如今，在浙江，針對房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易，不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心工作人員都會(huì )向買(mǎi)賣(mài)雙方介紹預告登記。使用APP線(xiàn)上辦理房產(chǎn)交易手續時(shí)，一份“風(fēng)險告知書(shū)”也會(huì )彈出：“買(mǎi)賣(mài)雙方宜及時(shí)申請辦理不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)預告登記，否則可能面臨交易風(fēng)險。”

　　被反復提及的預告登記是什么？為何備受不動(dòng)產(chǎn)登記機構的重視？這源于浙江省高級人民法院一份千余字的司法建議。

　　“購房戶(hù)支付了購房款，但有時(shí)會(huì )遇到房產(chǎn)被執行的情況，購房款可能就打了水漂。”浙江高院審判監督第一庭在工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)公司因負債進(jìn)入執行程序，債權人要求查封公司名下已出售給購房者的房屋。購房者付了錢(qián)卻拿不到房子，就到法院提出執行異議。此外，因房屋出賣(mài)人“一房二賣(mài)”“先賣(mài)后抵”導致的案件也不時(shí)出現。

　　“根據有關(guān)法律規定，房產(chǎn)公司因合法建造取得房屋所有權，進(jìn)入市場(chǎng)交易的一手房先要由房產(chǎn)公司辦理產(chǎn)權登記，再辦理過(guò)戶(hù)登記給購房者，在沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記前，購房者并未取得房屋所有權。”浙江高院審判監督第一庭副庭長(cháng)侯黎明介紹，買(mǎi)預售一手房做不到付錢(qián)和辦證同時(shí)同步，辦證之前，若是房產(chǎn)公司負債進(jìn)入執行程序，那購房者購買(mǎi)的房產(chǎn)可能面臨落空風(fēng)險。

　　如何避免這一法律風(fēng)險？我國民法典規定，“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”

　　侯黎明表示，依此規定，預告登記的作用在于限制現登記權利人行使處分權，保障預告登記權利人的權益，據此司法機關(guān)也不能將已預告登記的不動(dòng)產(chǎn)當作出賣(mài)方的財產(chǎn)施以強制執行。

　　預告登記幾乎無(wú)需成本，卻在預防交易風(fēng)險方面具有強大作用。但是，長(cháng)期以來(lái)，預告登記成為沉睡條款。

　　“我們調研發(fā)現，全省預告登記制度落地情況不夠理想，房產(chǎn)交易中存在重網(wǎng)簽備案、輕預告登記、預告登記率偏低等情況。”侯黎明分析，由于網(wǎng)簽備案是行政管理行為，具有強制性，而預告登記是依權利人申請辦理的，權利人不主動(dòng)發(fā)起申請，登記機關(guān)只能引導。同時(shí)，社會(huì )大眾對不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記才發(fā)生物權變動(dòng)以及預告登記效果的法律規定了解不多。

　　“推行預告登記制度是防患于未然、推進(jìn)訴源治理的有效手段。”浙江高院向浙江省政府辦公廳發(fā)出了司法建議：協(xié)調相關(guān)部門(mén)研究建立預告登記信息共享、工作銜接機制，細化預告登記工作流程，實(shí)現房產(chǎn)網(wǎng)簽備案與預告登記一次申請、同時(shí)完成；修訂完善浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，明確約定預告登記相關(guān)辦理事項；進(jìn)一步加大預告登記制度的宣傳。

　　目前，司法建議的主要內容已被浙江省住建廳、省自然資源廳全面采納并落地。不久前，浙江省住建廳、省市場(chǎng)監管局聯(lián)合印發(fā)2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中，為引導權利人在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案時(shí)主動(dòng)申請預告登記，新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）示范文本、存量房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中明確增加了預告登記有關(guān)內容。