本報記者 昌校宇

　　11月22日，中金安徽交控REIT上市交易，至此，全市場(chǎng)已上市公募REITs數量增至22只。

　　中金安徽交控REIT是目前國內市場(chǎng)上的首只百億元級公募REITs，也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門(mén)安居REIT之后，第3只上市的公募REITs。募集期間，中金安徽交控REIT有效認購總戶(hù)數38906戶(hù)，凈認購金額108.8億元。

　　高速公路REITs規模最大

　　中金安徽交控REIT的底層資產(chǎn)為沿江高速公路，該高速開(kāi)通十余年，其交通構成、模式和交通流量已趨于穩定，契合公募REITs底層資產(chǎn)收益穩定的要求。同時(shí)，中金安徽交控REIT原始權益人安徽交控集團運營(yíng)資產(chǎn)占安徽省已通車(chē)里程的91%以上，旗下優(yōu)質(zhì)交通類(lèi)資產(chǎn)可作為后續產(chǎn)品擴募的儲備，充分發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺的作用。

　　《證券日報》記者進(jìn)一步梳理已上市公募REITs的底層資產(chǎn)，其中高速公路和產(chǎn)業(yè)園類(lèi)型的產(chǎn)品最多達7只。此外，已上市高速公路REITs發(fā)行規模占全部REITs總發(fā)行規模的比例高達56.8%；合計市值為412億元，在資產(chǎn)類(lèi)型中占比最高。

　　談及高速公路公募REITs在市場(chǎng)“存在感”較強的原因，中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，作為傳統基建的代表，我國高速公路資產(chǎn)存量規模較大、現金流較為穩定，在資產(chǎn)管理運營(yíng)方面的經(jīng)驗積累較多，因此與REITs的產(chǎn)品特征匹配度較高。

　　中金基金相關(guān)負責人認為，高速公路行業(yè)發(fā)展成熟、資產(chǎn)規模存量可觀(guān)，收益較為穩定，因此較適合作為公募REITs底層資產(chǎn)。對投資者而言，REITs提供了權益及債券類(lèi)資產(chǎn)之外的投資配置新選擇，而長(cháng)期來(lái)看高速公路REITs的IRR相對其他固收資產(chǎn)，在收益率上具有較強吸引力，能提供一定彈性和抗回撤能力。同時(shí)，隨著(zhù)區域經(jīng)濟增長(cháng)、REITs擴募帶來(lái)的未來(lái)業(yè)績(jì)預期，或會(huì )為高速公路REITs的市場(chǎng)表現添加一味“催化劑”。

　　對于存在改擴建計劃的高速公路，上海證券基金評價(jià)研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，項目方及投資者需注意此類(lèi)項目未來(lái)現金流的穩定性以及成長(cháng)性，因特許經(jīng)營(yíng)權REITs在特許經(jīng)營(yíng)權到期后，資產(chǎn)基本上清零，因此相較于產(chǎn)權類(lèi)REITs關(guān)注資產(chǎn)本身的長(cháng)期增值潛力，投資者更注重特許經(jīng)營(yíng)權REITs在特許經(jīng)營(yíng)期間的收益兌現情況。

　　在明明看來(lái)，改擴建對高速公路車(chē)流量、車(chē)流結構、通行費收入等方面或造成階段性影響，因此項目方應合理假設，并做到充分信披。對于投資者而言，因在關(guān)注官方對于改擴建計劃潛在影響、施工進(jìn)程等方面信息披露的同時(shí)，還需更多地注意局部地區出現疫情、項目公路突發(fā)事件等難以預期事件對于高速公路收入端的影響。

　　投資REITs更適合長(cháng)期持有

　　截至11月22日收盤(pán)，中金安徽交控REIT上市首日表現欠佳。中金基金建議投資者關(guān)注長(cháng)期投資價(jià)值。

　　中金基金相關(guān)負責人表示，“公募REITs作為長(cháng)期資產(chǎn)配置新選擇，產(chǎn)品可分配收益主要來(lái)自底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈現金流，也是支撐其二級市場(chǎng)表現的主要因素。長(cháng)期來(lái)看，REITs的投資價(jià)值體現在相對股債市場(chǎng)獨立的資產(chǎn)配置功能；同時(shí)，REITs最終投資于運營(yíng)較為成熟的基礎設施項目，并且在滿(mǎn)足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，因而較適合長(cháng)期持有。”

　　明明認為，公募REITs的投資價(jià)值可以分為兩部分，即分紅和二級市場(chǎng)價(jià)格導致的資本利得。從分紅來(lái)看，REITs的可供分派現金流與其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)掛鉤。截至2022年三季度末，多點(diǎn)散發(fā)疫情對REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jì)的擾動(dòng)仍在持續，同比修復緩慢。其中，高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區REITs經(jīng)營(yíng)情況受到的沖擊更為明顯，全年維度看，投資者或需小幅下調其分紅預期；從資本利得看，由于REITs市場(chǎng)供需矛盾仍較為凸出，大部分REITs的二級市場(chǎng)價(jià)格都存在溢價(jià)問(wèn)題，因此投資者在做投資決策時(shí)仍需要保持謹慎。（證券日報）