原標題：堵住商品房預售資金監管漏洞

　　當前個(gè)別城市出現房地產(chǎn)項目延期交付的情況，關(guān)于商品房預售制度是否應該取消的討論聲再起。商品房預售制需要購房者先支付購房款，待住房建完后再向購房者交付。過(guò)去20年，商品房預售制推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

　　商品房預售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資金來(lái)源，預售制縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉。然而，個(gè)別預售房地產(chǎn)項目交付時(shí)也出現房屋質(zhì)量欠佳、項目爛尾等問(wèn)題。預售制到底該不該取消，不妨我們先看看海內外商品房預售制的有關(guān)做法。

　　內地發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)之初便借鑒了香港地區的商品房預售制度，俗稱(chēng)“炒樓花”。香港對于預售制度的監管較嚴，也曾出現某新樓盤(pán)被有關(guān)主管部門(mén)叫停預售樓花的情況，原因是開(kāi)發(fā)商未能證明有財力應付項目超支。這家開(kāi)發(fā)商曾通知買(mǎi)家延遲交房，受影響的購房者可選擇繼續買(mǎi)賣(mài)或取消成交，如果選擇取消，可以按照合同退回訂金及利息補償。按照規定，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金超支一成以上時(shí)，必須向主管部門(mén)提交證據證明自己有足夠財力，否則不能繼續推銷(xiāo)期房房源。正是基于較為完善的監管，2003年之后香港住宅市場(chǎng)未出現“爛尾樓”情況。

　　對于期房銷(xiāo)售，一些國家推行按工程進(jìn)度支付款項，且支付款項的時(shí)間節點(diǎn)規定比較詳細。如法國商品房預售中，購房款支付須分期進(jìn)行，地基建好時(shí)付到35%，主體完工時(shí)付到70%，全部竣工時(shí)付到95%，剩余的5%作為押金在入住時(shí)支付，以確保開(kāi)發(fā)企業(yè)按規定執行合同。

　　在新加坡，預購人按照房屋工程建造進(jìn)度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購買(mǎi)合同后，買(mǎi)家總共支付的預付款比例為20%，完成地基后再付10%，整體框架完成后交10%，配套設施如電線(xiàn)鋪設、車(chē)庫、門(mén)窗安裝等完工時(shí)再交20%，無(wú)人占用新房后交付25%，最后確認所有項目建成后交付15%。

　　英國推行按時(shí)間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%，在雙方簽訂協(xié)議的21天內支付首付款，隨后的6個(gè)月至24個(gè)月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。

　　一些國家則規定有預售房訂金的保全措施。比如在日本，針對購房者交納的訂金，開(kāi)發(fā)企業(yè)要向相關(guān)金融機構交納擔保或保險金，只有為購房者制定了預售金保證書(shū)，房企才可向政府申請預售和建筑許可。

　　這些經(jīng)驗表明，制度和法制保障不可或缺。進(jìn)一步完善和細化我國商品房預售資金監管相關(guān)制度，是優(yōu)化商品房預售資金監管的重要前提和必由之路。我國的商品房預售制度正在不斷完善。今年年初，有關(guān)部門(mén)出臺了預售資金監管規定，首次從全國層面對商品房預售作出統一安排、確定監管機制。各地也出臺針對預售資金的監管辦法、工作措施等。

　　當前我國商品房預售制的許多問(wèn)題出現在監管方面。與很多國家實(shí)施的購房者按工程進(jìn)度支付款項相比，我國現行的商品房預售制度是在交房之前購房者就支付全款。款項進(jìn)入指定賬戶(hù)后，根據工程進(jìn)度按照相關(guān)比例撥付。問(wèn)題出現在地方有關(guān)部門(mén)和負有監督管理職責的單位，或是沒(méi)有嚴格按照相關(guān)制度執行監管，或是執行不到位。個(gè)別開(kāi)發(fā)商與建筑商、供應商利用監管空隙，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報工程進(jìn)度等方式，提前支取預售監管資金。預售資金被挪用的情況也并不鮮見(jiàn)，一些房企會(huì )將預售資金由集團統一調配使用，用于償還貸款、支付土地款、發(fā)放員工工資等。

　　關(guān)于商品房預售制的去留，一直都有爭論。近年來(lái)，我國很多城市對于現房銷(xiāo)售有積極探索，如北京在土地出讓時(shí)設置了競現房銷(xiāo)售面積的環(huán)節，也就是說(shuō)，現房銷(xiāo)售面積更大，很可能成為企業(yè)競得土地的優(yōu)先條件。對于是否全面取消期房預售，銀保監會(huì )新聞發(fā)言人、法規部主任綦相近日在發(fā)布會(huì )后接受記者追問(wèn)時(shí)回應稱(chēng)，這關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)新模式，國家會(huì )統籌考慮這個(gè)問(wèn)題。并表示，這不僅僅涉及金融監管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(gè)部門(mén)統籌政策協(xié)調。

　　應明確的是，在商品房市場(chǎng)出現一定下行趨勢時(shí)，不一定是取消預售制好的時(shí)間窗口。應進(jìn)一步優(yōu)化商品房預售資金監管，特別是對可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險的預售資金監管漏洞應堅決堵住，讓預售資金監管制度更好發(fā)揮正面效應。（亢 舒）