存在隱性收費 續貸不一定成功 或影響個(gè)人征信

　　經(jīng)營(yíng)貸換房貸暗藏諸多風(fēng)險

　　調查動(dòng)機

　　銀保監會(huì )近日公布了8張行政處罰罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款制度不審慎等。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報價(jià)利率逐步走低，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率下調至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，且遠低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)貸的前線(xiàn)，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉換成利率較低的經(jīng)營(yíng)貸，聲稱(chēng)可以省下一大筆利息。

　　然而，真有這樣的好事嗎？經(jīng)營(yíng)貸置換房貸背后隱藏著(zhù)怎樣的風(fēng)險？《法治日報》記者對此展開(kāi)了調查。

　　□ 本報見(jiàn)習記者 張守坤

　　□ 本報記者 　 陳 磊

　　“我們可以代辦‘轉貸降息’，對您來(lái)說(shuō)特別合適。”近日，家住廣東省廣州市的王蕊(化名)接到一名從事資金周轉服務(wù)中介的電話(huà)。對方稱(chēng)，相對于目前的房貸利率，經(jīng)營(yíng)貸利率低至3.2%左右，若選擇置換，每年可為她省下上萬(wàn)元貸款利息。

　　王蕊心動(dòng)了。去年，她買(mǎi)了一套二手房，總價(jià)約250萬(wàn)元，純商業(yè)貸款利率5.5%，月供超過(guò)8000元，感覺(jué)到壓力特別大。在聽(tīng)到中介介紹的“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”辦法時(shí)，王蕊很快來(lái)了興趣。中介告訴她，經(jīng)營(yíng)貸是商業(yè)銀行針對中小企業(yè)或個(gè)體工商戶(hù)推出的貸款產(chǎn)品，目的在于減輕企業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的負擔，“房貸轉經(jīng)營(yíng)貸，都是通過(guò)正規銀行放款的，絕對安全”。

　　據了解，辦理經(jīng)營(yíng)貸的基本條件，申請人必須是一家企業(yè)的法定代表人或者最大股東，且該公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)要達到一年以上。目前市場(chǎng)上很多中介對于不符合資質(zhì)的貸款人也宣稱(chēng)，通過(guò)一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢(qián)、省下錢(qián)。

　　然而，《法治日報》記者近日調查發(fā)現，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風(fēng)險，比如擾亂金融市場(chǎng)秩序、可能會(huì )對購房者征信產(chǎn)生不可逆的影響等。

　　暗箱操作以貸換貸

　　宣稱(chēng)降低還貸成本

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現，有不少人收到過(guò)金融中介、房地產(chǎn)中介的推銷(xiāo)短信或電話(huà)，稱(chēng)可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸達到降息目的。

　　據了解，經(jīng)營(yíng)貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門(mén)檻和利率較低，銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低于房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房尤其遠低于二套房利率。

　　一位銀行內部人士告訴記者，小微企業(yè)在申請經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，銀行會(huì )要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執照至少滿(mǎn)一年，有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結清之前的貸款。

　　但這些限制條件在一些中介看來(lái)并非難事。

　　北京市某房地產(chǎn)中介公司貸款專(zhuān)員李女士向記者介紹，房貸通常通過(guò)以下操作手法轉換成經(jīng)營(yíng)貸：假如你手上有200萬(wàn)元房貸，想要提前還款卻沒(méi)有充足資金，中介會(huì )先把還房貸的錢(qián)借給你，你還清房貸后，房產(chǎn)得以解押。之后，中介會(huì )讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請經(jīng)營(yíng)貸款，等貸款批下來(lái)再用這筆錢(qián)償還欠中介的債務(wù)。最后，你名下?lián)碛薪?jīng)營(yíng)貸，同時(shí)按期支付經(jīng)營(yíng)貸的利息。

　　“與房貸相比，經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，還貸壓力會(huì )小很多。”李女士說(shuō)，“如果名下沒(méi)有公司，我們會(huì )負責幫你辦，經(jīng)營(yíng)流水、地點(diǎn)等資料也能操作，銀行審核基本都能過(guò)，后續也不會(huì )有風(fēng)險，只需要付一定的手續費即可，手續費一般是貸款額的1%左右。”

　　隱性收費不可小覷

　　實(shí)際負擔可能增加

　　“轉貸降息”，這個(gè)宣稱(chēng)能減少數十萬(wàn)元利息的誘惑，是否暗藏陷阱呢？

　　在和多位中介溝通后，記者了解到，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費，后續還有一系列未知風(fēng)險。

　　“以貸款金額200萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)貸貸款時(shí)間5年計算，中介費至少要2萬(wàn)元，過(guò)橋墊資費、空殼公司維護費等費用需要8萬(wàn)元左右，粗略估算辦經(jīng)營(yíng)貸成本就要超過(guò)10萬(wàn)元。”來(lái)自安徽省宿州市的房地產(chǎn)中介牛奇(化名)介紹道。

　　他舉例稱(chēng)，若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計算，200萬(wàn)元房貸每月月供1.25萬(wàn)元，利息總額175.65萬(wàn)元；假如5年期經(jīng)營(yíng)貸年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以節省6333元，卻忽略了本金帶來(lái)的壓力，經(jīng)營(yíng)貸先息后本，前面償還的都是利息，5年后需一次性歸還本金200萬(wàn)元，到時(shí)如果一下子拿不出這么多錢(qián)怎么辦？

　　“相比于房貸長(cháng)達二三十年的還貸款周期，經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增。如果沒(méi)有足夠的現金流支撐，購房者就要面臨違約風(fēng)險。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜’。更何況一旦將來(lái)政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數。”牛奇說(shuō)。

　　“在經(jīng)營(yíng)貸置換房貸過(guò)程中，一些中介只告訴購房者好處，而選擇性不說(shuō)存在的風(fēng)險，甚至在運作過(guò)程中提出增加服務(wù)費。購房者真得三思而后行。”牛奇告訴記者，如果條件允許，正常通過(guò)銀行提前還房貸，要比用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸更安全、更省錢(qián)。

　　值得注意的是，記者調查發(fā)現，目前想提前還房貸也不容易。

　　來(lái)自北京市豐臺區的王潔(化名)去年8月購入一套房產(chǎn)，貸款260萬(wàn)元。最近她想提前還款，卻發(fā)現通過(guò)銀行App申請線(xiàn)上提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)困難重重，銀行工作人員解釋稱(chēng)“系統升級出現bug”，需要和銀行預約線(xiàn)下提前還款。

　　來(lái)自安徽、江蘇、重慶、山東等地的購房者也遇到了類(lèi)似問(wèn)題。記者還注意到，即便能夠成功申請到提前還貸，流程也很復雜，如果銀行不支持App或網(wǎng)站辦理，那么線(xiàn)下辦理流程更煩瑣，有時(shí)需要花費幾個(gè)月時(shí)間。

　　短貸長(cháng)投違反約定

　　或存在流動(dòng)性危險

　　對于購房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會(huì )對自身征信產(chǎn)生不可逆的影響。

　　“在許多中介的運作下，經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限也能夠被拉長(cháng)到和房貸差不多，但這中間存在續貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請材料，接受一次審核。風(fēng)險恰恰藏于其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。”牛奇說(shuō)。

　　華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(cháng)楊勤法認為，將經(jīng)營(yíng)貸置換為房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會(huì )約定借款用途，借款人未經(jīng)貸款銀行同意，將經(jīng)營(yíng)用貸款挪作購房，依據民法典相關(guān)規定，貸款銀行有權提前收回貸款或解除合同。

　　“貸款銀行提前收回貸款，購房人的還款壓力會(huì )大幅增加。因經(jīng)營(yíng)貸期限較短，購房貸款期限長(cháng)，經(jīng)營(yíng)貸轉房貸會(huì )造成短貸長(cháng)投，這會(huì )給購房人形成流動(dòng)性危險。”楊勤法說(shuō)。

　　北京瀛和律師事務(wù)所律師胡云云告訴記者，國家明令禁止企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸資金進(jìn)入樓市，中國銀保監會(huì )多次下發(fā)通知“禁止經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款違規進(jìn)入樓市”。經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款進(jìn)入樓市后一旦被查處，銀行可能會(huì )收回貸款，影響個(gè)人征信，甚至有被認定為貸款詐騙或合同詐騙的風(fēng)險。

　　刑法規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

　　為了維護房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止經(jīng)營(yíng)貸違規流入樓市，有關(guān)部門(mén)一直在行動(dòng)。

　　2021年7月28日，中國銀保監會(huì )辦公廳等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求銀行機構加強借款人資質(zhì)核查，加強經(jīng)營(yíng)用途貸款“三查”，落實(shí)各項授信審批要求，不得向無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)用途貸款。

　　與此同時(shí)，從去年下半年開(kāi)始，金融監管部門(mén)有序調整樓市金融監管政策，全國房貸利率進(jìn)入調降期。尤其今年以來(lái)，央行多次下調貸款市場(chǎng)報價(jià)利率并降低房貸利率下限，推動(dòng)全國各地房貸利率大幅度調降。

　　“監管部門(mén)應加強貸款信息共享，及時(shí)了解經(jīng)營(yíng)貸款的具體流向，發(fā)現違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，要立即查處，并予以處罰，包括拉入貸款黑名單等征信措施。銀行要關(guān)注客戶(hù)資金流向，對可疑的資金流動(dòng)，要及時(shí)向監管部門(mén)報告，對于違規流入的，該提前收回的，應提前收回經(jīng)營(yíng)貸。中介及購房者要有守法、守紀的觀(guān)念，不貪圖小利而違規違法。”楊勤法說(shuō)。(法治日報)