央廣網(wǎng)北京11月2日消息（記者門(mén)庭婷）房貸利率連續下調、多地實(shí)施“商轉公”政策、“保交樓”措施進(jìn)一步深化……今年下半年以來(lái)，從中央到地方對樓市政策不斷調整優(yōu)化。據中指研究院統計，1-10月重點(diǎn)100城銷(xiāo)售面積累計降幅近四成，房企整體業(yè)績(jì)較往年仍有差距。進(jìn)入四季度，一年中業(yè)績(jì)沖刺的最后階段，房企將如何借力政策暖風(fēng)提振銷(xiāo)售業(yè)績(jì)備受關(guān)注。

　　據多位業(yè)內人士介紹，進(jìn)入四季度，房企進(jìn)一步加強了促銷(xiāo)售、抓回款的力度，在投資方面保持謹慎的同時(shí)更關(guān)注一二線(xiàn)城市。此外，房企在“十一”長(cháng)假期間已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，有機構預計接下來(lái)房企會(huì )進(jìn)一步加大優(yōu)惠力度，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

　　房企銷(xiāo)售增速二季度“筑底” 三季度降幅收窄

　　中指研究院監測顯示，今年1-10月，房企銷(xiāo)售額同比下降43.4%，降幅較1-9月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。從數據看，一季度房企銷(xiāo)售增速持續下行，二季度開(kāi)始筑底回升，三季度復蘇動(dòng)能有所減緩，但降幅已經(jīng)開(kāi)始收窄。

　　根據國家統計局數據，1-9月份，商品房銷(xiāo)售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.7%。商品房銷(xiāo)售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.6%。克而瑞數據顯示，9月商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別完成13532萬(wàn)平方米和13510億元，環(huán)比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%，雖然表現仍不及往年，但同比降幅進(jìn)一步收窄，整體銷(xiāo)售緩慢復蘇。

　　從整體來(lái)看，與往年相比，今年“金九銀十”成色明顯不足，但從單個(gè)企業(yè)層面看，部分市場(chǎng)相對認可的房企9月以來(lái)成交環(huán)比數據出現回升現象。公告顯示，1-9月華潤置地累計實(shí)現合同銷(xiāo)售額約2020.6億元，其中9月單月實(shí)現合同銷(xiāo)售額約307億元，環(huán)比增長(cháng)約37.8%。在中指研究院統計的今年前9月累計銷(xiāo)售額TOP10房企中，碧桂園、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、金地集團9月單月銷(xiāo)售額環(huán)比均出現不同幅度的上升。

　　組合拳下 四季度“觀(guān)望”需求有望進(jìn)一步入市

　　進(jìn)入四季度，繼多地設立專(zhuān)項紓困基金、取消限購、放松貸款等一攬子措施以后，央行有了新動(dòng)作。繼2015年8月下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率后，時(shí)隔7年央行再度宣布下調首套個(gè)人住房公積金貸款利率，從10月1日起5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。財政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。而在福州、常州、漢中等20余座城市實(shí)施“商轉公”政策之后，10月宿遷、吉林等城市也推出相應舉措。

　　多位業(yè)內人士認為，政策的持續調整，尤其是公積金貸款政策的調整將進(jìn)一步促進(jìn)剛性需求的釋放，此前觀(guān)望需求也有望進(jìn)一步入市。而對于想要“活下來(lái)”“活得久”的房企來(lái)說(shuō)，“抓銷(xiāo)售、促回款”仍是今年工作的重中之重。進(jìn)入四季度“十一”“雙11”等營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)接踵而至，房企推盤(pán)積極性有所提升，也將有利于市場(chǎng)成交的復蘇。

　　國慶假期，各房企樓盤(pán)“打折”“首付分期”“買(mǎi)房送家電”“認購送豪禮”等花式促銷(xiāo)活動(dòng)消息不斷。在北京，中海旗下多盤(pán)聯(lián)動(dòng)推出專(zhuān)屬特惠、特價(jià)好房、物業(yè)費減免等一系列優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)；城建發(fā)展旗下項目舉行了節假日網(wǎng)紅運動(dòng)會(huì )、陶藝、插花等一系列暖場(chǎng)活動(dòng)；天恒則聯(lián)動(dòng)北京、成都市場(chǎng)的10余個(gè)項目進(jìn)行國慶營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題活動(dòng)，累計完成接待量約2400組。在蘇州，金地某樓盤(pán)推出了5套清盤(pán)抄底房源，最低85折，總價(jià)150萬(wàn)元就能“上車(chē)”蘇州；保利推出多盤(pán)聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，其中一樓盤(pán)推出了10套優(yōu)惠房源，最低單價(jià)約16959元/平方米。在廣州，超30個(gè)樓盤(pán)有促銷(xiāo)動(dòng)作，推出“購房送家電”“購房贈送物業(yè)費”等活動(dòng)。

　　“雙11”到來(lái)之際，房企也紛紛開(kāi)啟營(yíng)銷(xiāo)攻勢，“寵粉券”“秒殺房源”等優(yōu)惠活動(dòng)紛紛上線(xiàn)。其中，禹洲集團發(fā)布信息稱(chēng)，自10月24日起，全國39城、180盤(pán)開(kāi)啟“雙11搶房節”；旭輝集團則在南昌旭輝中心、重慶鉑悅濱江、蘇州鉑悅春和萬(wàn)象等在售項目推出“雙11”預售活動(dòng)……

　　中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜分析認為，短期來(lái)看，若宏觀(guān)經(jīng)濟穩定恢復、相關(guān)政策積極落地且不出現超預期事件，四季度至2023年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩，主要表現為房?jì)r(jià)止跌，銷(xiāo)售同比降幅收窄，全年全國商品房銷(xiāo)售面積同比降幅或在20%左右。

　　同時(shí)，她指出，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)預期偏弱、購房者置業(yè)信心不足，四季度，仍需要各地更大力度、更快節奏地優(yōu)化政策，特別是針對核心二線(xiàn)城市，適度允許基本面較好的城市市場(chǎng)熱度回升，產(chǎn)生示范效應，有助于帶動(dòng)整體市場(chǎng)預期恢復。

　　克而瑞則預判，四季度成交仍將低位徘徊，樓市整體成交累計同比降幅雖有收窄趨勢，但是收窄幅度和速度都將放緩，“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì )發(fā)生根本性逆轉：核心一二線(xiàn)市場(chǎng)還將高位維持；相較而言，弱二線(xiàn)和廣大缺乏基本面支撐的三四線(xiàn)下行壓力依舊較大，即便“以?xún)r(jià)換量”，去化效果依舊難言樂(lè )觀(guān)。