一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端逐步恢復，個(gè)人住房貸款的資金價(jià)格進(jìn)一步下降。在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制指導下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續下降。

　　從供給端看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性得到有序緩解，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善，保交樓專(zhuān)項借款資金已基本投放至項目，有效促進(jìn)了建設交付，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求有望進(jìn)一步釋放。

　　多地動(dòng)態(tài)調整利率

　　近期，多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數據顯示，截至1月31日，在監測的103個(gè)城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線(xiàn)城市8個(gè)，其余均為三四線(xiàn)城市。

　　這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制密切相關(guān)。日前，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。若某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

　　該政策是去年四季度相關(guān)政策的延續。去年9月份，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。“政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調整，帶動(dòng)新發(fā)放房貸利率有所降低。”央行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾表示，數據顯示，2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率全國平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，已達到2008年有統計以來(lái)的最低水平。

　　“此次調整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎上，按照因城施策原則，根據各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況，動(dòng)態(tài)調整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’，進(jìn)而形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制。”鄒瀾說(shuō)。

　　針對市場(chǎng)上房貸利率下降是否會(huì )導致熱錢(qián)涌入樓市的聲音，金融管理部門(mén)明確表示，新政策具有穩定性，同時(shí)兼具靈活性。“房?jì)r(jià)存在明顯的周期性波動(dòng)規律，連續3個(gè)月上漲或連續3個(gè)月下降，說(shuō)明房?jì)r(jià)已出現趨勢性變化，但趨勢性變化形成的時(shí)間往往較長(cháng)。”鄒瀾說(shuō)，按照新政策，雖然相關(guān)部門(mén)每季度要評估房?jì)r(jià)變動(dòng)情況，但若要真正調整房貸利率下限，該周期可能遠遠超過(guò)評估周期。

　　改善需求端預期

　　改善社會(huì )預期，釋放合理需求，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項重要工作。中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(cháng)租房市場(chǎng)建設；要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售仍面臨壓力。國家統計局最新數據顯示，2022年商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%；從銷(xiāo)售額看，商品房銷(xiāo)售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。

　　“需求端下降有多方面原因，預期不穩是重要原因之一。”上海金融與發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛說(shuō)，一方面，受疫情影響，部分居民收入預期發(fā)生變化，導致其購房行為更趨謹慎；另一方面，此前個(gè)別房企出現流動(dòng)性困難、融資受阻，甚至導致在建房屋無(wú)法按時(shí)交付，進(jìn)一步影響了居民購房信心和預期。

　　多地首套房貸款利率下降，將有助于進(jìn)一步釋放合理需求、擴大有效需求、支持剛性和改善性住房需求。“在住房消費等領(lǐng)域，還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”中央財辦有關(guān)負責同志表示，合理增加消費信貸，支持住房改善等消費；同時(shí)，結合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題。

　　國家統計局局長(cháng)康義表示，我國仍然處在城鎮化持續發(fā)展階段，去年常住人口城鎮化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達到65.22%，但與發(fā)達國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮人口數量巨大，這些就是未來(lái)的發(fā)展空間。接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求將逐步釋放。

　　做好供給端保障

　　由于房地產(chǎn)需求端和供給端相互影響、相互強化，接下來(lái)還要持續做好供給端保障工作。中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時(shí)要堅決依法打擊違法犯罪行為。

　　“供給端的問(wèn)題主要表現為房企的流動(dòng)性緊張。”曾剛說(shuō)，這會(huì )帶來(lái)兩方面影響。一方面是抬升房企信用風(fēng)險，導致其融資進(jìn)一步受阻，融資困難又加速了房企的風(fēng)險暴露；另一方面，資金困難會(huì )導致房企的部分在建房屋無(wú)法按時(shí)交付，會(huì )影響購房者需求預期，進(jìn)而影響房企的銷(xiāo)售、回款，進(jìn)一步加劇房企的流動(dòng)性緊張。

　　為解決以上問(wèn)題，金融管理部門(mén)著(zhù)力緩解房企流動(dòng)性緊張、穩定房企合理融資。此前，信貸、債券、股權融資已“三箭齊發(fā)”，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。數據顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(cháng)22%。

　　下一步，金融管理部門(mén)將綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營(yíng)性和融資性現金流。此前，人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì )，研究解決改善房企的資產(chǎn)負債狀況，將聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展資產(chǎn)激活、負債接續、權益補充、預期提升四項行動(dòng)，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區間。

　　與此同時(shí)，保交樓、保民生、保穩定各項工作也將扎實(shí)推進(jìn)，進(jìn)一步穩定購房者的預期和需求。人民銀行、銀保監會(huì )聯(lián)合召開(kāi)的主要銀行信貸工作座談會(huì )強調，要運用好保交樓專(zhuān)項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益。“保交樓專(zhuān)項借款資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項目的建設交付。”銀保監會(huì )相關(guān)負責人說(shuō)。（記者 郭子源）