近日，“北京市海淀區(qū)29個小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價已取消”的消息引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解，此次，北京海淀區(qū)并非完全取消二手房指導(dǎo)價，目前正進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

　　實(shí)際上，自去年下半年起，多地已逐步放松二手房指導(dǎo)價限制。業(yè)內(nèi)表示，“二手房實(shí)際交易和銀行放貸基本已不受指導(dǎo)價影響”。

　　北京海淀區(qū)29個熱門小區(qū)可按正常市場價格對外展示

　　9月11日，據(jù)媒體報(bào)道，北京市海淀區(qū)29個小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價已取消。

　　對此，澎湃新聞從北京市海淀區(qū)房管局工作人員處獲悉，目前進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場價格對外展示房源信息。

　　上述二手房交易指導(dǎo)價的出臺源自2021年。2021年9月29日，據(jù)《北京日報(bào)》消息，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭奪房源的行為。海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價，供中介機(jī)構(gòu)參考。

　　彼時，《北京日報(bào)》援引北京市房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱，嚴(yán)格監(jiān)管下，仍有個別中介機(jī)構(gòu)為爭取更多銷售房源，通過暗示、鼓動或直接幫助業(yè)主抬高售價等方式，惡意搶單、撬單，既擾亂了二手房交易市場，也不利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的良性健康發(fā)展。為此，北京市和海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會發(fā)出了行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號召中介機(jī)構(gòu)共同抵制通過抬高房屋售價來爭奪房源的惡意競爭行為。同時，海淀房協(xié)結(jié)合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū)，向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導(dǎo)參考價，供中介機(jī)構(gòu)參考。

　　首批針對海淀區(qū)29個重點(diǎn)小區(qū)（漲幅大、成交量大的熱門小區(qū)），分小戶型（60平方米以下）、中戶型（60-90平方米）和大戶型（90平方米以上）設(shè)定掛牌指導(dǎo)價，超過指導(dǎo)價1%不允許任何中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介執(zhí)照。不過，據(jù)公開報(bào)道，海淀區(qū)試點(diǎn)二手房交易指導(dǎo)價并未要求銀行將指導(dǎo)價作為放貸依據(jù)。

　　澎湃新聞在貝殼找房平臺看到，目前該小區(qū)在售房源70套，有多套小戶型房源的掛牌價高于此前設(shè)定指導(dǎo)價。以該小區(qū)一套47.5平方米的房源為例，目前顯示掛牌單價為179790元/平方米，掛牌總價854萬元。

　　對此，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，“自上周五（9月8日）起，可以根據(jù)市場價格掛牌展示，目前后臺可進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，指導(dǎo)價是否解除以官方為準(zhǔn)”。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，海淀區(qū)這一政策出臺的時候，北京二手房市場熱度較高，根據(jù)中指監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2021年1-10月，北京二手房價格累計(jì)漲幅超過8%，這其中海淀的學(xué)區(qū)房尤其受到市場追捧。在當(dāng)時這種情況下，二手房指導(dǎo)價政策出臺目的主要是抑制對海淀學(xué)區(qū)房的炒作，穩(wěn)定二手房價格。從市場表現(xiàn)來看，二手房指導(dǎo)價政策在一定時期內(nèi)也確實(shí)發(fā)揮了穩(wěn)定市場預(yù)期，穩(wěn)定房價走勢的作用。

　　多地二手房指導(dǎo)價已現(xiàn)松動

　　可以看到的是，在市場過熱時期，多個城市通過二手房指導(dǎo)價或參考價等來穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　深圳是全國首個提出二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的城市。據(jù)了解，2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，共有3595個小區(qū)被逐一“標(biāo)價”。

　　深圳之后，多城跟進(jìn)出臺二手房指導(dǎo)價。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2021年，落實(shí)二手住房參考價制度的城市就有15個，包括深圳、北京、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、金華、衢州、溫州、上海等城市陸續(xù)推進(jìn)二手房指導(dǎo)價或類似政策。

　　其中，上海于2021年發(fā)布關(guān)于規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為要求。2021年7月9日，上海市房管局召開上海市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議。會議要求，上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗(yàn)。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實(shí)價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。

　　參考價格的發(fā)布對樓市調(diào)控的效果也立竿見影。

　　由于深圳將二手房參考價作為銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，在政策執(zhí)行后，深圳二手房市場歷經(jīng)長達(dá)2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量。

　　不過，去年以來，在樓市下行壓力下，二手房指導(dǎo)價的聲音逐漸減弱。

　　從目前各地的實(shí)施情況來看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄提到，實(shí)際上，從去年下半年開始很多城市就已經(jīng)逐步放松了二手房指導(dǎo)價，去年6月底西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價，成都、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價也進(jìn)行了松動，實(shí)際交易和銀行放貸基本不受指導(dǎo)價影響。

　　去年7月初，西安第一個“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價。彼時，西安市住建局相關(guān)工作人員表示，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，西安發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》提出促進(jìn)二手住房流通。目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

　　據(jù)克而瑞研究中心于去年8月的統(tǒng)計(jì)，除上海和深圳外，已有13個城市取消或放松這項(xiàng)政策，這13個城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

　　克而瑞研究中心報(bào)告顯示，比如成都和寧波的松動主要表現(xiàn)在高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價；廣州和東莞掛牌房源價格受指導(dǎo)價限制，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價“名存實(shí)亡”，比如北京和無錫指導(dǎo)價偏高，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價甚至高出業(yè)主掛牌價1萬元/平方米；而溫州、合肥等4城尚未出臺過實(shí)施細(xì)則。

　　此后，深圳的二手房指導(dǎo)價也出現(xiàn)優(yōu)化。今年4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網(wǎng)傳信息顯示，深圳二手房交易將執(zhí)行新政策，即：指導(dǎo)價不取消，不調(diào)整；銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)，參考價僅作參考。上述消息并未官宣。不過，中行、建行、工行等銀行已落實(shí)執(zhí)行。

　　截至目前，各中介平臺仍顯示參考價，部分低于參考價掛牌的房源則直接顯示業(yè)主真實(shí)報(bào)價。

　　相比深圳的指導(dǎo)價，上海的價格核驗(yàn)機(jī)制由于未公開小區(qū)的具體價格，調(diào)整相對比較靈活，據(jù)業(yè)內(nèi)人士反饋，去年以來，上海二手房的價格核驗(yàn)也在不斷調(diào)整。

　　二手房指導(dǎo)價解除對市場有何影響？

　　58安居客研究院院長張波指出，北京海淀區(qū)二手房交易指導(dǎo)價的出臺背景是在市場快速上漲，尤其是部分區(qū)域板塊二手房價非理性上漲的情況下。目的一方面是通過指導(dǎo)價讓過熱區(qū)域的二手房市場價格回歸理性，去除市場內(nèi)的投機(jī)行為，另一方面則是遏制個別中介機(jī)構(gòu)為了搶房源，抬高售價擾亂二手房交易市場的惡意競爭行為，維護(hù)市場良性健康發(fā)展。

　　張波認(rèn)為，從當(dāng)下市場來看，二手房指導(dǎo)價兩個主要目的均已不存在了，市場的投資需求已經(jīng)不在，當(dāng)下入場的幾乎都是自住需求，再通過指導(dǎo)價來限制二手房價的意義已經(jīng)不大。同時二手房市場現(xiàn)在面臨更多是掛牌價和成交價的下行，而非上漲，解除指導(dǎo)價對市場的擾動性可能也并不強(qiáng)。

　　值得關(guān)注的是，對于指導(dǎo)價的調(diào)整，不少人會擔(dān)心學(xué)區(qū)房價格會出現(xiàn)反彈。張波認(rèn)為，隨著北京學(xué)區(qū)房多校劃片等政策的調(diào)整面不斷擴(kuò)大，大家普遍對此類房源價格的上漲持不樂觀態(tài)度。總體來看，不僅是北京二手房指導(dǎo)價，更多城市的二手房指導(dǎo)價當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)意義都已不強(qiáng)，去除此類行政性限制更有利于房地產(chǎn)市場更好恢復(fù)到穩(wěn)健水平。

　　以深圳為例，在今年4月調(diào)整二手房指導(dǎo)價政策后，樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從成交量來看，深圳二手房參考價政策調(diào)整一個月后并沒有大起伏，反而在經(jīng)過3-4月的高峰期后略有回落。參考價政策調(diào)整給市場帶來的提振效果有限，購房者需要更多的信心激勵。價格方面，參考價政策調(diào)整施行一個多月，5月深圳成交二手房源里，34.5%低于參考價成交，與政策調(diào)整前相比上漲了3.4%；高于參考價20%以上的房源占比則出現(xiàn)下滑，跌了0.7%。結(jié)合實(shí)際成交價來看，5月深圳二手房價環(huán)比下跌3%，參考價政策調(diào)整并未刺激房價出現(xiàn)大漲，業(yè)主報(bào)價上也更加理性，5月掛牌價超九成片區(qū)環(huán)比下滑。

　　從上海的情況而言，我愛我家一經(jīng)紀(jì)人對澎湃新聞表示，核驗(yàn)價隨市場有所起伏。隨著整體二手房價格的回調(diào)，從日常操作來看，大部分房源的掛牌價格基本都能通過核驗(yàn)并外展。包括前期掛牌價存在虛高情況的“學(xué)區(qū)房”，隨著一系列政策的出臺以及去泡沫的過程，“老破小”學(xué)區(qū)房也已回歸至合理價格，當(dāng)前業(yè)主的掛牌價格基本都可通過價格核驗(yàn)。

　　比如位于上海浦東的梅園三街坊，在2020年底至2021年初，該小區(qū)曾創(chuàng)下單價近20萬元/平方米的價格，但目前相似面積的房源，成交價已基本回落至13萬元－15萬元/平方米。

　　上海房產(chǎn)律師、北京盈科(上海)律師事務(wù)所合伙人郭韌提到，目前來看，由于房地產(chǎn)市場較低迷，如果房東掛的價格超過核驗(yàn)價，其實(shí)也很難交易。其認(rèn)為，二手房主要還是根據(jù)市場情況來定價，因此二手房掛牌核驗(yàn)價的政策也存在調(diào)整的空間，應(yīng)該尊重市場，讓市場來說話。

　　在上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)盧文曦看來，上海二手房掛牌價格核驗(yàn)政策是規(guī)范市場、正規(guī)市場的一種手段，仍有存在的必要性。在其看來，并非市場下行期就可以允許房源掛出高價。同時，掛牌核驗(yàn)價并非一成不變，也是在根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整的，因此，在核驗(yàn)價合理的范圍內(nèi)掛牌更符合市場意愿。（記者 計(jì)思敏）