三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《通知》提出，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。專(zhuān)家認為，“住房政策不再是一竿子插到底執行。”此次政策調整不僅有利于商品房需求端穩定、居民端杠桿率穩定，更有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩定。

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　　近日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

　　住建部相關(guān)負責人表示，此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

　　“市場(chǎng)期盼已久。”在易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，隨著(zhù)《通知》的發(fā)布，“認房不用認貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來(lái)住房領(lǐng)域的一項重磅政策，對于后續尤其是“金九銀十”階段的購房市場(chǎng)，有提振信心的作用。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策力度超出了預期，不僅有利于商品房需求端穩定、居民端杠桿率穩定，更有利于資產(chǎn)價(jià)格和金融秩序穩定。

　　部分城市購房者首付有望減半

　　“認房不用認貸”是指購房時(shí)，只看購房者名下是否有房，不考慮其歷史貸款記錄。這一政策的實(shí)行，主要是針對當下不少城市仍在執行的“認房又認貸”政策，這導致有過(guò)貸款記錄的無(wú)房者無(wú)法享受首套房?jì)?yōu)惠政策。

　　《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　“此次政策力度超出了預期。”李宇嘉解釋?zhuān)瑢τ谫彿空邅?lái)說(shuō)，即便在外地有在償的按揭貸款，在本地購房也算首套房，可享受首套房購房政策。

　　“新市民、年輕人是購房主力。”李宇嘉指出，在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，其中一些人在就業(yè)地城市買(mǎi)不起房，當時(shí)房?jì)r(jià)上漲預期走高，于是不少人轉戰周邊城市或老家所在城市購置房產(chǎn)，也申請了貸款。此后，雖然一些人購買(mǎi)力提升，但在“認房又認貸”的情況下，他們想在就業(yè)地置業(yè)面臨著(zhù)高首付的門(mén)檻。

　　嚴躍進(jìn)也觀(guān)察到，很多大城市的購房者在其他城市或老家有過(guò)購房貸款記錄，這些人在大城市購置首套房時(shí)的購房成本就比較高。

　　李宇嘉表示，還有一些人之前購買(mǎi)了“老、破、小”等類(lèi)型的住房，當下他們的改善性住房需求不斷顯現，也面臨著(zhù)高額首付的困境。

　　“認房不用認貸”政策客觀(guān)上能夠快速降低購房成本。當前，一些大城市的二套房首付比例高達70%，首套房首付比例則為30%-35%，如果實(shí)行“認房不用認貸”政策，符合條件的購房者的首付比例可以大大降低，有利于其盡早實(shí)現從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的轉變。比如，新政實(shí)行后，有貸款記錄但無(wú)房產(chǎn)的購房者要購買(mǎi)一套價(jià)值500萬(wàn)元的房子，依據“認房不用認貸”政策，其首付比例按首套房計算，就從70%降至35%，首付款就從350萬(wàn)元降到了175萬(wàn)元。

　　“對購房者來(lái)說(shuō)，這一政策的好處顯而易見(jiàn)。”首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池表示，“認房不用認貸”會(huì )使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　嚴躍進(jìn)認為，此次政策效應是全面的，具有非常好的導向，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房積極性自然會(huì )提高。

　　打響“認房不用認貸”第一槍

　　不久前，鄭州市已經(jīng)打響了新一輪落實(shí)“認房不用認貸”政策的“第一槍”。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財政局、國家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，其中提出，落實(shí)“認房不認貸”政策，更大程度滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求。鄭州成為二線(xiàn)城市中率先表態(tài)落實(shí)這一政策的城市。

　　隨后，鄭州住房公積金管理中心推出了新政：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，在鄭州市區域內使用公積金貸款（含組合貸款）購買(mǎi)家庭首套或改善性住房時(shí)，若購買(mǎi)新建商品房，最低首付款比例為20%；即使是購買(mǎi)存量商品房（二手房），最低首付款比例也僅有30%。

　　新政之下，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現短期上漲行情。諸葛數據研究中心監測數據顯示，7月31日至8月6日，鄭州二手房成交1831套，環(huán)比上漲61.32%，之后兩周，鄭州市二手房成交量環(huán)比仍在上漲。

　　早在7月末，住建部就在召開(kāi)企業(yè)座談會(huì )時(shí)強調，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展釋放出積極信號，次日，A股開(kāi)盤(pán)后，房地產(chǎn)板塊上漲。

　　“當前，資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大瓶頸。”趙秀池認為，這場(chǎng)座談會(huì )提出的房地產(chǎn)調控政策的導向非常清楚，即通過(guò)金融手段和財稅政策支持居民購買(mǎi)住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、商學(xué)院教授況偉大向中青報·中青網(wǎng)記者表示，會(huì )議釋放出進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”政策，以及進(jìn)一步解決剛性和改善性需求問(wèn)題的信號。

　　隨后，北京、深圳、廣州、上海4個(gè)一線(xiàn)城市相繼表態(tài)。例如，7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州市住房城鄉建設局表示，將結合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　一線(xiàn)城市的表態(tài)釋放出了積極信號。嚴躍進(jìn)認為，這說(shuō)明政策放松的預期越來(lái)越清晰、寬松信號越來(lái)越明朗，相關(guān)政策的出臺也將加速。

　　值得關(guān)注的是，住建部提出的這些政策裝入了各個(gè)城市“一城一策”的工具箱里，這些政策能達到怎樣的效果，具體還要看各個(gè)城市政策落地的情況。此次，三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《通知》也提出，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。李宇嘉說(shuō)，“住房政策不再是一竿子插到底執行。”

　　北上廣深的“動(dòng)作”更受關(guān)注

　　北上廣深等一線(xiàn)城市會(huì )執行“認房不認貸”政策嗎？這一點(diǎn)一直備受廣大購房者關(guān)注。

　　一線(xiàn)城市購房壓力大，購房者對于“認房不認貸”政策的需求更為迫切，呼聲也更高。然而，這些大城市多在執行“認房又認貸”政策，二套房首付比例高達70%，一些年輕人在改善住房需求時(shí)“望而卻步”。

　　事實(shí)上，當前大城市的住房市場(chǎng)也面臨穩房?jì)r(jià)、穩預期的壓力。8月27日，緯房研究院、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )聯(lián)合發(fā)布的8月上半月的住房數據顯示，一二線(xiàn)城市區縣房?jì)r(jià)以降為主。

　　“可以比較明確地認為，‘認房不用認貸’對一線(xiàn)城市的影響是最大的。”嚴躍進(jìn)向記者表示，在一定程度上來(lái)說(shuō)，“認房不用認貸”政策要釋放出更多潛力，就要從住房需求更旺盛的大城市入手，但這一政策如何在大城市落地很關(guān)鍵，“房住不炒”仍是主旋律，所以，需要更多細化的政策去支撐“認房不認貸”政策的實(shí)行。例如，可以考慮在北上廣深等大城市分區實(shí)行這一政策，在更好地解決年輕人住房問(wèn)題的同時(shí)，也防止樓市“松綁”后出現“炒房”現象。嚴躍進(jìn)預判，今年8月底至9月初，一線(xiàn)城市可能陸續出臺新的房貸政策。

　　李宇嘉認為，北上廣深是否執行“認房不用認貸”政策，由城市自行決定，值得注意的是，地方要執行這一政策，需要與當地人民銀行磋商。當地人民銀行執行該政策時(shí)，也會(huì )考慮到“因城施策”“一城一策”的情況，在評估當地房地產(chǎn)市場(chǎng)運行和風(fēng)險的情況下，來(lái)判斷是否執行這項政策。

　　“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”李宇嘉表示，去年四季度以來(lái)，房貸余額連續下行，對于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊。他預計，各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類(lèi)政策，進(jìn)而穩定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。

　　此外，趙秀池還說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復以及房?jì)r(jià)止跌是一個(gè)復雜的過(guò)程，并非一蹴而就，需要采取更多的系列政策，給予房地產(chǎn)市場(chǎng)更長(cháng)的時(shí)間，來(lái)提升市場(chǎng)預期和信心。

　　截至發(fā)稿前，北上廣深等一線(xiàn)城市還未有城市出臺“認房不用認貸”相關(guān)政策。8月27日，一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴中青報·中青網(wǎng)記者，“好多人都在等這個(gè)政策。”

　　中青報·中青網(wǎng)見(jiàn)習記者 趙麗梅 來(lái)源：中國青年報