記者 杜雨萌 劉 琪

　　5月份金融數據遠超市場(chǎng)預期。不過(guò)，在新增信貸和社融回暖的數據之下也有著(zhù)稍顯低迷的“角落”——5月份住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增加1047億元，雖已較上個(gè)月“轉正”，不過(guò)仍較去年同期少增3379億元。

　　緣何中長(cháng)期貸款數據在兩部門(mén)優(yōu)化信貸政策及5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)大幅下調齊發(fā)力下，仍相對表現平平？多位接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，這既與當前樓市景氣度偏低有關(guān)，也與政策紅利落地尚存滯后性相關(guān)。

　　居民中長(cháng)期貸款占比提升

　　5月份人民幣貸款同比多增3920億元，但貸款結構卻不理想。尤其是反映居民購房能力的中長(cháng)期貸款增速并不顯著(zhù)。據央行數據顯示，5月份人民幣存款增加3.04萬(wàn)億元，同比多增4750億元；5月份住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增加1047億元，比去年同期少增3379億元，表明購房需求仍然偏弱。

　　“一方面，受外部不確定因素和疫情影響，居民收入增長(cháng)承壓，購房能力相應趨降；另一方面，居民預防性?xún)π钜庠冈鰪姡黾迂搨鶃?lái)購房的動(dòng)力偏弱。”財信研究院副院長(cháng)伍超明對《證券日報》記者表示。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青對《證券日報》記者表示，當前樓市景氣度仍偏低是5月份住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增速不顯著(zhù)的一個(gè)重要原因。

　　從房產(chǎn)銷(xiāo)售情況看，記者據Wind數據統計，5月份30大中城市日均銷(xiāo)售為29.39萬(wàn)平方米，比上月邊際改善，但仍為去年同期的一半左右。

　　值得關(guān)注的是，雖然5月份居民中長(cháng)期貸款偏弱，但是拉長(cháng)時(shí)間周期來(lái)看，數據卻提供了一個(gè)不同的視角。Wind數據顯示，今年1月份至5月份，新增住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款總額為11433.28億元，占同期新增住戶(hù)貸款總額13318億元的85.85%；而去年1月份至5月份，新增住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款總額為29144億元，占同期新增住戶(hù)貸款總額37115億元的78.53%。

　　不難看出，盡管今年以來(lái)新增住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款不及去年同期，但是在住戶(hù)部門(mén)整體新增貸款中的占比卻較去年同期有所上行。對此，王青表示，這一方面源于疫情影響下居民消費偏弱，新增居民短期貸款下行幅度較大；另一方面也表明金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，這在很大程度上緩和了樓市的下行波動(dòng)。

　　東北證券研報認為，當前居民的購買(mǎi)力沒(méi)有發(fā)生顯著(zhù)改變，雖然人口老齡化在加速，但是市場(chǎng)潛在的需求沒(méi)有大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩的基礎仍在。提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需要提振兩個(gè)信心，一是期房的信心，保障消費者的合法權益；二是提振房企運營(yíng)穩定的信心，加大對房企正常運營(yíng)的合理融資需求。

　　房貸利率仍存下調空間

　　從政策層面看，今年以來(lái)，推動(dòng)住房貸款利率下行已從地方的“自選動(dòng)作”上升為全國層面的“規范動(dòng)作”。

　　從LPR來(lái)看，自今年1月份5年期以上LPR下調5個(gè)基點(diǎn)后，5月份5年期以上LPR再度下調15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，成為2019年8月份LPR改革以來(lái)下調幅度最大的一次。至此，年內5年期以上LPR已下調20個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，央行、銀保監會(huì )5月15日發(fā)布消息稱(chēng)，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

　　也就是說(shuō)，暫不考慮其他因素，今年首套房的房貸利率最高可降至40個(gè)基點(diǎn)。更形象地來(lái)說(shuō)，若購房者貸款100萬(wàn)元、貸款30年，采取等額本息的還款方式，其利息總額驟減約8.5萬(wàn)元。

　　再從地方層面看，據貝殼研究院提供的數據顯示，5月份其監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng )2019年以來(lái)新低。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房貸利率降低可視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“催化劑”。換言之，降低房貸利率可以加快潛在購房者入市的腳步，特別是對于一些市場(chǎng)熱度已經(jīng)開(kāi)始提升的城市來(lái)說(shuō)，下調房貸利率起到的催化作用將更為明顯。

　　結合克而瑞研究中心的數據來(lái)看，5月份，其監測的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為1318萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。其中，一線(xiàn)城市成交環(huán)比下降22%，同比回落50%。26個(gè)二三線(xiàn)城市“回暖”跡象初顯，環(huán)比增長(cháng)9%，同比下降60%。另?yè)悮ぱ芯吭簲祿@示，5月份，其監測的50個(gè)城市二手房成交量環(huán)比增長(cháng)約14%，同比下降約40%，降幅較上月收窄8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“5月份，在多城密集出臺樓市支持政策的影響下，新房、二手房成交量已有所上升，但總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未迎來(lái)真正的全面復蘇。”張波表示，由于居民按揭貸款增長(cháng)是和新房、二手房的成交規模變化密切相關(guān)，因此，5月份住戶(hù)貸款中的中長(cháng)期貸款也呈現出大致走勢。

　　王青也表示，對絕大多數城市而言，房貸利率是決定當地樓市走向和市場(chǎng)預期的最重要因素。雖然5月份房貸利率迎來(lái)兩大重磅利好，但均在5月15日和5月20日之后實(shí)施，政策效在當月未能得到充分體現。

　　“從過(guò)往經(jīng)驗看，特別是2008年以來(lái)的幾輪房地產(chǎn)下行周期中，若房貸利率出現一定幅度下調，都會(huì )成為帶動(dòng)樓市回暖的主動(dòng)力。”王青表示，樓市運行除受供需因素外，還會(huì )受到市場(chǎng)預期的影響。政策調整首先要引導市場(chǎng)預期扭轉后，才會(huì )進(jìn)一步傳導至市場(chǎng)端，這也是市場(chǎng)表現通常滯后于政策調整的一個(gè)重要原因。此外，政策調整力度是否足以改變市場(chǎng)走勢，也是一個(gè)重要方面。基于此，預計后期房貸利率還會(huì )有一定下調空間。

　　6月份信貸有望延續回升勢頭

　　今年以來(lái)，我國經(jīng)濟發(fā)展長(cháng)期向好的基本面沒(méi)有改變，但經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境也面臨復雜的局面，穩增長(cháng)成為經(jīng)濟發(fā)展的重中之重。

　　王青預計，接下來(lái)貨幣政策將在穩增長(cháng)方向繼續加大實(shí)施力度。在政策引導下，金融機構會(huì )重點(diǎn)增加對小微企業(yè)、科技創(chuàng )新等國民經(jīng)濟薄弱環(huán)節及重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持。銀行還將通過(guò)適度放松基建、地產(chǎn)等領(lǐng)域的信貸額度，下調貸款利率等方式，著(zhù)力提振實(shí)體經(jīng)濟信貸需求。其中，企業(yè)中長(cháng)期貸款有望在6月份恢復同比多增，居民中長(cháng)期貸款的少增幅度也會(huì )逐步收窄。

　　“由此判斷，6月份各項貸款余額同比增速將延續回升勢頭，從而為穩住經(jīng)濟大盤(pán)、提振下半年經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)能提供關(guān)鍵支撐。”王青表示。

　　伍超明認為，隨著(zhù)國內疫情形勢好轉，經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)一步恢復，加上貨幣寬松有望繼續適當加力，預計6月份信貸大概率保持增長(cháng)勢頭。在國內政策不斷加大助企紓困力度，房地產(chǎn)相關(guān)政策繼續松綁的支撐下，預計信貸結構也有望進(jìn)一步優(yōu)化，居民和企業(yè)中長(cháng)期貸款需求或明顯改善。

　　機構也給出積極的前景展望。中信證券研報分析，考慮到6月份作為上半年收官月，銀行將會(huì )集中發(fā)力，配合政策支持引導，預計信貸數據將會(huì )繼續提振。同時(shí)，目前地方債發(fā)行節奏前置，預計也會(huì )進(jìn)一步拉動(dòng)上半年的社融增速。

　　中金公司預計，6月份信貸投放仍較穩健，原因包括4月份至5月份通常為投放淡季，6月份為投放旺季，投放量一般環(huán)比提升；長(cháng)三角等地區復工復產(chǎn)加快，企業(yè)融資需求逐步恢復等。（證券日報）