6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來(lái)部分限售份額解禁。據華泰證券統計，9只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例為33.9%，超過(guò)目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。也就是說(shuō)，解禁使得這9只公募REITs的可流通份額平均增加超過(guò)一倍。業(yè)內人士稱(chēng)，在解禁后，部分REITs品種可能出現估值回歸的過(guò)程，但戰略投資人的減倉計劃料有差別，總體影響有限。

　　首批REITs釋放流動(dòng)性

　　具體來(lái)看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于流通份額，占比(解禁份額/流通份額)在40%至80%之間；富國首創(chuàng )水務(wù)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平流通份額，占比在90%至110%之間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額超過(guò)流通份額，占比在130%至190%之間。

　　今年年初，市場(chǎng)避險情緒一度高漲，資金大量涌向REITs。通聯(lián)數據Datayes顯示，9只REITs產(chǎn)品中，紅土鹽田港REIT的最高價(jià)一度沖至4.163元，當時(shí)該產(chǎn)品凈值2.3元，溢價(jià)幅度超過(guò)80%；富國首創(chuàng )水務(wù)REIT則更為夸張，今年2月中旬的價(jià)格一度沖至7.519元，當時(shí)其凈值3.7元，溢價(jià)幅度高達103.2%。

　　首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會(huì )對二級市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生沖擊？面對解禁份額，6月21日9只REITs產(chǎn)品表現相對平穩，并沒(méi)有出現集體走低。

　　富國基金表示，首批公募REITs在發(fā)行時(shí)除原始權益人以外的戰略配售份額占比較高，客觀(guān)上導致本次解禁后上述REITs的流通份額增加比例較大，但總體來(lái)看，解禁后REITs總流通市值仍然不大。從解禁份額的戰略投資人構成看，主要是金融機構和部分產(chǎn)業(yè)資本，目前大部分REITs市價(jià)相對于發(fā)行價(jià)有一定溢價(jià)，不排除部分戰略配售投資人有兌現收益的動(dòng)力，賣(mài)盤(pán)的增加可能對二級市場(chǎng)造成一定壓力。另一方面，戰略配售投資人主要是專(zhuān)業(yè)機構投資人，正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時(shí)，短期二級市場(chǎng)價(jià)格的大幅下降也會(huì )提升REITs的分派率、IRR等收益指標，對于理性投資人而言，可能帶來(lái)資產(chǎn)配置機會(huì )。

　　部分資金會(huì )適時(shí)配置

　　公募REITs解禁潮對市場(chǎng)流動(dòng)性有多大影響？富榮基金公募REITs投資總監王甲同表示，鑒于此次解禁前，市場(chǎng)公募REITs份額供給少，而適合配置REITs的保險、理財等屬性資金無(wú)法實(shí)現足額配置，在供給關(guān)系失衡的情況下，流通的公募REITs存在超額溢價(jià)情況，甚至部分REITs二級市場(chǎng)漲幅較大。即使在近期REITs價(jià)格出現一定回撤的情況下，已發(fā)行的公募REITs平均溢價(jià)也超過(guò)20%。如果市場(chǎng)流通盤(pán)再增加約一倍的供應量，部分溢價(jià)過(guò)高、估值偏離度較大的產(chǎn)品可能存在價(jià)格回撤的壓力，這可能會(huì )帶動(dòng)整個(gè)REITs二級市場(chǎng)承壓。

　　私募排排網(wǎng)財富管理合伙人榮浩的觀(guān)點(diǎn)較為謹慎。他表示，解禁后REITs的溢價(jià)率會(huì )有一個(gè)回歸到合理估值的過(guò)程。但是各戰略投資人的減倉計劃可能有差別，如果形成共振則會(huì )出現短期拋壓；看重長(cháng)期收益的機構短期內建倉的概率不大，要等估值溢價(jià)合理才會(huì )出手。目前，REITs平均的溢價(jià)率在20%左右，前期市場(chǎng)已經(jīng)釋放了一些估值風(fēng)險，但部分產(chǎn)品估值還是偏高。“對于收益權類(lèi)的REITs長(cháng)期屬性更偏債，適合追求確定性收益的資金。解禁后，待估值進(jìn)入合理區間，相信部分資金會(huì )適時(shí)介入。”

　　中信證券認為，首批公募REITs部分限售份額解禁后或重新迎來(lái)配置機會(huì )。今年3月以來(lái)，公募REITs與股票的相關(guān)聯(lián)動(dòng)性有所增強。當前，股票資產(chǎn)漸入佳境，但REITs受制于臨近的解禁賣(mài)壓以及疫情多點(diǎn)散發(fā)對現金流的直接影響，近期REITs的反彈力度遜于股票。雖然公募REITs面臨一定賣(mài)壓，或對公募REITs市場(chǎng)的反彈形成一定抑制作用，但REITs部分限售份額解禁的實(shí)際影響較為有限。待首批公募REITs解禁賣(mài)壓釋放后，或重新迎來(lái)二級市場(chǎng)的配置機會(huì )。建議投資者同時(shí)關(guān)注后續新上優(yōu)質(zhì)項目的發(fā)行配售機會(huì )以及二級市場(chǎng)的底部配置機會(huì )。

　　發(fā)展前景廣闊

　　目前看來(lái)，首批9只REITs均完成2021年年度分紅，二級市場(chǎng)回報良好。上市一年來(lái)，首批9只REITs運營(yíng)穩健，信息披露持續規范。同時(shí)，REITs規則體系和制度建設逐步完善，配套細則基本覆蓋業(yè)務(wù)全流程，擴募規則已正式落地，REITs市場(chǎng)有望加速擴容。

　　博時(shí)招商蛇口產(chǎn)園REIT的基金經(jīng)理胡海濱稱(chēng)，目前發(fā)行的REITs在發(fā)行認購階段都出現了超額認購的情況，說(shuō)明投資者較為認可REITs的投資價(jià)值，市場(chǎng)處于供不應求的狀態(tài)。

　　東吳基金REITs總部副總經(jīng)理李軍表示，REITs的市場(chǎng)表現獲得了越來(lái)越多投資人的認可，投資主體以機構投資者為主，主體類(lèi)型愈發(fā)豐富。以險資為代表的長(cháng)線(xiàn)資金加速進(jìn)入，已成為投資市場(chǎng)的主力軍；券商、資管公司、銀行及其理財公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各類(lèi)金融機構紛紛進(jìn)入該市場(chǎng)。除自營(yíng)資金外，有條件的金融機構還在合規的前提下專(zhuān)門(mén)為投資REITs定制產(chǎn)品。(李嵐君)