房企一直吐槽的預售資金監管過(guò)緊有了“好轉”的可能。11月14日，住建部、銀保監會(huì )、央行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，明確允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)，算是走出了“難得的一步”。但對于《通知》中明確的“銀行與房企保函置換預售資金比例不得超30%”部分業(yè)內人士仍存爭議：符合這一標準的企業(yè)能有多少？在各地首付比例不一的情況下，30%的統一比例是否合適？此外，一部分房企直言，未來(lái)嚴格按建設到達期放款、嚴格監管置換金用途也是擺在住建、金融部門(mén)的兩個(gè)考題。

　　80%的首付與30%的置換金

　　此次松綁預售資金置換，三部門(mén)設置了一系列定語(yǔ)：商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

　　對于上述一系列要求下的保函，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來(lái)越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者，降低購房者入市壓力，最近很多政策都開(kāi)始寬松房企，穩定房企的現金流，政策開(kāi)始救助房企的資金鏈，這種信號是好的。

　　但強調保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶(hù)的監管額度內資金。置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時(shí)，保函金額相應下調，確保監管賬戶(hù)內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監管賬戶(hù)內補足差額資金，保函金額不得調整。

　　對于這一數據，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)給記者算了筆賬，根據項目竣工和房屋銷(xiāo)售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來(lái)的資金約占房屋銷(xiāo)售款10%的規模，這也意味著(zhù)能為房企增加“房屋銷(xiāo)售款×10%”的資金額度，其改善流動(dòng)性的意義是積極和顯著(zhù)的。

　　但在房企端也有不同意見(jiàn)。

　　“全國30%一個(gè)標準，這對于像北京、上海這樣首付比例高的城市效果是很有限的。”某十強房企北京公司總裁直言，為了保交付，目前全國大部分地區的預售資金都是收到首付+定金后，地方住建部門(mén)開(kāi)網(wǎng)簽；給開(kāi)發(fā)商放款則是按照建設的節點(diǎn)，分幾次發(fā)放。

　　“以北京為例，現在市場(chǎng)基本都是改善入市，80%的首付跟全量也差不多。”上述總裁給記者算了筆賬，以一套1000萬(wàn)的房源為例，按照目前的拿地與限價(jià)比例，其中地價(jià)占比不會(huì )低于500萬(wàn)，如果是二套置換需求，800萬(wàn)首付款進(jìn)入監管賬戶(hù)后，自己大概在最快拿地后6到8個(gè)月才能夠分批取出這800萬(wàn)，如果算上融資成本，那么實(shí)際上開(kāi)發(fā)商這一套1000萬(wàn)房子的資金成本現在往往要超1500萬(wàn)。

　　“其實(shí)單平米建安成本即便是高標準住宅，5000元也足夠，但現在監管的范圍本身就超過(guò)了建安成本的范圍，這是貸款以外，導致流動(dòng)性受限的首要原因。”

　　此前，旭輝集團總裁林沖在對內發(fā)布公開(kāi)信的時(shí)候也提到，旭輝賬上盡管有300億的現金，但可以提取的非常少，主要就是因為預售資金監管。

　　張大偉也坦言，只允許30%的資金波動(dòng)，而且必須是銀行擔保，所以符合的企業(yè)數量不會(huì )太多。預計大部分集中在央國企和少數民企。

　　不能用于拿地

　　嚴格的限制置換比例外，對于置換資金的用途，三部門(mén)也同樣劃定了“紅線(xiàn)”：確保房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監管賬戶(hù)內的資金補足義務(wù)，確保項目建設資金充足。

　　“此次被置換出來(lái)的預售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng )新，通俗說(shuō)‘可以蓋樓也可以還債’。”嚴躍進(jìn)指出，過(guò)去有些地方比較僵硬，只限定為“蓋樓”。這也有助于房企通過(guò)此類(lèi)資金來(lái)更好地償還債務(wù)，有助于債務(wù)風(fēng)險的更好化解。

　　但也有房企負責人指出，地方如何落實(shí)“到點(diǎn)即放款”、監管部分企業(yè)置換用途，同樣是門(mén)考題。

　　“比如，北京在這一點(diǎn)做得就不錯，設定系統，觸發(fā)節點(diǎn)自動(dòng)放貸，需要人工審核也明確周期，這對于多一天就多好幾個(gè)小目標利息的我們來(lái)說(shuō)無(wú)疑是值得推廣的。”上述十強房企負責人呼吁。

　　監管評級4級及以下銀行不可

　　也不是所有銀行都能夠為開(kāi)發(fā)商提供保函。按照《通知》的標準，兩大類(lèi)銀行不得開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)，分別是：監管評級4級及以下或資產(chǎn)規模低于5000億元的商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。此外，企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　根據央行此前披露的銀行業(yè)金融機構評級結果，2021年四季度，境內4398家銀行中，評級1、2、3級的銀行分別為1家、44家、308家，換句話(huà)說(shuō)，能夠為開(kāi)發(fā)商開(kāi)具保函置換預售資金的，只有這353家銀行。

　　據了解，央行評級每季度開(kāi)展一次。評級等級劃分為11級，分別為1-10級和D級，級別數值越大表示機構風(fēng)險越高。

　　“一般來(lái)說(shuō)銀行的這個(gè)分級前5級都是綠區，這一次保函的范圍沒(méi)有覆蓋全部綠區銀行，而是只放到了前三級，說(shuō)明監管還是很慎重的。”某總部在上海的20強房企融資部負責人直言，這個(gè)門(mén)檻大概率一方面考慮到了此前保交付的問(wèn)題頻發(fā)，倒排查發(fā)現預售資金被挪用，部分銀行監管能力不足；另一方面，包括盛京等城商行受到爆雷房企拖累出險也是監管部門(mén)將保函面擴大的原因。

　　中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，《通知》對商業(yè)銀行開(kāi)具保函提出明確條件限制，評級低或資產(chǎn)規模小的銀行不得開(kāi)展業(yè)務(wù)，不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等，同時(shí)明確商業(yè)銀行要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險。

　　北京商報記者 王寅浩