去年下半年以來(lái)，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現下行態(tài)勢。今年以來(lái)，各方共同努力持續穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，樓市呈現企穩復蘇態(tài)勢，目前市場(chǎng)分化趨勢明顯。

　　近日，國務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議提出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。隨后，中國人民銀行、中國證監會(huì )、中國銀保監會(huì )、國家外匯管理局等部門(mén)也相繼釋放積極信號。專(zhuān)家認為，國務(wù)院金融委和相關(guān)部門(mén)的表態(tài)及即將出臺的相關(guān)舉措，對于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，推動(dòng)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展都將起到重要支撐作用。

　　不對稱(chēng)復蘇格局顯現

　　近日，國家統計局發(fā)布2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。據國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線(xiàn)城市環(huán)比持平或下降；一二線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅回落或持平，三線(xiàn)城市同比下降。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民認為，2月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據表明市場(chǎng)總體有回暖跡象。一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國市場(chǎng)風(fēng)向標，一線(xiàn)城市回暖，有望逐步帶動(dòng)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，2月份市場(chǎng)價(jià)格呈現不對稱(chēng)復蘇的格局。一線(xiàn)城市價(jià)格修復超過(guò)二三線(xiàn)城市，北京、上海二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比漲幅均擴大，廣州止跌轉漲，深圳跌幅縮小；二三線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格仍環(huán)比下跌。70城新房?jì)r(jià)格平均環(huán)比跌幅較1月份略有擴大，主要受二三線(xiàn)城市樓市復蘇力度不足影響。

　　合理需求仍待釋放

　　中國人民銀行日前公布的2月份金融數據統計報告顯示，住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款同比減少459億元。業(yè)內人士普遍認為，這反映出居民購房消費意愿不高。同時(shí)也表明，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，仍需進(jìn)一步釋放合理住房需求。

　　今年以來(lái)，不少城市從滿(mǎn)足購房者合理住房需求出發(fā)，根據實(shí)際情況出臺或調整具體調控措施。包括放寬限購、取消“認房又認貸”、降低首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼、為人才購房提供支持等。

　　王瑞民認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險尚未完全出清，部分企業(yè)紓困仍在進(jìn)行中，行業(yè)仍在深度調整期，市場(chǎng)信心修復尚需時(shí)日。在一些城市房?jì)r(jià)上漲預期轉弱的情形下，投機性購房的“假性”需求迅速退出，剛需群體轉向“觀(guān)望”，銷(xiāo)售量收縮。需要政策暖風(fēng)幫助修復市場(chǎng)信心，避免出現房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著(zhù)陸風(fēng)險。

　　許小樂(lè )認為，一線(xiàn)城市住房需求相對充足，在信貸支持下，市場(chǎng)預期修復較快；而二三線(xiàn)城市購房需求相對不足，同時(shí)多數三線(xiàn)城市庫存壓力較大，市場(chǎng)預期修復較慢。雖然今年以來(lái)降首付、降低落戶(hù)門(mén)檻、發(fā)放購房補貼等政策主要集中在二三線(xiàn)城市，但政策產(chǎn)生效果尚需一定時(shí)間，且應進(jìn)一步有效激發(fā)住房需求釋放。此外，需求端信心尚未完全恢復。3月份以來(lái)部分城市疫情反復，也給市場(chǎng)帶來(lái)不確定性。

　　國家統計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)運行出現了積極變化，下行態(tài)勢得到了減緩。從房地產(chǎn)生產(chǎn)指數來(lái)看，前兩個(gè)月房地產(chǎn)生產(chǎn)指數同比下降，但降幅在收窄。《政府工作報告》提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，“我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展還是有基礎、有條件的”。

　　政策暖風(fēng)助市場(chǎng)預期穩定

　　近日，多個(gè)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)運行作出表態(tài)。央行表示，“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險”；銀保監會(huì )表示，“積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩妥有序開(kāi)展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目”；證監會(huì )表示，“積極配合相關(guān)部門(mén)有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險”；國家外匯管理局表示，“配合有關(guān)部門(mén)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展”。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，未來(lái)應進(jìn)一步調整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)正常融資需求和合理住房消費需求。目前，在流動(dòng)性較為充裕、資金成本下降等情況下，應支持地方政府和金融機構對房地產(chǎn)金融政策特別是住房信貸政策進(jìn)行調整。

　　更重要的是，要進(jìn)一步探索房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設。金融機構應以此為契機，加快優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結構，研發(fā)創(chuàng )新面向住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。

　　許小樂(lè )認為，房企風(fēng)險的化解，需要政府、房企、金融機構協(xié)同，使資金、資源在行業(yè)內重新配置，也應創(chuàng )造讓部分房企有序退出或轉型的條件。

　　日前，財政部有關(guān)負責人在回答媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題時(shí)表示，“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會(huì )的授權進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件”。

　　業(yè)內人士認為，市場(chǎng)調整階段房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴大的方案和節點(diǎn)廣受關(guān)注，財政部此番表態(tài)對于平穩市場(chǎng)預期有十分積極的作用。（記者亢舒）