中新網(wǎng)2月20日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)好消息：只需2.6萬(wàn)元，能在北京“買(mǎi)房”。

　　壞消息：只能買(mǎi)2%。

　　購買(mǎi)房產(chǎn)，大家都會(huì )默認以“套”起賣(mài)。但近日，北京一處商品房2%份額的拍賣(mài)信息引發(fā)關(guān)注。按份額出售的房屋是怎么回事？能住進(jìn)去嗎？

　　圖片來(lái)源：阿里資產(chǎn)官網(wǎng)。

　　只賣(mài)2%的房產(chǎn)

　　據阿里資產(chǎn)·司法平臺顯示的信息，北京市門(mén)頭溝區東老店5號樓5層503號(2%份額)在幾天前結束了拍賣(mài)，最終以26166.6元的價(jià)格被拍下。

　　從圖片看，這一房產(chǎn)可謂是典型的“老破小”。拍賣(mài)信息顯示其建筑面積為59.11平方米，規劃用途住宅。按照2%的份額計算是1.1822平方米，若以面積體現比例，大概就是客廳茶幾大小。

　　拍賣(mài)信息還顯示，這套房產(chǎn)2%的份額已經(jīng)被多次拍賣(mài)。例如在2023年10月17日的一拍中，有買(mǎi)家以32708.24元的價(jià)格將其拍下；但隨后于2023年10月30日確定交易未履行。

　　19日，中新財經(jīng)記者多次致電資產(chǎn)處置單位北京市平谷區人民法院，均未能接通。

　　其相關(guān)工作人員此前回應媒體稱(chēng)：2%的份額沒(méi)有對房子的絕對使用權，但在房本上會(huì )有所體現。如果搬不進(jìn)去，可以起訴擁有98%份額的人，要求把那部分權益以現金的形式補上，但這得另訴。

　　該套房產(chǎn)的歷史拍賣(mài)信息截圖。

　　權益如何分配？

　　“部分份額”產(chǎn)權的房子此前是否在拍賣(mài)市場(chǎng)出現過(guò)？中新財經(jīng)在上述法拍平臺搜索“份額”等關(guān)聯(lián)詞發(fā)現，可搜到二百余條相關(guān)信息，其中不乏“二十四分之二十二”這類(lèi)非常細致的份額比例。

　　其中，一則“北京市海淀區永泰園16號樓21層2104的50%份額”的拍賣(mài)曾在2022年引發(fā)一定程度的討論，當時(shí)的信息顯示，2個(gè)報名的競買(mǎi)人都不是優(yōu)先購買(mǎi)人和所有人。

　　“房屋按份額出售在國內比較罕見(jiàn)，尤其是在北京這樣的一線(xiàn)城市。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對中新財經(jīng)表示，但在一些特殊情況下，比如房屋共有人之間因為繼承、離婚或其它原因無(wú)法達成一致意見(jiàn)時(shí)，可能會(huì )出現按份額出售房產(chǎn)的情況。

　　對于這2%的份額可以帶來(lái)多少權益的問(wèn)題，王玉臣解釋稱(chēng)，擁有房屋2%的份額意味著(zhù)在法律上擁有該房產(chǎn)2%的所有權，通常包括了使用權、收益權、處分權和繼承權。

　　“但這些權利的行使通常受到其他共有人的權利和利益的限制，尤其是比例還如此低的情況下，比如可能無(wú)法單獨決定對房產(chǎn)進(jìn)行大規模的改造或出售。”王玉臣說(shuō)。

　　有網(wǎng)友猜測，購房者是否可能有落戶(hù)、學(xué)區房學(xué)位等的考慮？

　　長(cháng)期關(guān)注購房圈的“拆哥房產(chǎn)”對中新財經(jīng)記者表示：“假設在熱點(diǎn)學(xué)區擁有1%的產(chǎn)權，大概率是落不了戶(hù)、上不了學(xué)的；不過(guò)在部分地區是可以入學(xué)、但順位在后的。”

　　那么購房者是否真的可以住在房間里？“拆哥”認為這沒(méi)有定論，需要和擁有98%份額的人進(jìn)行協(xié)商，因為兩個(gè)人都是這個(gè)房子的“股東”。

　　“一般情況下是以三分之二為判斷標準，也就是說(shuō)產(chǎn)權比例占到67%以上，誰(shuí)就有優(yōu)先權住在這里。此外如果這個(gè)房子出租，按理說(shuō)租金也要以比例分配。”他還表示，這2%的份額也可以單獨流通，即這套房子在進(jìn)行第二次出售的時(shí)候，不一定要協(xié)商一致。

　　圖片來(lái)源：阿里資產(chǎn)官網(wǎng)。

　　是否存在風(fēng)險？

　　“我認為這并不等同于在北京‘買(mǎi)房’，因為并沒(méi)有獲得房產(chǎn)的完整使用權，生活上的實(shí)際利用價(jià)值非常有限。”王玉臣認為，按份額購買(mǎi)房產(chǎn)在法律上是允許的，但在實(shí)際生活中可能會(huì )帶來(lái)一系列的復雜問(wèn)題，特別是在與共有人的關(guān)系處理上。

　　“后續如果出現糾紛，比如共有人之間對房產(chǎn)的使用、改造或出售等問(wèn)題無(wú)法達成一致，可能需要通過(guò)訴訟等法律途徑解決。在這種情況下，相對省心的做法就是某一方以市場(chǎng)價(jià)贖回其他共有人的份額。”王玉臣說(shuō)，買(mǎi)家應當充分評估可能的風(fēng)險和后續可能出現的問(wèn)題。

　　法拍房是指被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。自2017年線(xiàn)上法拍交易起步后，法拍房成交數量連年上升。中指研究院發(fā)布的《2023年全國法拍市場(chǎng)監測報告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達到79.6萬(wàn)套。

　　其中，也有不少“奇葩”的法拍房出現，比如一套房子6本證、一套房產(chǎn)有2個(gè)“業(yè)主”、制造“1元成交”的撿漏噱頭等。業(yè)內人士也對法拍房常遇見(jiàn)的房屋權屬、相關(guān)稅費以及騰房等風(fēng)險進(jìn)行提醒。

　　“對掛牌的房產(chǎn)信息一定要認真仔細查看，也要和負責拍賣(mài)的法官和人員充分溝通，戶(hù)口等問(wèn)題要到當地派出所核實(shí)，并且現場(chǎng)對房產(chǎn)進(jìn)行確認和了解。”王玉臣提醒，還可以通過(guò)中國裁判文書(shū)網(wǎng)和最高院的執行信息網(wǎng)查詢(xún)原房主的相關(guān)裁判文書(shū)和執行信息，以及是否有關(guān)于這個(gè)房子的糾紛或者其它問(wèn)題。(完)