小區綠化“年久失修”僵局怎么破？

　　“你會(huì )關(guān)心小區的綠化情況嗎？”曾經(jīng)許多市民對這個(gè)話(huà)題不以為然。隨著(zhù)人們對住宅舒適度要求的提高，小區里的園林布局和綠化檔次也越來(lái)越受到購房者的關(guān)注。然而，一個(gè)普遍的現狀是，大多數小區的綠化并不盡如人意，尤其是一些新建小區，當年賣(mài)房時(shí)曾經(jīng)是“賣(mài)點(diǎn)”的景觀(guān)綠化，如今“年久失修”成為一個(gè)普遍性問(wèn)題。

　　問(wèn)題的癥結在哪兒？小區如何才能再度綠起來(lái)？北京青年報記者近日對此進(jìn)行了深入調查。

　　曾經(jīng)的“綠色”去了哪兒？

　　“如果小區能營(yíng)造出綠樹(shù)成蔭、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的盎然景致，會(huì )給人一種舒服、恬靜的感受，除了居住還能享受生活。”做醫療行業(yè)的劉成(化名)一直幻想自己的第一套房子應該是這樣，但實(shí)際情況是，他最終跟“區位”妥協(xié)，買(mǎi)了西城的老破小。劉成表示，“對于現在的環(huán)境還是有點(diǎn)不甘心，將來(lái)?yè)Q房時(shí)，我還是想換一套綠化好些的小區。”

　　與劉成有同樣想法的人不在少數，剛換房不久的楊先生就坦言，購房時(shí)除了看中區位、價(jià)格外，最注重的應該就是小區交付后的環(huán)境景觀(guān)了。

　　老舊小區如此，不少近些年新建的商品房小區也是如此。北青報記者在昌平區多個(gè)小區探訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，綠道兩旁的灌木叢造型雜亂無(wú)章，隨處可見(jiàn)清理不及時(shí)的枯枝黃葉。在某個(gè)開(kāi)盤(pán)入住16年的小區里，不少單元門(mén)口的綠地上堆積了很多雜物，甚至還有廢棄的兒童自行車(chē)、嬰兒推車(chē)等。

　　面對如此情景，居民張敏(化名)唏噓不已，她說(shuō)自己三年前來(lái)到這里幫忙照看孫女，“早些年小區還有些綠化，但這些年基本都荒廢了，小區物業(yè)換了幾波，綠化就基本沒(méi)人管了。”

　　在朝陽(yáng)區三間房地區，一個(gè)建于上世紀90年代的小區也同樣被綠化問(wèn)題困擾。“當年我們小區的綠化還是一大特色，但真是一年不如一年！”居民王浩(化名)拿出一張他在10年前拍攝的照片，彼時(shí)小區內郁郁蔥蔥，如今很多樹(shù)木都枯萎不見(jiàn)了蹤影。王浩稱(chēng)，他們多次找物業(yè)反映這個(gè)問(wèn)題，但對方每次都以經(jīng)費不夠搪塞。

　　北青報記者查詢(xún)相關(guān)資料獲悉，根據園林式居住小區標準，居住小區內應達到如下標準，如綠地內植物覆蓋率80%以上，草坪面積控制在40%以?xún)取Ｐ^內植物生長(cháng)茂盛，綠地內清潔整齊，病、蟲(chóng)未造成明顯危害，綠地設施及硬質(zhì)景觀(guān)保持常年基本完好……很顯然，許多小區離這個(gè)標準還遠。

　　小區綠化為何“年久失修”？

　　小區綠化為何“年久失修”？北青報記者在采訪(fǎng)中獲悉，資金不足以及由此導致綠化管理養護不善是主要原因。實(shí)際上，居住小區的綠化效果和功能的體現不是竣工交房后就立即得到的，后期的養護管理才能使綠化功能得到可持續發(fā)展。但由于資金落實(shí)不到位，缺乏專(zhuān)業(yè)養護人員，目前多數小區的綠化均不能滿(mǎn)足居民對綠色居住的要求。

　　自2006年就居住于昌平某小區的孫先生告訴北青報記者，他們小區剛開(kāi)始時(shí)綠化還是可以的，有花有樹(shù)有草。但由于后來(lái)養護不夠，就慢慢“荒蕪”了，小區的綠化也沒(méi)有專(zhuān)項資金，如果要維護綠化，這筆錢(qián)就要從物業(yè)費中出，但老舊小區的居民本來(lái)也不是特別寬裕，如果要提高物業(yè)費很難獲得支持。“目前用于綠化的費用才8毛錢(qián)一平方米，漲錢(qián)也不好漲。這點(diǎn)資金對于綠化的改善算是杯水車(chē)薪了。”

　　根據《北京市城市綠化條例》規定，新建居住區、居住小區綠化用地面積比例不得低于30%，并按照居住區人均不低于2平方米、居住小區人均不低于1平方米的標準建設集中綠地。條例還規定，居住區、居住小區內依法屬于業(yè)主所有的綠地由業(yè)主負責，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管護。在采訪(fǎng)中，有許多居民提到，是否可以用公共維修基金來(lái)維護小區綠化？對此，北京一名房地產(chǎn)領(lǐng)域律師、京師律師事務(wù)所合伙人雷國亞對北青報記者表示，房屋維修基金一般只能用于房屋的維修及公共配套房屋的維護，樹(shù)木綠化維護屬于物業(yè)費包含的項目。因此，目前來(lái)看，小區綠化的維護只能靠加收物業(yè)費這個(gè)途徑來(lái)解決。

　　在現實(shí)中，業(yè)主與物業(yè)就物業(yè)費在綠化問(wèn)題的使用上長(cháng)期存在爭議糾葛。業(yè)主往往反映物業(yè)不作為，物業(yè)又聲稱(chēng)維護費用不足。因此，資金來(lái)源就成了解決老舊小區綠化“年久失修”最大的難題。

　　綠化對房產(chǎn)增值意味著(zhù)什么？

　　北青報記者在采訪(fǎng)中還發(fā)現，不少近些年新建商品房小區，開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)拿小區綠化做賣(mài)點(diǎn)，但在實(shí)際入住以后，綠色的標準卻遠遠達不到當初售樓時(shí)示范或宣傳的標準和規模。以朝陽(yáng)區某小區為例，據相關(guān)媒體報道，就曾經(jīng)因緊鄰小區的約5000平方米規劃綠地被改建成停車(chē)場(chǎng)而遭到業(yè)主的抗議。據了解，該小區開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)出示的規劃圖標明此地塊為代征綠地。

　　相反，那些綠化維護得較好的小區，如萬(wàn)泉新新家園、北京星河灣，以及天通苑北二北三區等小區，由于社區綠化規劃以及后期的維護都相對較好，小區環(huán)境始終如一，二手房?jì)r(jià)格往往高于同區域。也就是說(shuō)，小區綠化的規劃與維護形成了對小區房?jì)r(jià)保值、增值的支撐。以星河灣為例，其建筑與園林完美結合，注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結合，空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面。當年，北京市規劃部門(mén)曾經(jīng)推出《走近北京星河灣》一書(shū)，推廣其經(jīng)驗。

　　聲音

　　綠化資金不足能用小區公共收益來(lái)補嗎？

　　近年來(lái)，小區綠地問(wèn)題也引起了北京市政府相關(guān)職能部門(mén)的重視，北京市園林綠化局在2021年曾關(guān)于印發(fā)《居住區、居住小區綠地問(wèn)題專(zhuān)項治理行動(dòng)工作方案》的通知。要求各區園林綠化局進(jìn)一步加強居住區、居住小區綠地管護工作，解決好居民關(guān)切的小區樹(shù)木隱患、綠地侵占等問(wèn)題，努力營(yíng)造宜居的小區綠化環(huán)境。方案提出要堅持把專(zhuān)項治理行動(dòng)與老舊小區綜合整治相結合，瞄準對接老舊小區改造中綠化美化工作，采取見(jiàn)縫插綠、多元增綠的方式，不斷改善和提升老舊小區的綠化環(huán)境。北京市住建委一名工作人員也對北青報記者表示，綠化問(wèn)題也是北京老舊小區改造升級關(guān)注的內容之一。在老舊小區改造過(guò)程中，會(huì )堅持一小區一方案。方案敲定前都會(huì )和居民商量，充分吸納居民意見(jiàn)，把小區改造成環(huán)境優(yōu)美、整潔有序的美麗家園。

　　首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池在接受北青報記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，在小區的綠化問(wèn)題上，物業(yè)應該承擔主要的責任，因為業(yè)主的物業(yè)費就是包含了綠化費用的。小區綠化資金不足的該不該提高物業(yè)費？趙秀池認為，簡(jiǎn)單提高物業(yè)費的方式并不可行，應該用小區的公共收益來(lái)彌補綠化資金的不足，比如電梯廣告、地面停車(chē)位收入等。而老舊小區的綠化問(wèn)題由于沒(méi)有物業(yè)，解決起來(lái)會(huì )相對比較困難，需要更多的力量去關(guān)注。

　　探索

　　開(kāi)發(fā)商成立綠地養護補充基金或成新途徑

　　通過(guò)專(zhuān)業(yè)的植物補種移栽，對被踩踏的草皮進(jìn)行補種、對雜亂的樹(shù)穴進(jìn)行美化、對老化苗木盡心更換……朝陽(yáng)區東五環(huán)外一家商品房小區因綠化優(yōu)美而被廣泛贊譽(yù)。由于小區的綠化問(wèn)題直接關(guān)系到小區業(yè)主的生活質(zhì)量，同時(shí)良好的綠色居住環(huán)境也對后期房?jì)r(jià)增值形成一定的支撐，關(guān)心小區綠化的業(yè)主越來(lái)越多，他們甚至自發(fā)聯(lián)合物業(yè)共同維護和改善小區的綠化環(huán)境。

　　在采訪(fǎng)中，北青報記者獲悉，回天地區位于霍營(yíng)的一個(gè)商品房新項目紫金書(shū)院近期提出了綠地養護補充基金的創(chuàng )意。據紫金書(shū)院項目負責人介紹，計劃設立的“綠地養護補充基金”是企業(yè)以責任之心，單獨為后期入住社區建立的針對園林更高品質(zhì)呈現進(jìn)行的補充資金池投入，后期也希望廣大業(yè)主以共建社區之心自愿加入成為共建分子。“這個(gè)基金將專(zhuān)款專(zhuān)用，是在項目已有高標準園林基礎上再錦上添花，對交付后小區保值做出的企業(yè)保障。我們考慮的不僅僅是保交付，而且開(kāi)始考慮交付之后給予客戶(hù)的品質(zhì)保障。”

　　據了解，關(guān)于該項綠地養護補充基金的托管問(wèn)題，紫金書(shū)院也有了初步方案，目前以中關(guān)村科學(xué)城公司賬戶(hù)對公將200萬(wàn)以綠地養護基金形式放入項目公司新領(lǐng)域銀行開(kāi)戶(hù)賬戶(hù)，每月將由銀行出具款項狀態(tài)，項目交付前，篩選出熱心的創(chuàng )始人業(yè)主，進(jìn)行階段代為監管協(xié)助公示；交付后，社區成立物管會(huì )或業(yè)委會(huì )進(jìn)行使用監管。

　　對此，首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池認為，開(kāi)發(fā)商創(chuàng )設綠化養護基金本身是個(gè)好事，能解決很多小區綠化問(wèn)題不能持續以及資金來(lái)源渠道單一的問(wèn)題，但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，短期很難大規模鋪開(kāi)，可能只會(huì )有少部分有情懷有責任心的企業(yè)會(huì )這么做。

　　本組文/本報記者 朱開(kāi)云 宋霞

　　統籌/余美英