整潔的樓道、全新的外立面……自家老小區完成出新改造后，南京市民馮靜心情無(wú)比愉悅。但她來(lái)到公司和同事分享喜悅時(shí)，卻被一句話(huà)打斷：“我們上班的寫(xiě)字樓這么舊了，每天努力才能擠進(jìn)這狹小的電梯空間，怎么還不改造？”

　　如今，很多“高齡”的老舊商務(wù)樓宇，難掩被時(shí)代“拋棄”的落寞。在當下城市更新的步伐中，它們若能重現“青春”，不僅能改善城市面貌，直接提升經(jīng)濟效益，更能有效彌補周邊片區缺失功能，為整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)升級開(kāi)拓新的空間。

　　一棟舊辦公樓，

　　“蛻變”為一站式創(chuàng )新中心

　　走進(jìn)位于南京鼓樓區熱河南路37號的高創(chuàng )硅巷大樓，企業(yè)真正享受到拎包入住的便捷。“公司注冊時(shí)選了不少地方，最終敲定高創(chuàng )硅巷，因為這里環(huán)境好、交通便捷、配套齊全。”江蘇醫安諾相關(guān)負責人告訴記者，公司專(zhuān)注于再生醫學(xué)抗衰以及治療的相關(guān)研究，目前的辦公場(chǎng)所和公司的新興產(chǎn)業(yè)定位很匹配。

　　不過(guò)，很多年輕的醫安諾員工并不知道，這座大樓有一個(gè)“曾用名”——華揚大廈。作為中國石化華東石油局辦公樓，南京“老下關(guān)”們對華揚大廈這座曾經(jīng)的地標建筑有著(zhù)特殊情感。不過(guò)，隨著(zhù)時(shí)間流逝，華揚大廈漸漸陳舊。2020年6月，南京鼓樓高創(chuàng )數據有限公司與中國石化華東石油局聯(lián)合，共同打造出新一個(gè)集企業(yè)落地、財務(wù)規劃、法務(wù)知識產(chǎn)權等為一體的一站式高科技、高層次企業(yè)數據中心。通過(guò)兩期工程，最終實(shí)現了外立面、內部裝飾、水電、空調等方面的改造升級，并全面提檔原有配套設施。“目前，寫(xiě)字樓的招商狀況良好，雖然租金比周邊樓宇價(jià)格高一些，但明顯更受企業(yè)歡迎。”高創(chuàng )硅巷招商部一位工作人員介紹。

　　從一棟舊辦公樓，“蛻變”為一個(gè)企業(yè)創(chuàng )新中心，華揚大廈無(wú)疑是幸運的。然而，并不是每一棟“高齡”寫(xiě)字樓都能“返老還童”。據了解，僅僅南京市鼓樓區，當前就有100多棟舊寫(xiě)字樓需要出新改造。

　　“當每年都有大量的新寫(xiě)字樓要艱難求生時(shí)，老舊存量如何在動(dòng)態(tài)變化中，融入當前城市更新的步伐，重新煥發(fā)新的生命力？”明源地產(chǎn)研究院研究員秦辭透露，目前有相當規模的建筑存量正面臨“生存危機”，有些“過(guò)時(shí)”的老建筑正在加速貶值。2021年，國內主要寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應量接近780萬(wàn)平方米，再刷歷史新高。這也意味著(zhù)，商業(yè)樓宇將迎來(lái)一場(chǎng)更加激烈的同質(zhì)化競爭。

　　有“面子”更要有“里子”，

　　與產(chǎn)業(yè)發(fā)展融合共生

　　硬件更新帶來(lái)“面子”好看固然重要，更重要還在于提升老舊建筑的“里子”，在城市更新的基礎上融合共生。華揚大廈重生后選對了方向——不僅滿(mǎn)足于提升城市形象，還與南京市鼓樓區的產(chǎn)業(yè)發(fā)展融合共生，推動(dòng)了區域大數據產(chǎn)業(yè)持續搶抓機遇，從而提升區域的核心競爭力。實(shí)際上，當前，鼓樓區正致力于通過(guò)實(shí)現存量樓宇的更新提質(zhì)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放新的空間、挖掘新的潛力。

　　來(lái)到南京市玄武區碑亭巷27號，人們記憶中的灰色大樓“消失”了，取而代之為一座帶著(zhù)歐式風(fēng)格的建筑，不少路人駐足拍照。這座大樓經(jīng)過(guò)重新設計、改造，其定位已變成時(shí)尚設計產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)載體。改造更新的“操盤(pán)方”——德必集團南京城市公司營(yíng)銷(xiāo)總監祁磊介紹，全新的建筑不僅為企業(yè)提供辦公場(chǎng)所，更以產(chǎn)業(yè)為核心，打造形成一個(gè)集設計產(chǎn)業(yè)、時(shí)尚展示、休閑體驗、文化交流于一體的時(shí)尚創(chuàng )意設計產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括榮萍旗袍、“北歐風(fēng)表情”家居等在內的一批東西方創(chuàng )意設計品牌紛紛入駐。“在做好運營(yíng)的同時(shí)，我們更注重加強產(chǎn)業(yè)文化交流，利用自身海外園區，與國外的品牌進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，通過(guò)企業(yè)之間的交流，形成中外聯(lián)動(dòng)，幫助本土設計品牌‘走出去’。”

　　以產(chǎn)業(yè)為內核的樓宇更新，同樣也讓建于1996年的九龍大廈“煥然一新”。位于南京太平南路的九龍大廈，曾是太平南路上的標志性建筑和傳統商業(yè)代表，擁有“九龍綢布莊”等一批老字號。但近十年來(lái)，因中老年服飾和賓館住宿為主的單一業(yè)態(tài)和固化的商業(yè)理念，九龍大廈逐漸落伍。2016年底，大廈開(kāi)始出新。歷時(shí)近一年的改造后，大廈不僅保留原有老字號，還引進(jìn)“江南小鎮”“米集盒”等現代時(shí)尚品牌，歷史文化特色與現代生活氣息交相輝映。更重要的是，大廈打造九龍·錦創(chuàng )科技園，相繼引進(jìn)錦創(chuàng )科技總部、華夏保險、君康人壽等具有較強影響力、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)，順利實(shí)現產(chǎn)業(yè)轉型，蝶變?yōu)閾碛行旅婷病⑿聵I(yè)態(tài)、新時(shí)尚的“九龍天地”。

　　秦辭認為，不能簡(jiǎn)單“復制粘貼”成功案例，指望單純改造某一個(gè)方面，就能化腐朽為神奇。老舊商業(yè)樓宇更新改造的正確邏輯，在于通過(guò)區位分析、客戶(hù)調研、現有價(jià)值評估，再結合公司、社會(huì )與產(chǎn)業(yè)層面的戰略，找到符合自身條件的精準定位，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)，實(shí)現項目改造的最高價(jià)值。北京中關(guān)村科技園的上地NEO改造項目，前身是一座過(guò)時(shí)的辦公建筑，投資方結合當地產(chǎn)業(yè)特色，針對新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)快手集團定制改造，開(kāi)業(yè)即滿(mǎn)租。

　　撬動(dòng)社會(huì )資本，

　　城市更新基金“四兩撥千斤”

　　記者調查發(fā)現，大多數舊樓的產(chǎn)權方，難以承擔高額的改造費用。以華揚大廈的更新改造為例，其整體項目投資超過(guò)3000萬(wàn)元。

　　“為改善樓宇品質(zhì)，我們在幾年前更換過(guò)電梯，已經(jīng)花費了不菲的投入。”南京一家物業(yè)的負責人告訴記者，現代企業(yè)不僅對停車(chē)、電梯等硬件設施有要求，還追求智能、綠色的辦公空間，以及資源整合、知識分享等增值服務(wù)，“這些都要花很多錢(qián)，我們確實(shí)無(wú)力承擔。所以升級改造一直被擱置。”

　　老舊樓宇要想“重返新生”，撬動(dòng)社會(huì )資本投資成為當務(wù)之急。蕾奧規劃是一家以打造“智慧城市規劃運營(yíng)專(zhuān)家”為目標的全國性規劃設計咨詢(xún)機構，也是九龍大廈出新改造的“操盤(pán)方”，其南京分公司總經(jīng)理景鵬告訴記者，其實(shí)社會(huì )資本有參與動(dòng)力，關(guān)鍵在于找對商業(yè)模式。“以無(wú)錫一處地鐵口的辦公樓改造為例，我們介入后并不需要產(chǎn)權方出錢(qián)，而是在改造好之后收取未來(lái)租金的分成，更關(guān)鍵在于，后續的運營(yíng)需要我們深度參與。”

　　“2020年，即便突發(fā)疫情，九龍大廈全年稅收依然突破2億元。”九龍大廈相關(guān)負責人介紹，大廈出新后，由于區位優(yōu)勢突出，產(chǎn)業(yè)思路清晰，企業(yè)活力迸發(fā)，大廈稅收從2016年的1250萬(wàn)元，迅速增長(cháng)至2億元以上。

　　“問(wèn)題的關(guān)鍵在于，如何打消社會(huì )資本的顧慮，讓他們敢投。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，政府可以通過(guò)成立城市更新基金，起到“四兩撥千斤”的作用，為民營(yíng)企業(yè)提供比黃金還珍貴的投資信心。

　　記者也了解到，北京、上海、廣州、杭州等城市已經(jīng)發(fā)起設立城市更新基金，以杠桿效應撬動(dòng)更多的社會(huì )資本參與城市更新進(jìn)程。2017年7月，越秀集團牽頭廣州地鐵集團等發(fā)起設立廣州國資開(kāi)發(fā)聯(lián)盟和廣州城市更新基金，開(kāi)發(fā)聯(lián)盟首期會(huì )員吸引了超過(guò)近30家廣州市屬及廣東省屬?lài)蠹尤耄鞘懈率灼诨鹨幠＿_200億元。去年5月，北京市海淀區設立中關(guān)村科學(xué)城城市更新與發(fā)展基金，總規模為300億元。去年6月，上海城市更新基金正式成立，基金總規模約800億元，定向用于投資舊區改造和城市更新項目。

　　對此，景鵬建議，在南京乃至江蘇一些“高齡”樓宇存量較多的區域，地方政府可以聯(lián)合民間資本發(fā)起城市更新基金。針對每一棟舊樓出具個(gè)性化方案，基金承擔部分改造費用，并挑選合適的運營(yíng)商，完成定制化改造。實(shí)際上，南京華揚大廈的成功改造，就源自該項目是鼓樓區第一個(gè)由國資平臺參股運營(yíng)的城市更新重點(diǎn)項目，民營(yíng)資本出資達70%。

　　“城市更新基金，是解決老舊樓宇改造的務(wù)實(shí)做法，同時(shí)也是城鎮化進(jìn)程的必然選擇。”盧文曦表示，城市更新基金能夠將市場(chǎng)化投資運作和體系化資本招商有機結合，為“高齡”寫(xiě)字樓改造、老舊小區出新、歷史文化街區保護等探索有效路徑，從而為提升城市功能、激發(fā)城市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力貢獻市場(chǎng)力量。