一季度，樓市企穩的跡象進(jìn)一步明晰。3月份，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售繼續回暖，房?jì)r(jià)上漲的城市數量也達到2019年上半年水平。但在房企推盤(pán)力度預期減弱、積壓需求釋放后的二季度，回暖行情能否得到延續，業(yè)界仍持謹慎態(tài)度。

　　國家統計局18日公布了2023年1~3月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據。數據顯示， 1—3月份，商品房銷(xiāo)售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)1.4%。商品房銷(xiāo)售額30545億元，增長(cháng)4.1%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)7.1%。

　　與前兩月相比，商品房銷(xiāo)售面積的同比累計降幅明顯收窄，銷(xiāo)售金額實(shí)現轉正。1—2月份，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比下降3.6%和0.1%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降0.6%，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)3.5%。

　　單月來(lái)看，據第一財經(jīng)測算，今年3月全國商品房銷(xiāo)售了14813萬(wàn)平方米和15096億元。銷(xiāo)售金額高于去年同期，也超過(guò)了2019年3月份的14236億元。

　　3月銷(xiāo)售回暖背后既有季節性因素，也和部分城市購房者預期改善有關(guān)。

　　國盛證券分析師金晶認為，3 月份是傳統“小陽(yáng)春”，今年“小陽(yáng)春”提前至 2 月初到來(lái)，2-3 月均為小陽(yáng)春階段。期間，房企加大推盤(pán)力度搶跑客戶(hù)，重點(diǎn)城市的供應量有明顯增長(cháng)。

　　據克而瑞地產(chǎn)監測，2023 年 3 月重點(diǎn) 30 城供應環(huán)比大增164%；一季度累計成交規模上浮，同比上漲 21%。

　　房企在售項目折扣力度減弱，亦支撐了銷(xiāo)售價(jià)格回暖。當月，萬(wàn)科、招商、金地等頭部房企仍在不同區域推出了重點(diǎn)針對現房的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，但整體折扣回升至 95 折以上，僅少數清棟特價(jià)房折扣力度達到 85 折以下。

　　前三月，樓市利好政策持續釋放，累積效應逐漸顯現。中指研究院數據顯示，一季度，各地已有超百省市(縣)優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策超180次。3 月多地繼續下調首套房貸利率，并提高公積金貸款額度，促進(jìn)樓市溫和復蘇。

　　與此同時(shí)，為落實(shí)“保交樓”目標，多地引導金融機構加大對房地產(chǎn)項目等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持力度，并通過(guò)運用保交樓專(zhuān)項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，以保障房地產(chǎn)項目建設交付。

　　根據國家統計局數據，今年1-3月，房屋竣工面積實(shí)現正增長(cháng)，同比增長(cháng)14.7%，其中住房竣工面積同比增長(cháng)16.8%。

　　伴隨商品房銷(xiāo)售的快速回暖，居民中長(cháng)期貸款明顯增多。央行最新數據顯示，3月，以房貸為主的中長(cháng)期貸款增加 6348 億元，同比多增 2613 億，超過(guò) 2021 年同期的 6239 億元。

　　但也有行業(yè)人士認為，這一超預期數據是否反映出地產(chǎn)銷(xiāo)售韌性，仍待觀(guān)望。目前，不宜高估居民住房消費的內生修復高度。3月，居民存款新增規模創(chuàng )歷史同期新高，“超額儲蓄”繼續增加。

　　樓市的弱復蘇也體現在城市分化上。根據國家統計局發(fā)布的月度70城房?jì)r(jià)指數，3月份，超九成(64個(gè))城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，但“普漲”之下，漲幅分化依然嚴重。

　　以二線(xiàn)城市為例，3月份整體環(huán)比漲幅達到0.6%，為近四年來(lái)較高水平。其中，成都、重慶、天津、武漢等地一季度新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅維持在0.5%以上；而東北城市大連的新房?jì)r(jià)格則連跌了18個(gè)月。

　　“這一輪房?jì)r(jià)上漲呈現出急漲的形態(tài)、普漲的趨勢，但可持續性不足。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出對此輪樓市復蘇“急漲急跌”的擔憂(yōu)。

　　他表示，往年，樓市“小陽(yáng)春”自3月份開(kāi)啟后，會(huì )一直延續到4月初，并與5月份的小長(cháng)假促銷(xiāo)以及上半年開(kāi)發(fā)商“沖業(yè)績(jì)”銜接。但今年一季度，有的開(kāi)發(fā)商在1-2月已完成全年銷(xiāo)售計劃的40%-50%。從三月底開(kāi)始，無(wú)論是一線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，均出現了看房量和成交量連續下行的現象。

　　金晶亦認為，目前，樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)接近尾聲。

　　展望后市，億翰智庫地產(chǎn)研究總監于小雨表示，短期內，市場(chǎng)熱度仍處于溫和恢復的過(guò)程，并不會(huì )得到顯著(zhù)改善。至于需求回暖，需要綜合評估購房者及企業(yè)的能力和預期。

　　“從節奏來(lái)看，不是會(huì )持續性修復，波段性會(huì )比較強。從2月份一直持續下去是比較難的。”于小雨稱(chēng)，一方面，現在，樓市投資性需求基本上不存在，對于剛需性和改善性需求，無(wú)論是釋放節奏還是對銷(xiāo)售面積及金額的改善作用，都會(huì )相對較慢；另一方面，低能級的城市的銷(xiāo)售更具波段性，可能會(huì )呈現短期數據轉好但再下滑的態(tài)勢；此外，由于目前樓市復蘇主要體現在“量”上，“價(jià)”的回歸還沒(méi)有達到上漲預期。在彈性較弱的情況下，量對價(jià)的帶動(dòng)作用也會(huì )產(chǎn)生一定的抑制效果。（作者 吳斯旻）