央廣網(wǎng)北京1月12日消息 繼萬(wàn)物云之后，又一家深耕空間服務(wù)的龍頭企業(yè)準備上市了。近期，“龍湖智創(chuàng )生活”橫空出世并向港交所提交上市申請，一時(shí)間成為行業(yè)討論的焦點(diǎn)。與傳統的物管或者商管相比，龍湖智創(chuàng )生活發(fā)展模式有何不同？龍湖集團緣何會(huì )在物業(yè)上市熱潮退去、市值縮水、估值偏低的情況下選擇遞表？對于物業(yè)行業(yè)和資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，龍湖集團攜“新子”入局謀求上市又會(huì )產(chǎn)生怎樣的連鎖效應？面對這些市場(chǎng)疑問(wèn)，“新物種”龍湖智創(chuàng )生活準備好了嗎？

　　20年商業(yè)運營(yíng)沉淀 催生新品牌

　　據悉，與傳統物管或商管公司不同，龍湖智創(chuàng )生活橫跨“物管+商管”兩大賽道，結合兩個(gè)航道的輕資產(chǎn)屬性為住宅、購物中心、寫(xiě)字樓及其他商業(yè)項目等提供住宅社區物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公及城市服務(wù)。

　　其實(shí)早在2002年，龍湖集團商業(yè)運營(yíng)部就已經(jīng)成立。經(jīng)歷了20年積累，圍繞“天街”“星悅薈”等品牌，龍湖集團構建了優(yōu)質(zhì)的購物中心組合，龍湖智創(chuàng )生活的商業(yè)運營(yíng)也由此發(fā)展而來(lái)。

　　全新推出的龍湖智創(chuàng )生活，包括了對購物中心的商業(yè)運營(yíng)管理服務(wù)、零售商業(yè)空間內的資產(chǎn)管理和服務(wù)，為包括“天街”“星悅薈”等在內的購物中心及其租戶(hù)、消費者和業(yè)主等更廣泛的客戶(hù)群體，提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。

　　1月7日，龍湖智創(chuàng )生活向港交所遞交招股書(shū)。招股書(shū)顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng )生活合約面積及戰略合作面積達4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。其中，龍湖智創(chuàng )生活向60個(gè)購物中心提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù)，合計管理面積580萬(wàn)平米，服務(wù)超過(guò)13000名租戶(hù)。上述購物中心中，54個(gè)項目分布在一二線(xiàn)城市，面積達到440萬(wàn)平方米。

　　中信證券分析認為，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對龍湖的意義不只是資產(chǎn)，更是培育商管能力的孵化器，隨著(zhù)公司開(kāi)始探索委托管理其他業(yè)主的項目，預計一二線(xiàn)城市的定位，超過(guò)絕大多數同業(yè)的規模，都將成為公司商管業(yè)務(wù)價(jià)值的保證。

　　科技賦能 助力輕資產(chǎn)平臺業(yè)務(wù)拓寬

　　實(shí)際上，不僅商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，龍湖智創(chuàng )生活住宅及其他非商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)也保持著(zhù)高質(zhì)量增長(cháng)。招股書(shū)顯示，截至2021年12月28日，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積2.3億平方米，覆蓋百座城市。截至2021年9月 30日，龍湖智創(chuàng )生活位于一二線(xiàn)城市的物業(yè)管理服務(wù)項目面積為1.64億平方米，占比約77%。在管理規模不斷擴張的情況下，高量級項目占比依然維持較高水平。

　　其中，龍湖智創(chuàng )生活優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)贏(yíng)得第三方市場(chǎng)的認可，其在管由獨立第三方開(kāi)發(fā)的項目占比持續攀升。截至2019年、2020年及2021年9月30日，公司在管的由獨立第三方開(kāi)發(fā)的項目，分別占在管項目總數的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相應在管建筑面積，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

　　隨著(zhù)業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬，龍湖智創(chuàng )生活的科技能力也不斷升級。通過(guò)科技的開(kāi)發(fā)及應用，龍湖智創(chuàng )生活能夠深化對客戶(hù)的洞察，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng )新商業(yè)模式并改善企業(yè)管理，建立一套完整、系統化和行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，通過(guò)人工智能、AIoT及智能應用，為業(yè)務(wù)流程以及員工和供貨商賦能。

　　在商業(yè)運營(yíng)方面，龍湖智創(chuàng )生活采用八大在線(xiàn)數字工具，提供租戶(hù)服務(wù)、租戶(hù)經(jīng)營(yíng)賦能和增值服務(wù)的“商戶(hù)在線(xiàn)”、協(xié)助資產(chǎn)管理決策的“資產(chǎn)在線(xiàn)”等，將線(xiàn)下客戶(hù)流量實(shí)現在線(xiàn)化。

　　對科技的投入也為龍湖智創(chuàng )生活得到不錯的回饋。招股書(shū)顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng )生活營(yíng)業(yè)收入77.7億元，同比增長(cháng)81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長(cháng)68.4%。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng )生活凈利率達到15%，處于行業(yè)前列。

　　謀求上市 講述資本新故事

　　隨著(zhù)規模不斷的攀升、營(yíng)收和凈利潤的增長(cháng)，龍湖智創(chuàng )生活留給資本市場(chǎng)的想象空間也越來(lái)越大。據克而瑞數據顯示，截至2021年6月30日，披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米。與當前已上市物企相比，龍湖智創(chuàng )生活的規模是行業(yè)均值的兩倍有余。

　　然而進(jìn)入2021年下半年，物企上市熱潮退去，上市進(jìn)程受挫，估值回歸理性。據克而瑞數據顯示：2021年全年，新交表物業(yè)企業(yè)34家，其中28家遞表時(shí)間為上半年，年內遞表并成功上市的僅9家；2021年全年新增上市物企14家，較2020年18家減少4家，未及預期。2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅為52.31%。

　　對于龍湖智創(chuàng )生活來(lái)說(shuō)，選擇在此時(shí)申請上市是否明智，又將給行業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？對此，億翰智庫認為，2021年全年物業(yè)板塊表現劣于上游H股地產(chǎn)板塊和港股大盤(pán)。資金的抽離對于尚未上市的企業(yè)而言或許是暗藏機遇，當前資本對于物業(yè)行業(yè)多持冷靜觀(guān)望的態(tài)度，對于標的的選擇標準更加嚴苛。因此當有優(yōu)質(zhì)標的出現時(shí)，資本更愿意流向這些大而穩、有故事的企業(yè)。

　　經(jīng)過(guò)近一年的充分準備，龍湖物業(yè)管理、商業(yè)運營(yíng)在規模和業(yè)態(tài)上實(shí)現大幅跨越，由此推出的龍湖智創(chuàng )生活在規模、業(yè)務(wù)布局方面均已具備較為強勢的競爭力。在億翰智庫看來(lái)，從整個(gè)準備周期來(lái)看，龍湖智創(chuàng )生活的上市流程始終在扎實(shí)、按部就班穩步推進(jìn)。當一切都準備好的時(shí)候，上市便水到渠成，亦是較好的時(shí)機。

　　億翰智庫分析認為，龍湖智創(chuàng )生活與萬(wàn)物云作為當前資本市場(chǎng)上翹首以盼的高質(zhì)量企業(yè)，先后宣布上市計劃，未來(lái)將會(huì )對已調整到相對低位的物業(yè)板塊，產(chǎn)生不錯的帶動(dòng)效應。

　　而從2021年行業(yè)表現看，行業(yè)集中度正在加劇。截至2021年6月30日，在45家上市物企中，規模前五的碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和彩生活在管面積總值約23.06億平方米，在管面積貢獻率超過(guò)4成。億翰智庫指出，隨著(zhù)行業(yè)集中度增加，行業(yè)頭部梯隊格局形成，虹吸效應加劇；待龍湖智創(chuàng )生活和萬(wàn)物云均成功登陸資本市場(chǎng)，以龍湖智創(chuàng )生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云為代表的頭部企業(yè)將形成“三足鼎立”的格局，市場(chǎng)的資金將被吸至優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)。