房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展，是推動(dòng)形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局不可或缺的一環(huán)。受疫情的影響，國內經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)形勢都發(fā)生了重大變化。當前宏觀(guān)經(jīng)濟運行處于何種狀態(tài)？與之密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢將如何演變？對這些問(wèn)題的基本判斷決定了宏觀(guān)及房地產(chǎn)政策的決策。

　　住房租金變動(dòng)在一定程度上反映了就業(yè)與投資的真實(shí)變化，是宏觀(guān)經(jīng)濟的重要晴雨表。同時(shí)，宏觀(guān)經(jīng)濟運行狀況又構成房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的重要外部環(huán)境。本文通過(guò)對2020年以來(lái)租金變動(dòng)的大數據分析，分析和預判了疫后宏觀(guān)經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢與調控，建議房地產(chǎn)調控重點(diǎn)應適時(shí)從需求側轉向供給側。

　　疫后租金首現季節性回升經(jīng)濟進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復蘇階段

　　首先，疫后核心城市住房租金首次出現顯著(zhù)季節性回升。反映22個(gè)核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數顯示，2020年2月以來(lái)，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續4個(gè)月下跌。2020年6月進(jìn)入租房市場(chǎng)傳統旺季，核心城市租金才開(kāi)始止跌。2020年7月，緯房租金核心指數上升至102.6點(diǎn)（以2018年1月租金水平為100點(diǎn)），比上月上升1.03點(diǎn)或1.01%。這是疫后核心城市住房租金首次出現顯著(zhù)回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節性特征，并且在隨后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的經(jīng)濟信號意義十分重大。租金漲跌背后，是招聘、開(kāi)業(yè)等經(jīng)濟先行指標的活躍度變化。疫后核心城市租金出現顯著(zhù)季節性回升表明，疫后經(jīng)濟已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復蘇階段。開(kāi)業(yè)、招聘等經(jīng)濟先行指標已經(jīng)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性復蘇，未來(lái)經(jīng)濟增速繼續回升可期。這對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控也將產(chǎn)生重要影響。

　　其次，一線(xiàn)城市中，上廣深租金均季節性上漲，僅北京租金繼續下跌。一線(xiàn)城市中，2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現較明顯的季節性上漲，其中廣州環(huán)比上漲1.04%，上海環(huán)比上漲1.07%、深圳環(huán)比上漲1.62%。只有北京仍環(huán)比下跌0.67%。這表明，一線(xiàn)城市經(jīng)濟初步從疫情沖擊中走出。而北京的單獨下跌，可能與北京發(fā)生第二次疫情沖擊有關(guān)。這也從另一側面印證了疫情得到有效控制后，一線(xiàn)城市經(jīng)濟已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性復蘇階段。隨著(zhù)北京疫情的有效控制，一線(xiàn)城市經(jīng)濟將整體初步走出疫情陰影。

　　最后，多數二線(xiàn)城市租金出現季節性上揚，僅3城市下跌。多數二線(xiàn)城市2020年7月住房租金出現季節性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長(cháng)沙住房租金環(huán)比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二線(xiàn)城市租金漲速前5位。2020年7月二線(xiàn)城市中，僅天津、大連、福州三城市住房租金環(huán)比下跌。其中天津環(huán)比下跌0.01%、大連環(huán)比下跌0.1%、福州環(huán)比下跌0.13%，租金跌幅均較為微小。這表明，二線(xiàn)城市經(jīng)濟也進(jìn)入疫后良性復蘇階段。

　　房?jì)r(jià)與租金的“剪刀差”仍可能繼續擴大

　　第一，疫情沖擊下核心城市房?jì)r(jià)仍連續5個(gè)月上漲，一線(xiàn)城市漲速領(lǐng)先。與住房租金受疫情影響連續下跌不同，核心城市房?jì)r(jià)在疫情沖擊下仍連續上漲。反映24個(gè)核心城市綜合房?jì)r(jià)變動(dòng)的緯房核心指數顯示，2020年7月，緯房核心指數環(huán)比上漲0.6%，為連續第5個(gè)月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲。相比2020年2月的階段性低點(diǎn)，核心城市房?jì)r(jià)上漲了4%。

　　二手住房成交量放大。2020年3月以來(lái)，二手住房成交量迅速回升。反映重點(diǎn)城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示，2020年7月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數為243.88點(diǎn)（以2017年1月成交量為100點(diǎn)），雖然較上月略有下滑，但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短周期波動(dòng)的因素。

　　一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲相對較快，二三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示，2020年7月，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲1.7%，漲速相對較快；二線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.27%，三線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.43%，四線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.25%，房?jì)r(jià)均穩中有升。三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在3-5月份之間出現短暫下滑后，均重新上漲。

　　第二，房?jì)r(jià)與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來(lái)，房?jì)r(jià)的漲速要總體高于租金漲速，二者之前存在一個(gè)“剪刀差”。2020年以來(lái)，住房租金受疫情等因素的影響總體呈現跌勢，但房?jì)r(jià)仍有上漲。隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲與租金下跌，房?jì)r(jià)與租金的“剪刀差”不斷擴大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化風(fēng)險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現季節性上漲，但租房旺季過(guò)后租金大概率仍將下跌。如果房?jì)r(jià)繼續上漲，房?jì)r(jià)與租金背離的趨勢將不會(huì )改變。換句話(huà)說(shuō)，如果不加以有效控制，房地產(chǎn)泡沫仍存在擴大的可能。

　　疫后經(jīng)濟形勢向好房地產(chǎn)調控空間加大

　　一是宏觀(guān)經(jīng)濟已初步從疫情陰影中走出，房地產(chǎn)調控空間加大。按歷年來(lái)的房地產(chǎn)調控經(jīng)驗來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控往往受制于經(jīng)濟形勢，保持調控定力有一定難度。當經(jīng)濟增速存在下降風(fēng)險時(shí)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控不僅很難嚴格執行，有些地方甚至還有可能把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段。當前，雖然政策上已經(jīng)明確了“房住不炒”及“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”等總體方針，但是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調控在執行階段仍然存在松緊考量。

　　2020年上半年，經(jīng)濟增速受疫情的沖擊嚴重，GDP同比增長(cháng)-1.6%，其中一季度同比增長(cháng)-6.8%，二季度同比增長(cháng)3.2%。在這一背景下，即使不以房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟已經(jīng)成為政策共識，部分城市房地產(chǎn)調控仍可能實(shí)質(zhì)放松甚至鼓勵購房。針對房地產(chǎn)投資投機的緊箍咒更難以落實(shí)。

　　據2020年7月的緯房租金核心指數顯示，核心城市租金環(huán)比上漲了1.01%。由于住房租金背后是投資與就業(yè)活動(dòng)，這表明經(jīng)濟基本面從疫情沖擊中得到實(shí)質(zhì)性恢復，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)向好。作為租房市場(chǎng)的傳統旺季，7月雖然只是季節性回升，但是考慮到疫情對經(jīng)濟影響的全面性和嚴重性，租金能出現季節性回升也能充分說(shuō)明經(jīng)濟基本面的實(shí)質(zhì)性向好態(tài)勢。

　　隨著(zhù)疫后經(jīng)濟基本面的向好，宏觀(guān)經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產(chǎn)調控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好地實(shí)施。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的建立也可以得以加快探索。

　　二是房地產(chǎn)市場(chǎng)有結構性過(guò)熱的態(tài)勢，需要有針對性地加強調控。2020年，雖然經(jīng)濟活動(dòng)受到疫情的嚴重沖擊，但是房?jì)r(jià)卻未同步下跌。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還出現結構性較快上漲，這與資金脫實(shí)入虛有一定關(guān)系。盡管金融政策支持主要是針對中小企業(yè)，但是實(shí)體經(jīng)濟資金吸納能力有限，資金流入資本市場(chǎng)意愿強烈。

　　從市場(chǎng)表現看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有結構性過(guò)熱的態(tài)勢。一線(xiàn)城市中，除北京外，房?jì)r(jià)漲幅均擴大，深圳房?jì)r(jià)上漲對市場(chǎng)預期影響巨大；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)總體呈上漲態(tài)勢，東莞、南通、寧波、無(wú)錫等二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲速也相對較快；2020年核心城市住房租金持續下跌，7月才開(kāi)始短暫回升，房?jì)r(jià)租金比總體仍呈擴大態(tài)勢，房?jì)r(jià)上漲的基礎并不牢固。

　　另一方面，如果房?jì)r(jià)上漲快于收入上升，意味著(zhù)居民基本生活成本提升，這還將擠壓實(shí)際消費能力，不利于國內大循環(huán)的實(shí)現。

　　2020年上半年，由于疫情對經(jīng)濟的重大沖擊，房地產(chǎn)調控難以有效實(shí)施。隨著(zhù)疫后經(jīng)濟的恢復，有必要有針對性地加大調控力度，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構性過(guò)熱，降低宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險，促進(jìn)消費水平提升進(jìn)而國內大循環(huán)的實(shí)現。

　　房地產(chǎn)調控重點(diǎn)應適時(shí)從需求側轉向供給側

　　推動(dòng)形成新發(fā)展格局，化解宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險，需要堅持“房住不炒”，抑制房地產(chǎn)泡沫擴張。以往，房地產(chǎn)調控的側重點(diǎn)在于需求側，著(zhù)重于住房投資投機需求的抑制。這取得了一定成效，但并未從根本上解決泡沫發(fā)生的機制問(wèn)題。受疫情沖擊，宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構都發(fā)生了重大變化，疫后宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)都可能出現結構性過(guò)熱。房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)應適時(shí)從需求側轉向供給側，著(zhù)重從土地、金融和城市政府角度出發(fā)采取措施，建立抑制泡沫發(fā)生的長(cháng)效機制。

　　第一，通過(guò)健康度分類(lèi)評價(jià)管理，夯實(shí)城市政府穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責任。雖然城市政府負有穩定當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責任已經(jīng)十分明確，但在具體落實(shí)時(shí)仍較為困難。為進(jìn)一步夯實(shí)城市政府穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責任，可以考慮把房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度評價(jià)和分類(lèi)管理，作為主體責任問(wèn)責制的補充。在對各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度做出科學(xué)評價(jià)的基礎上，對其進(jìn)行標簽分類(lèi)分級管理。根據不同的健康度等級，采取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市采取不同的房地產(chǎn)相關(guān)政策，可以促使城市政府前瞻性地采取相關(guān)措施穩定住房市場(chǎng)。

　　第二，結合集體土地入市改革，促進(jìn)住房用地制度改革的推進(jìn)。新修訂的《土地管理法》已經(jīng)為打破土地供應壟斷、促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性集體建設用地直接入市創(chuàng )造了一定的法律條件。在此基礎上，可進(jìn)一步促進(jìn)集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地，加快探索宅基地等非經(jīng)營(yíng)性集體建設用地的有序流轉途徑，促進(jìn)城鄉統一建設用地市場(chǎng)的形成。

　　進(jìn)一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓?zhuān)?jiǎn)化報建及辦證手續。在統一規劃的前提下，支持個(gè)人或機構購地自建自住性住房，并給予一定的金融稅收政策支持。發(fā)展代建市場(chǎng)。嚴格限定棚改范圍，避免將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目納入棚改范疇。

　　第三，深化住房金融改革。當前住房按揭貸款過(guò)度集中于商業(yè)銀行，對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風(fēng)險集中、商業(yè)銀行業(yè)績(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴(lài)度高、平均利率偏高等現象。組建非盈利的政策性住房銀行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公積金制度。進(jìn)一步降低商業(yè)性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎發(fā)行REITs等。

　　（作者單位：中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院）