● 種種不滿(mǎn)之下，不少居民提出更換物業(yè)服務(wù)公司。然而，更換物業(yè)并不容易。不僅有網(wǎng)友在社交平臺上發(fā)文吐槽“換物業(yè)難”，而且因更換物業(yè)引發(fā)糾紛的案件也屢見(jiàn)報端

　　● 現實(shí)中物業(yè)更換難的原因主要有三個(gè)方面：業(yè)主參與度不高，無(wú)法啟動(dòng)或完成規定的表決條件；原物業(yè)公司拒不退場(chǎng)，導致新物業(yè)公司因長(cháng)時(shí)間無(wú)法進(jìn)場(chǎng)而不再同意履行物業(yè)服務(wù)合同；原物業(yè)公司涉及大量歷史遺留問(wèn)題尚未解決，新物業(yè)公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高

　　● 政府相關(guān)部門(mén)應加大對物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業(yè)管理活動(dòng)標準，減少物業(yè)服務(wù)公司“鉆空子”行為。探索建立類(lèi)似物業(yè)公司資質(zhì)查詢(xún)平臺的業(yè)主便民投訴通道，使物業(yè)服務(wù)公司受到綜合性、多主體的監督

　　□ 本報見(jiàn)習記者 孫天驕

　　□ 本報記者 　 陳 磊

　　“垃圾遍地，夏天氣味異常難聞；小區車(chē)流量不加控制，居民安全難以保障；電梯等硬件設施動(dòng)不動(dòng)就壞，極其影響日常生活……”

　　10月22日10時(shí)許，《法治日報》記者來(lái)到北京市朝陽(yáng)區某小區，見(jiàn)到了該小區居民范臻(化名)。年近七旬的范臻是該小區九單元7樓的住戶(hù)，說(shuō)起小區物業(yè)的種種不是，頗為激動(dòng)。她告訴記者，大家對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)已有多年，曾不止一次想過(guò)更換物業(yè)服務(wù)公司，但最終都以失敗告終。

　　“換個(gè)物業(yè)為什么那么難？”范臻不禁發(fā)出這樣的感嘆。

　　和范臻有著(zhù)相同煩惱的人不在少數。不僅有網(wǎng)友在社交平臺上頻頻發(fā)文吐槽“換物業(yè)難”，而且因更換物業(yè)引發(fā)糾紛的案件也屢見(jiàn)報端。

　　多位受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，雖然目前更換物業(yè)有較為規范的辦理流程，但辦理流程的各個(gè)環(huán)節都可能遇到障礙，并且即使完成了物業(yè)變更程序，原物業(yè)公司退出小區仍然可能出現各種變數。這些綜合因素導致更換物業(yè)難，要想改善這一情況，需從完善立法、強化監管、提升業(yè)主組織能力等多個(gè)方面著(zhù)手。

　　物業(yè)失職業(yè)主不滿(mǎn)

　　想要更換處處受限

　　“就是這個(gè)電梯，動(dòng)不動(dòng)就罷工，要么沒(méi)人管，要么隨便修修。你看，這兩天又壞了，高樓層的人只能爬樓梯，太影響日常生活了。”范臻將記者帶至其所住單元樓前，指著(zhù)里面的一部電梯說(shuō)。記者注意到，該電梯按鍵顯示屏幕呈黑色，正處于停用狀態(tài)。

　　據范臻介紹，電梯不僅時(shí)不時(shí)罷工，而且電梯內部裝置破舊不堪，電梯轎廂頂上甚至能看到裂痕。居民和物業(yè)服務(wù)公司多次交涉更換和維修電梯的事宜，物業(yè)每次都是敷衍了事。

　　除了電梯外，該小區居民對物業(yè)服務(wù)的不滿(mǎn)還涉及多個(gè)方面。小區多個(gè)單元樓前有垃圾安置點(diǎn)，記者在現場(chǎng)看到，這些安置點(diǎn)不僅堆滿(mǎn)了垃圾，地上還灑著(zhù)各種雜質(zhì)和液體，散發(fā)著(zhù)刺鼻氣味。更令小區居民怨聲載道的是，小區內開(kāi)設多個(gè)商超、飯店，而小區未設置門(mén)禁，外來(lái)車(chē)輛和人員可以隨意進(jìn)出，增加了安全隱患。

　　種種不滿(mǎn)之下，不少居民提出更換物業(yè)服務(wù)公司。然而，更換物業(yè)并非易事。

　　范臻所在小區早在幾年前就成立了業(yè)委會(huì )，2021年，業(yè)委會(huì )應居民訴求提出更換物業(yè)服務(wù)公司，但該小區為老舊小區，業(yè)主多為老年人，還有一些業(yè)主不在小區居住，人很難聚齊，導致業(yè)主大會(huì )無(wú)法順利組織召開(kāi)，更不用提之后的進(jìn)一步表決更換物業(yè)程序了。

　　記者在多個(gè)社交平臺上以“換物業(yè)”“物業(yè)更換”“換物業(yè)難”等作為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，發(fā)現大量網(wǎng)友吐槽所在小區物業(yè)服務(wù)差，想要更換物業(yè)公司難。網(wǎng)友“書(shū)兮”發(fā)文稱(chēng)：“我們小區因為對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)，去年千辛萬(wàn)苦成立了業(yè)委會(huì )準備啟動(dòng)換物業(yè)的程序。然而現在9個(gè)月過(guò)去了，依然毫無(wú)進(jìn)展。業(yè)委會(huì )剛成立內部就分裂，志愿者也各有想法，不少業(yè)主參與積極性不高，決策比想象的難太多了。”

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家介紹，根據我國相關(guān)法律法規，小區居民有權更換物業(yè)服務(wù)公司。目前我國對于物業(yè)更換流程的規定應參照民法典和物業(yè)管理條例中有關(guān)對于業(yè)主共同事項的表決規定。

　　華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(cháng)楊勤法告訴記者，通常，如果小區需要更換物業(yè)，首先得成立業(yè)主委員會(huì )。成立業(yè)委會(huì )需要得到街道和社區的同意，并召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。之后，由業(yè)委會(huì )提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決解聘物業(yè)服務(wù)公司并選聘新物業(yè)，業(yè)委會(huì )應當在作出決議后及時(shí)書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)公司并要求其轉交相關(guān)物業(yè)管理資料。表決時(shí)，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。由業(yè)主組織與新選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同，最后是新選聘的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行交接。

　　實(shí)踐中，小區真正操作更換物業(yè)流程時(shí)，也可能處處受限。

　　北京市康達律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說(shuō)，現實(shí)中物業(yè)更換難的原因主要有三個(gè)方面：業(yè)主參與度不高，一些小區未成立業(yè)主委員會(huì )，無(wú)法有效組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，或部分業(yè)主對更換物業(yè)持觀(guān)望或漠視態(tài)度，不積極參與，無(wú)法啟動(dòng)或完成規定的表決條件；原物業(yè)公司拒不退場(chǎng)，其基于多方利益因素考慮，以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒不與新物業(yè)公司辦理交接手續，阻撓新物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)服務(wù)，導致新物業(yè)公司因長(cháng)時(shí)間無(wú)法進(jìn)場(chǎng)而不再同意履行物業(yè)服務(wù)合同；原物業(yè)公司涉及大量歷史遺留問(wèn)題尚未解決，新物業(yè)公司難以平衡資金，接管即虧損，致積極性不高。

　　新舊物業(yè)交接不暢

　　矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生

　　在更換物業(yè)問(wèn)題上，比業(yè)主合意更難的，可能是新舊物業(yè)的交接問(wèn)題。

　　陜西省西安市一小區居民因不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)，于2018年8月就成立了業(yè)委會(huì )，為更換物業(yè)公司，2020年9月，該小區業(yè)委會(huì )聘請律師指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，以符合法律規定的業(yè)主表決比例，通過(guò)了與原物業(yè)公司解聘的決議。之后，通過(guò)招投標，公開(kāi)選聘了新的物業(yè)公司，并于2021年1月4日與新物業(yè)簽訂了服務(wù)合同。

　　然而，2021年1月至2022年3月，原物業(yè)公司一直拒不退出，新物業(yè)公司也難以入場(chǎng)。其間還發(fā)生了個(gè)別業(yè)主不同意而起訴業(yè)委會(huì )，原物業(yè)不配合離場(chǎng)威脅業(yè)委會(huì )和業(yè)主等事件，愈發(fā)阻礙新老物業(yè)公司之間的順利交接。一直拖了一年多時(shí)間，經(jīng)過(guò)多方協(xié)調，原物業(yè)公司才退出，之后新物業(yè)正式入駐小區。

　　事實(shí)上，近年來(lái)因更換物業(yè)而引發(fā)的居民、原物業(yè)公司、新物業(yè)公司之間的矛盾糾紛頻繁發(fā)生，不時(shí)出現小區民主決議選出新物業(yè)公司后原物業(yè)公司拒絕退場(chǎng)的情況。

　　記者在中國裁判文書(shū)網(wǎng)上以“更換物業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，共得到2706條檢索結果。據統計，這些案例中涉及“交接”問(wèn)題的有743件。

　　從案件情況來(lái)看，原物業(yè)公司拒絕交接的理由主要為費用問(wèn)題，包括物業(yè)費交納情況、小區設施維修費用等。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )常務(wù)理事、海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華分析，之所以出現上述問(wèn)題，是因為新老物業(yè)公司交接缺少明確的流程規范支持，交接雙方的權利義務(wù)無(wú)法通過(guò)流程得到保障，其中就包括原物業(yè)服務(wù)公司退出前的物業(yè)服務(wù)費收取存在較大困難。

　　楊勤法說(shuō)，新物業(yè)服務(wù)公司如果強行接管，可能會(huì )和原物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生直接沖突，不利于化解業(yè)主和原物業(yè)服務(wù)公司的糾紛。

　　近日，浙江省紹興市柯橋區鑒湖街道彩虹名家小區就發(fā)生了新老物業(yè)交接僵局。

　　據公開(kāi)報道，小區原本的物業(yè)服務(wù)公司合同已于今年9月30日到期。到期后業(yè)委會(huì )表決選出了新物業(yè)服務(wù)公司，并安排雙方進(jìn)行交接。然而在交接過(guò)程中，業(yè)委會(huì )提出原物業(yè)公司應解決消防設備、地庫風(fēng)機、綠化補種等遺留問(wèn)題，被原物業(yè)公司拒絕，新物業(yè)公司也對這些遺留問(wèn)題不松口，三方僵持不下，新物業(yè)公司至今未能如約進(jìn)場(chǎng)。

　　楊勤法認為，新舊物業(yè)公司交接難的原因是多方面的，這些問(wèn)題基本來(lái)自原物業(yè)公司一方。原物業(yè)公司多以業(yè)主未交物業(yè)費、業(yè)主大會(huì )決議無(wú)效、對其決議提出異議等理由拒絕退出小區。原物業(yè)公司退出小區的過(guò)程中可能還存在拒絕移交物業(yè)服務(wù)所需的資料、拒絕辦理交接的情況以及小區相關(guān)物業(yè)服務(wù)設施移交難等問(wèn)題。還可能涉及正在裝修的部分業(yè)主有遺留問(wèn)題需要解決以及部分開(kāi)發(fā)商存在遺留問(wèn)題需要解決等。

　　記者了解到，現階段物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，解決新舊物業(yè)服務(wù)公司交接問(wèn)題的主要渠道包括請求相關(guān)行政部門(mén)介入解決糾紛、向所在地法院提起訴訟及其他維權途徑。

　　孟麗娜說(shuō)，原物業(yè)公司如拒不退出小區，新物業(yè)公司則不能強行進(jìn)行交接。司法實(shí)踐中，原物業(yè)公司以業(yè)主未交物業(yè)費為由拒絕退出，法院一般不予支持，且原物業(yè)公司無(wú)權收取其應當退出之后的物業(yè)費。但如果個(gè)別業(yè)主認為業(yè)主大會(huì )決議無(wú)效而訴至法院，原物業(yè)公司則常常以此為由要求等待生效裁判結果，為此可能拖延一年時(shí)間甚至更長(cháng)，這將對社區生活造成不小的影響。

　　明確細化相關(guān)規定

　　避免物業(yè)“鉆空子”

　　據受訪(fǎng)專(zhuān)家介紹，對于物業(yè)服務(wù)交接問(wèn)題，民法典及物業(yè)管理條例沒(méi)有具體規定，通常適用于業(yè)主共同決定的一般程序性規定。近些年來(lái)，地方性法規正在這一方面作進(jìn)一步細化探索。

　　如《北京市物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前6個(gè)月，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當組織業(yè)主共同決定續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)人業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應當自接到通知之日起30日內履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區域。對拒絕交接的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)有處罰的相關(guān)規定。

　　浙江省杭州市2022年3月起正式施行的《杭州市物業(yè)管理條例》明確，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理工作，根據需要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議等制度，落實(shí)人員、經(jīng)費，指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )履行職責。同時(shí)規定物業(yè)服務(wù)人無(wú)正當理由拒絕退出物業(yè)管理項目的，由區、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正，可以給予警告或者處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款。

　　針對現有的物業(yè)更換相關(guān)規定，楊勤法指出，總體上，我國法律法規中關(guān)于指導業(yè)主更換物業(yè)的條文較少，與現實(shí)生活中廣大業(yè)主群體的迫切需求并不匹配，對于司法實(shí)務(wù)中解決物業(yè)管理糾紛的部分內容仍然需要相關(guān)司法解釋進(jìn)行細化補充。

　　包華說(shuō)，需要對拒絕交接的原物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行處罰，但也應當對其合法權益予以保障。對于新選聘的物業(yè)服務(wù)公司，在保障其合法權益的同時(shí)，也應當對其強行接管行為予以處罰。只有這樣，才能敦促各方自覺(jué)履行法定義務(wù)，積極行使法定權利。此外，必須大力提升業(yè)主組織作出選聘決定的能力，積極引導第三方專(zhuān)業(yè)機構參與業(yè)主組織日常工作，把問(wèn)題化解在糾紛出現之前。

　　在孟麗娜看來(lái)，可以考慮提高業(yè)主委員會(huì )的成立比例，或者通過(guò)基層政府組織工作干預，以滿(mǎn)足召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的條件從而完成更換物業(yè)公司。通過(guò)完善《業(yè)主大會(huì )議事規則》示范文本加以行政指導，如解聘原物業(yè)公司后，對新物業(yè)公司的選聘程序、物業(yè)服務(wù)標準、收費標準以及授權招標、起草合同、代為簽約等工作，全體業(yè)主如何進(jìn)行決策，哪些內容經(jīng)業(yè)主大會(huì )共同決定后可授權完成選聘工作，哪些內容須事先經(jīng)業(yè)主大會(huì )決策后才能啟動(dòng)招標工作。

　　“可以從法律服務(wù)方面著(zhù)手，通過(guò)社區指導、法律服務(wù)人員輔助的模式協(xié)助有需求的業(yè)主完成物業(yè)更換。由業(yè)委會(huì )聘用律師完成招投標、草擬物業(yè)服務(wù)方案等專(zhuān)業(yè)工作。”楊勤法建議。

　　楊勤法提出，政府相關(guān)部門(mén)應加大對物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)的備案流程和監管力度，制定清晰明確的物業(yè)管理活動(dòng)標準，減少物業(yè)服務(wù)公司“鉆空子”行為。探索建立類(lèi)似物業(yè)公司資質(zhì)查詢(xún)平臺的業(yè)主便民投訴通道，使物業(yè)服務(wù)公司受到綜合性、多主體的監督。持續整頓物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)氣，在建設單位選擇前期物業(yè)的公開(kāi)招標階段就加強行政力量的監督，杜絕串通投標等違法現象，避免一些物業(yè)服務(wù)公司串通甚至壟斷所在地區內物業(yè)服務(wù)活動(dòng)導致業(yè)主更換物業(yè)無(wú)實(shí)質(zhì)性作用。

　　“在社會(huì )層面，廣大業(yè)主也應當增強維權意識和法律素養，業(yè)委會(huì )可以定期組織安排普法教育活動(dòng)，以便需要更換物業(yè)時(shí)流程更順暢。”楊勤法說(shuō)。