● 全國不少城市存在高層住宅電梯“高齡”化問(wèn)題。根據官方數據，至2023年4月全國運行15年以上的“高齡”電梯達到73.68萬(wàn)臺。實(shí)踐中，“高齡”電梯普遍出現各種問(wèn)題，嚴重影響居民的正常生活和居住安全

　　● 電梯“老齡化”，出現部件老化、磨損等情況，可能存在安全隱患，但由于“用的人不管、管的人不用”，使得電梯維修、更換存在難題，包括出資主體有爭議、公共維修基金不足、物業(yè)管理甲方缺位等

　　● 為了解決“高齡”電梯更新或改造的資金問(wèn)題，有必要制定關(guān)于建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用、續籌的法律規范，解決資金來(lái)源以及合規使用問(wèn)題

　　● 從電梯整體使用壽命的角度出發(fā)，不應當機械地設定統一的報廢年限，而是提倡電梯應具備“與相關(guān)建筑同壽命”。我國應該圍繞電梯與相關(guān)建筑同生命周期的理念建立電梯生產(chǎn)、銷(xiāo)售、安裝、使用等制度體系并賦予相關(guān)主體法律責任

　　□ 本報記者 陳磊

　　“急速下墜、被關(guān)轎廂、關(guān)門(mén)夾人……這些情況我們小區不少人都遇到過(guò)，搭乘電梯成了‘高危’動(dòng)作。”北京市陽(yáng)光××小區業(yè)主葉俊這樣向《法治日報》記者描述其所住小區電梯的糟糕狀況。而該小區電梯頻繁發(fā)生故障的背后，是這些電梯已經(jīng)跨入了“高齡”階段。小區最早的一批電梯于2003年開(kāi)始使用，距今已經(jīng)超過(guò)20年。

　　20世紀90年代以來(lái)，全國許多城市的高層住宅開(kāi)始安裝電梯，電梯逐漸成為人們每天都要接觸的“交通工具”。然而，隨著(zhù)時(shí)間推移，這些電梯運行至今儼然已“高齡”。記者近日在采訪(fǎng)中發(fā)現，這些“高齡”電梯在運行時(shí)狀況百出，嚴重影響居民的正常生活和出行安全。同時(shí)，對于“高齡”電梯，無(wú)論是維修還是更新，都面臨諸多難題，比如小區公共維修基金不足、產(chǎn)權人主體缺失等。

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，“高齡”電梯能否繼續使用取決于其是否檢驗合格。針對現實(shí)中存在的業(yè)主、物業(yè)公司、電梯維修公司等多方主體之間的矛盾，建議一方面依法賦予業(yè)主根據檢驗結果決定“高齡”電梯維修或是更新的權利，另一方面樹(shù)立電梯使用與相關(guān)建筑物同生命周期的理念并建立一系列配套制度和國家標準，落實(shí)電梯生產(chǎn)、安裝、維護等各方安全主體責任，確保電梯安全運行，保障居民安全出行。

　　高齡電梯頻出故障

　　影響居民正常生活

　　在陽(yáng)光××小區，談到電梯，多名業(yè)主稱(chēng)心有余悸。

　　小區事務(wù)志愿者、業(yè)主王浩(化名)告訴記者，小區的電梯最早在2017年開(kāi)始出故障。有一次，一名業(yè)主在坐電梯下樓時(shí)，按了一層后，電梯半天不動(dòng)，再按開(kāi)門(mén)鍵，電梯也沒(méi)反應，但過(guò)了一會(huì )兒，電梯突然開(kāi)始急速下降。還有一次，8號樓一名業(yè)主被關(guān)在電梯轎廂里半小時(shí)左右，等到應急救援人員趕過(guò)來(lái)才打開(kāi)電梯。

　　王浩介紹說(shuō)，時(shí)間進(jìn)入2018年后，小區電梯頻繁發(fā)生故障，據居民統計，僅當年6月至10月，就發(fā)生60多起電梯故障，特別是當年10月27日至29日，3天內發(fā)生了6起電梯故障。此后，電梯故障頻繁發(fā)生，往往是電梯故障后，物業(yè)公司通知電梯維修公司來(lái)修，修好后過(guò)段時(shí)間又出現問(wèn)題，這種狀態(tài)一直持續至今。

　　“誰(shuí)在維護電梯？我們不清楚。電梯安檢情況如何？我們也不清楚。我們每天都處于不清楚安全狀況的電梯內。”一名業(yè)主如是說(shuō)。

　　家住北京市四環(huán)外某小區的張女士有著(zhù)類(lèi)似經(jīng)歷。

　　張女士所在的小區一期樓盤(pán)建成于1998年，共有3棟居民樓、600多戶(hù)，每棟居民樓安裝兩部電梯，小區后期開(kāi)發(fā)多棟居民樓，每棟樓則安裝3部電梯，目前小區所有居民樓都超過(guò)20年。

　　張女士所住的樓棟電梯于2013年進(jìn)行了一次大修，之后每年進(jìn)行檢驗，保證電梯運行安全。然而，2022年夏天，樓里兩部電梯輪番出問(wèn)題，其中一部電梯有時(shí)會(huì )上行到9層后再墜落到2層，電梯還時(shí)常發(fā)生夾人關(guān)人故障。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，在北京，不少居民小區高層住宅面臨電梯“高齡”化問(wèn)題。而據公開(kāi)信息梳理發(fā)現，全國不少城市也都存在高層住宅電梯“高齡”化問(wèn)題。如上海，住宅電梯使用在15年以上的有4萬(wàn)多部，尤其是使用20年以上的“高齡”電梯時(shí)常出現各種問(wèn)題，嚴重影響居民的正常生活和居住安全。

　　根據國家市場(chǎng)監督管理總局發(fā)布的數據，截至2022年年底，全國有電梯964.46萬(wàn)臺。至2023年4月全國運行15年以上的“高齡”電梯達到73.68萬(wàn)臺，而且每年增速在10%左右。

　　更換電梯面臨難題

　　物業(yè)管理存在缺位

　　電梯失控墜落、電梯意外困人、電梯呼叫不應等現象頻繁發(fā)生，讓小區居民對出行安全問(wèn)題十分擔憂(yōu)。

　　2022年7月底，張女士所在小區的幾棟樓業(yè)主自發(fā)組建交流群，要求小區物業(yè)公司解決電梯故障頻出問(wèn)題。不久，物業(yè)公司回復稱(chēng)，小區電梯因使用時(shí)間較長(cháng)，電氣控制部分部件老化，故障率逐年升高，而維修時(shí)電梯原廠(chǎng)配件、備品從市場(chǎng)采購困難，所以不能及時(shí)對電梯進(jìn)行維修。

　　于是，業(yè)主們要求對電梯進(jìn)行更換，希望可以動(dòng)用公共維修基金。但物業(yè)公司的答復是，這幾棟樓在開(kāi)發(fā)時(shí)尚沒(méi)有公共維修基金政策，所以只有很少一部分業(yè)主交納了公共維修基金。更換電梯事宜至今沒(méi)有解決。

　　葉俊告訴記者，就陽(yáng)光××小區電梯安全問(wèn)題，業(yè)主代表與物業(yè)公司幾番交涉無(wú)果，甚至曾到社區居委會(huì )和當地政府部門(mén)投訴，但物業(yè)公司和電梯維保公司始終沒(méi)有切實(shí)回應業(yè)主們的訴求。業(yè)主們打算成立業(yè)主委員會(huì )自行解決問(wèn)題，但成立業(yè)委會(huì )遲遲未能如愿，要求物業(yè)公司加強電梯管理的事情只能擱置下來(lái)。時(shí)至今日，小區電梯頻出故障的問(wèn)題仍沒(méi)有解決，既沒(méi)有及時(shí)維護，也沒(méi)有更換新電梯。

　　當然，也有小區居民通過(guò)努力解決了“高齡”電梯的更換問(wèn)題。

　　今年70多歲的業(yè)主李全(化名)居住在北京市海淀區某小區，該小區開(kāi)發(fā)于1996年，1999年建成入住，共有10幢住宅樓。讓業(yè)主們氣憤的是，小區一共有14部電梯，入住幾年后，一度只有4部電梯能夠正常運行，5部停運，另外5部未通過(guò)年檢而帶“病”運轉。業(yè)主們找小區物業(yè)公司要求解決電梯問(wèn)題，但遲遲未能解決。

　　2012年，小區業(yè)主炒掉物業(yè)公司，自行管理。2016年，小區使用公共收益將停用的5部電梯全部更換，將帶“病”運行的其他幾部電梯予以徹底維修，解決了高層住宅500多戶(hù)居民上樓難的問(wèn)題。后來(lái)，在地方政府資金支持下，小區采用業(yè)主籌集和公共收益補充的辦法，將小區使用超過(guò)15年的電梯全部更換。

　　“此后，電梯維保單位常年駐場(chǎng)，所有電梯再沒(méi)有出現過(guò)停運現象。”李全告訴記者。

　　在北京聯(lián)合大學(xué)應用科技學(xué)院、城鄉基層社會(huì )治理研究院教授李凌看來(lái)，電梯“老齡”化，出現部件老化、磨損等情況，可能存在安全隱患，但由于“用的人不管、管的人不用”，使得電梯維修、更換存在難題。

　　“首要難題是出資主體有爭議。按照相關(guān)法律法規，電梯進(jìn)行更新、改造、維修或者日常維護保養所需費用，由電梯的所有權人承擔。居民住宅電梯的更新、改造和維修所需資金的管理，按照有關(guān)住宅專(zhuān)項維修資金的規定執行。”李凌解釋說(shuō)，但業(yè)主和物業(yè)公司對大修電梯、更換電梯等費用支出存在爭議，通常物業(yè)公司認為電梯故障是由于自然老化、長(cháng)期超負荷運作造成；業(yè)主則認為是物業(yè)公司的維保不到位造成電梯故障，維修或更換費用要物業(yè)公司從收取的物業(yè)費和小區公共收益中出，而不是動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金或者由業(yè)主自籌。

　　在李凌看來(lái)，電梯維修或更換的另一個(gè)難題是公共維修基金不足、補繳困難。小區電梯大修或更換往往需要動(dòng)用公共維修基金，但老舊小區公共維修基金不足，甚至有的小區公維余額為零，也有的老舊小區沒(méi)有住宅專(zhuān)項維修資金，但籌集又非常困難。同時(shí)，物業(yè)管理存在缺位。住宅專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，需要使用住宅專(zhuān)項維修資金的，需要業(yè)主委員會(huì )審核同意并劃轉資金，物業(yè)公司僅能提出方案并在業(yè)委會(huì )同意后組織實(shí)施，這使得在大修或更換電梯的過(guò)程中，業(yè)委會(huì )成了不可或缺的一環(huán)，但現在有業(yè)委會(huì )的小區并不是很多。

　　電梯維修難在何處

　　誰(shuí)來(lái)負責誰(shuí)來(lái)出錢(qián)

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，不少小區“高齡”電梯維修難更新難問(wèn)題背后都存在一個(gè)共性問(wèn)題：誰(shuí)來(lái)負責、誰(shuí)來(lái)出錢(qián)？

　　常熟理工學(xué)院機械工程學(xué)院(智能電梯產(chǎn)業(yè)學(xué)院)正高級工程師顧德仁說(shuō)，根據具備公信力的檢驗檢測機構檢測結果，“高齡”電梯確實(shí)需要更新或改造的，如果電梯產(chǎn)權等歸屬明確，更新或改造費用由產(chǎn)權人負擔，產(chǎn)權人一般是小區業(yè)主，如果小區業(yè)主交納了公共維修基金，就可以由業(yè)主決定動(dòng)用公共維修基金，如果業(yè)主沒(méi)有交納公共維修基金或基金數額不足，則由業(yè)主分攤。

　　北京市物權法學(xué)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)畢文強認為，從建筑物區分所有權的角度來(lái)看，電梯屬于業(yè)主共有設備設施，其維修、更新和改造理應使用建筑物及其附屬設施的維修資金，即應該由業(yè)主承擔相應的費用。從現行的法律規范而言，其生產(chǎn)運營(yíng)使用、檢驗檢測、監督管理、應急救援等制度規范比較完備，僅在維修更新改造的問(wèn)題上相應的法律規范存在銜接難題。

　　“例如，為了解決‘高齡’電梯更新或改造的資金問(wèn)題，有必要制定關(guān)于建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用、續籌的法律規范，解決資金來(lái)源以及合規使用問(wèn)題。更重要的是，對于小區來(lái)講，除高層電梯外，還會(huì )面臨越來(lái)越多的設備設施更新改造的問(wèn)題，有必要出臺小區專(zhuān)項維修資金歸集、涉及老舊小區改造等的相關(guān)法律規范，對相關(guān)資金來(lái)源、資金使用、主體責任等進(jìn)行規范。”畢文強說(shuō)。

　　李凌建議加強多元協(xié)作，一方面，市場(chǎng)監管、住建等部門(mén)可與屬地鎮街社區形成聯(lián)動(dòng)機制，探索資金籌集使用辦法；另一方面，在使用公共維修基金時(shí)，應建立一套可操作的、物業(yè)公司和業(yè)主之間能夠相互制約，同時(shí)又能產(chǎn)生相互信任的機制，謹防房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司和其他部門(mén)、人員利用電梯維修、更換時(shí)機從中漁利，真正讓房屋的“養老錢(qián)”在解決諸如電梯維修、更換問(wèn)題時(shí)用得透明公開(kāi)，讓業(yè)主信服。

　　“至于說(shuō)一棟樓里業(yè)主之間如何分攤更換或改造費用，當前不少地區已經(jīng)摸索出一套針對既有建筑加裝電梯費用分攤的實(shí)踐指南，這些成功的經(jīng)驗可以作為重要的參考依據。”顧德仁指出。

　　科學(xué)設計電梯配置

　　出臺相應技術(shù)標準

　　實(shí)際上，當前一些地方已出臺了涉“高齡”電梯的規定。

　　2015年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《廣東省電梯使用安全條例》規定，電梯整機或者重要零部件使用年限即將屆滿(mǎn)的，可能影響電梯使用安全的，電梯使用管理人應當委托電梯制造單位或者檢驗檢測等專(zhuān)業(yè)服務(wù)機構進(jìn)行安全評估，并根據評估結論對電梯進(jìn)行更新、改造、修理。

　　根據2019年10月1日開(kāi)始實(shí)施《福建省電梯安全管理條例》，電梯使用年限達到15年的，或者受水災、火災、地震等災害影響的，或者故障頻率高而影響正常使用的，電梯使用管理單位應當委托具有資質(zhì)的特種設備檢驗機構進(jìn)行安全性能技術(shù)評估，并根據評估意見(jiàn)增加維護保養頻次和項目，或者對電梯進(jìn)行修理、改造、更新和報廢。

　　對于當前業(yè)界關(guān)于電梯達到一定年限即應整機報廢的觀(guān)點(diǎn)，顧德仁認為，這實(shí)質(zhì)上是對“高齡”電梯一種簡(jiǎn)單、粗暴的處置，背后可能潛藏了部分行業(yè)企業(yè)追求經(jīng)濟效益的考量。事實(shí)上，在現行法規和國家標準體系中，并未明確規定“高齡”電梯必須以整體更換作為唯一解決方案。相反，《電梯主要部件報廢技術(shù)條件》這一國家標準明確提出，電梯的關(guān)鍵零部件應當依據其具體的報廢技術(shù)條件來(lái)判定是否應當強制報廢，而非簡(jiǎn)單地將整臺電梯因年久而一概淘汰。

　　“這意味著(zhù)通過(guò)精準評估與適時(shí)更換已達報廢標準的主要零部件，老舊電梯在確保安全的前提下仍有可能繼續發(fā)揮其使用價(jià)值。”顧德仁說(shuō)。

　　根據公開(kāi)信息，在天津海河之畔，有一幢百余年的老建筑，其中1920年代安裝的一部電梯，至今仍在正常使用。顧德仁以此為例說(shuō)，從電梯整體使用壽命的角度出發(fā)，不應當機械地設定統一的報廢年限，而是提倡電梯應具備“與相關(guān)建筑同壽命”——即只要相關(guān)建筑物持續使用，電梯在確保安全的前提下亦可同步服務(wù)，并非遙不可及的“烏托邦”。

　　為此，顧德仁建議，我國應該圍繞電梯與相關(guān)建筑同生命周期的理念建立電梯生產(chǎn)、銷(xiāo)售、安裝、使用等制度體系并賦予相關(guān)主體法律責任。對于電梯生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在生產(chǎn)電梯的同時(shí)配置一定數量產(chǎn)品備件的安全庫存，提供電梯終身售后支持，不因企業(yè)的變動(dòng)或產(chǎn)品的更新迭代而停止。對于電梯購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，在采購電梯時(shí)，從電梯全生命周期的角度，科學(xué)合理根據建筑結構設計電梯配置，確保電梯的型號、載重、運行速度等與建筑相適應。對于電梯的維修方來(lái)說(shuō)，應該及時(shí)對電梯進(jìn)行維修保養，確保電梯安全運行。

　　“針對‘高齡’電梯的現代化更新需求，亟需涌現一批能夠提供專(zhuān)業(yè)定制化解決方案的服務(wù)供應商。這一轉變得以實(shí)現的前提在于，采購方打破傳統思維定式，積極接納并愿意為蘊含實(shí)質(zhì)價(jià)值與先進(jìn)技術(shù)含量的改造方案額外支付相應費用。”顧德仁說(shuō)。

　　他呼吁，就“高齡”電梯更新或改造事宜，考慮從規范的角度出臺技術(shù)標準，供有關(guān)各方遵循。特別需要注意的是，應該在相關(guān)規范中強調公開(kāi)透明，比如技術(shù)評估報告可全文公開(kāi)；在有條件的地域，有步驟地試點(diǎn)電梯采購(無(wú)論是新裝電梯，還是更新電梯)全流程公開(kāi)，包括但不限于招標采購文件、入圍公司的投標文件、電梯設備價(jià)格、以及具體的更新改造實(shí)施方案等關(guān)鍵信息均在“陽(yáng)光”下展示，力求每個(gè)環(huán)節都經(jīng)得起社會(huì )監督。

　　在李凌看來(lái)，“高齡”電梯的維修或者更換，需要做到“甲方到位、乙方歸位”，在此基礎上陽(yáng)光維保、陽(yáng)光維修。“甲方到位”，即需要基層政府積極引導住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )，逐步實(shí)現業(yè)主自治，業(yè)主明確自己“甲方”權責，主動(dòng)參與小區公共事務(wù)。“乙方歸位”，即需要物業(yè)公司在財務(wù)上公開(kāi)透明、過(guò)程上規范民主、相關(guān)利益主體權責義務(wù)清晰以及建立相符的管理契約關(guān)系，各個(gè)主體按照相應的責任各司其職，相關(guān)部門(mén)加大對物業(yè)公司的監督、審計。