中新財經(jīng)6月28日電(記者 左宇坤)從對限購政策的調整到土拍市場(chǎng)的火熱，中部地區六大省會(huì )城市之一的安徽合肥，最近頻頻有好消息自樓市傳來(lái)。以合肥為代表的多個(gè)省會(huì )城市率先“打樣兒”，或許也對其他城市本輪樓市政策的走向有所啟發(fā)。

　　各大省會(huì )城市的樓市調控主要體現在哪些方面？調控效果又如何？

　　省會(huì )城市動(dòng)作頻頻

　　土拍市場(chǎng)往往是反映房地產(chǎn)熱度的風(fēng)向標。在剛剛收官的2022年首輪集中供地里，合肥顯得頗為春風(fēng)得意。除了觸頂成交地塊占比與平均溢價(jià)率均名列前茅，還在大部分城市依靠央國企托底的大勢中，作為唯一一個(gè)民企拿地宗數占比超過(guò)50%的城市一枝獨秀。

　　但合肥顯然不滿(mǎn)足于一級市場(chǎng)的熱度。近日，據合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥戶(hù)籍的外地居民家庭通過(guò)補繳社保、個(gè)稅即可購房。企業(yè)法人以及非法人組織也可以購買(mǎi)市區范圍內的新建商品住房和二手住房。

　　同時(shí)，戶(hù)籍登記在市區的集體戶(hù)、投靠親友家庭戶(hù)籍，與市區戶(hù)籍家庭具有相同購房資格。此外，非限購區域住房不再計入家庭住房總套數。

　　以上四方面的調整主要還是針對限購政策的優(yōu)化，也是合肥時(shí)隔一個(gè)月后再次放松樓市限購。今年5月，合肥剛剛發(fā)布樓市新政：外地戶(hù)口2年累計繳納6個(gè)月社保(不能補繳)即可買(mǎi)房，原本這一期限為24個(gè)月。

　　合肥新政中同樣引發(fā)關(guān)注的還有重新允許企業(yè)買(mǎi)房。早年間，“合肥炒房團”曾名噪一時(shí)，其中不乏企業(yè)購房行為。要知道去年4月6日，合肥還專(zhuān)門(mén)發(fā)布新政叫停企業(yè)購買(mǎi)商品房。時(shí)隔一年之后，在大多城市仍禁止企業(yè)購房的背景之下，合肥此舉也堪稱(chēng)大膽。

　　調整傾向“只做不說(shuō)”

　　合肥此次對放松限購的加碼，同樣可以在其他幾個(gè)省會(huì )城市中找到類(lèi)似痕跡。例如，南京、武漢已相繼執行非本地戶(hù)籍居民家庭補繳6個(gè)月社保可獲購房資格的新政，均著(zhù)眼于外地人補繳社保即可購房的放松路徑。

　　以南京為例，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心向媒體證實(shí)，外地戶(hù)籍只要在南京連續繳納6個(gè)月社保，即可開(kāi)具購房證明，社保可以補繳，征繳方式不做區分。但目前這一政策并沒(méi)有“官宣”，亦沒(méi)有具體文件。

　　回溯至兩個(gè)月前的4月27日，南京就已將“3年內在南京連續繳納2年及以上社保或個(gè)稅”的購房門(mén)檻，降低為“1年內在南京累計繳納6個(gè)月社保或個(gè)稅”，但明確規定社保不可補繳，且離異買(mǎi)房仍追溯兩年內家庭購房記錄。近日的新政顯然也是在此基礎上的加碼。

　　“此類(lèi)政策有助于外來(lái)人口購房需求的積極釋放，也說(shuō)明之前的樓市刺激政策對市場(chǎng)提振效果不夠明顯，所以各城才會(huì )有進(jìn)一步的放松動(dòng)作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為。

　　同時(shí)，武漢針對本地居民的限購政策也有所松動(dòng)。6月20日，武漢市房地產(chǎn)交易中心最新政策傳來(lái)，武漢市戶(hù)籍居民在限購區域已經(jīng)有2套住房的購房家庭，如果符合二孩、三孩政策或者父母投靠條件，可以新增購買(mǎi)1套住房，即限購區最多可以擁有3套住房。

　　對于此次武漢限購的更進(jìn)一步，有人評價(jià)其為新一線(xiàn)城市樓市調控“天花板”。但武漢同樣延續了“只做不說(shuō)”的風(fēng)格，有武漢置業(yè)顧問(wèn)對中新財經(jīng)記者證實(shí)，“現在新政就是都沒(méi)有紅頭文件，但我們接到的通知都已經(jīng)按照‘N+1’套來(lái)邀約客戶(hù)了。”

　　同為省會(huì )，效果“有壁”

　　從放寬限購限售限貸，到降首付降利率，據不完全統計，本輪樓市調控中已有20余個(gè)省會(huì )城市及自治區首府出臺了紓困樓市的政策。

　　省會(huì )城市的出手最早可回溯至3月1日，鄭州發(fā)布一攬子樓市新政，最受關(guān)注的莫過(guò)于將首套房認定標準從“認房又認貸”調整為“認房不認貸”的規定，一定程度上突破了原有的限購、限貸政策框架，頗有“打響第一槍”的意義。

　　限購和限售是我國目前的嚴格限制性樓市調控政策，也是收緊房地產(chǎn)調控的核心手段。

　　哈爾濱在3月底取消了執行了近四年的主城區限售政策，從而成為首個(gè)取消限售政策的省會(huì )城市；調整限購的省會(huì )城市相對更多，除了前文提到的購房門(mén)檻降低，支持養老家庭或多孩家庭多購一套房也成為近期省會(huì )城市調控的新風(fēng)向。

　　除此之外，降低首付比、提高公積金貸款及商業(yè)貸款額度，也越來(lái)越成為省會(huì )城市樓市調控的“標配”。其中，蘭州、銀川、長(cháng)春等地的首套房首付比例最低可達到20%。

　　從現實(shí)情況看，省會(huì )城市的布局加碼并非無(wú)用功。6月16日，國家統計局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據顯示，一線(xiàn)城市復蘇加快，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)也逐步回暖，尤其是杭州、成都、長(cháng)沙等城市新房房?jì)r(jià)指數環(huán)比呈現增長(cháng)態(tài)勢。

　　但同樣是省會(huì )城市，復蘇的步伐也遵循著(zhù)強二線(xiàn)、弱二線(xiàn)的能級不同產(chǎn)生了分化。

　　6月27日，貝殼研究院發(fā)布二手房市場(chǎng)半年報顯示，今年上半年二手房市場(chǎng)低位修復，市場(chǎng)量?jì)r(jià)及預期均有改善，強二線(xiàn)城市復蘇效果明顯強于其他城市。

　　“杭州、成都、南京等強二線(xiàn)城市調控放松后，二手房成交明顯增長(cháng)，政策效果持續性較強。”貝殼研究院指出，但鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線(xiàn)城市調控政策出臺后，短期成交量增長(cháng)但后期政策效果弱化，持續性較弱。

　　由此可見(jiàn)，除了政策是否給力，市場(chǎng)復蘇動(dòng)能分化的根本還是城市基本面的差異。如杭州、成都產(chǎn)業(yè)相對強勢，人口持續流入，購買(mǎi)力旺盛；而蘭州、哈爾濱人等口持續流出，則增加了市場(chǎng)去化難度。(完)