小區公共收益多少，具體花在哪兒了——這兩個(gè)問(wèn)題對于北京市朝陽(yáng)區某小區居民李先生來(lái)說(shuō)，完全一頭霧水，因為“物業(yè)沒(méi)公示，問(wèn)了也不告知”。

　　自2018年在該小區安家后，李先生年年按時(shí)交物業(yè)費，但對于物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，他一直很不滿(mǎn)意，尤其是對方多年來(lái)從未向業(yè)主公示過(guò)小區公共收益，即使他和鄰居們多次在業(yè)主群里@物業(yè)，甚至上門(mén)要求其將收支明細公開(kāi)，但始終未得到明確回應。

　　根據民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

　　實(shí)際工作中，很多小區將公共設施委托給物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主并不參與其中。時(shí)間一長(cháng)，這些公共收益容易被物業(yè)公司支配使用，一些業(yè)主忽視甚至“放棄”了這部分權利。《法治日報》記者近日走訪(fǎng)北京市多個(gè)小區發(fā)現，不少小區公共收益賬目鮮見(jiàn)公布，多數業(yè)主對該收益也知之甚少。

　　多名受訪(fǎng)專(zhuān)家指出，管好小區公共收益這筆賬，既關(guān)系居民的生活質(zhì)量，也體現社會(huì )基層治理的能力。在相關(guān)法律法規明確公共收益歸屬的前提下，應當強化小區物業(yè)信息公開(kāi)透明力度，保障業(yè)主知情權，同時(shí)完善監督管理機制，增強業(yè)主的法律意識，以法治解開(kāi)公共收益之“謎”。

　　公共收益來(lái)源廣泛

　　多數業(yè)主不甚了解

　　記者隨機采訪(fǎng)了北京、天津、湖南、廣東等地20多位業(yè)主后發(fā)現，多數業(yè)主對于小區設施哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應歸業(yè)主所有并不了解。

　　“每天都會(huì )看到小區地下車(chē)庫入口、電梯間的廣告，但因為平時(shí)工作比較忙，根本沒(méi)想廣告收益的事情，以為它們都是歸物業(yè)所有。”家住廣東省汕頭市某小區的張先生告訴記者，商品房小區多多少少都有些收益，但具體包括哪些內容，自己講不清楚。

　　事實(shí)上，近年來(lái)，小區經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源日趨多樣。

　　據物業(yè)人員李輝（化名）介紹，小區公共區域的廣告收益，如戶(hù)外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等；停車(chē)泊位收入；經(jīng)營(yíng)性用房收入；占用公共區域經(jīng)營(yíng)的快遞柜、販賣(mài)機等收入；電瓶車(chē)充電樁收入；公共部位征收補償款；利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì )所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入；部分通信運營(yíng)管理費；物業(yè)管理用房的收益；因損壞小區公共設施進(jìn)行的賠償……這些都是小區公共收益來(lái)源。

　　他以其所供職的浙江省杭州市某小區為例，向記者詳細算了一筆賬：該小區位于地鐵口，交付近8年，共8幢住宅、2幢商住，一年經(jīng)營(yíng)性收入約60萬(wàn)元。

　　“電梯廣告、停車(chē)泊位收入是大頭。”李輝說(shuō)，部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告，每塊租金約1700元/年；每部電梯有3塊框架廣告，每塊租金約700元至800元/年；每部電梯有1塊電梯門(mén)貼紙廣告，每塊租金約800元/年。這就意味著(zhù)，該小區每年每部電梯憑借電梯廣告，收入就在4000元左右。停車(chē)泊位收入則主要包括地上和地下，地上臨時(shí)車(chē)位對外經(jīng)營(yíng)，5元/小時(shí)，每天30元封頂；地下公共配套車(chē)位，月租金為400元至500元/個(gè)。根據小區業(yè)主與物業(yè)簽署的物業(yè)合同，該部分收入由業(yè)主與物業(yè)公司五五分成。

　　記者近日走訪(fǎng)北京市10多個(gè)小區發(fā)現，這些小區的公共區域——電梯間、樓道內、小花園、樓體外墻、公告欄等處，都張貼或懸掛著(zhù)各式各樣的商業(yè)廣告。隨意走進(jìn)一個(gè)小區高層住宅樓的電梯間，觸目所及的是多個(gè)電梯廣告，記者粗略數了數，4個(gè)框架廣告、1個(gè)紙質(zhì)廣告、1個(gè)電子屏廣告將電梯間的四面墻占滿(mǎn)了。

　　在北京從事廣告行業(yè)的曾先生告訴記者，小區內的墻體廣告、燈箱廣告根據面積大小、廣告內容等，年收入至少在1萬(wàn)元以上。

　　記者還在現場(chǎng)看到，一些小區樓宇間的空地上安裝了不少自動(dòng)飲水機、快遞柜、牛奶販賣(mài)機、礦泉水販賣(mài)機等。而根據目前的市場(chǎng)價(jià)，一般每臺快遞柜的租金在3000元至4000元/年，每臺礦泉水和牛奶販賣(mài)機租金約3000元/年。

　　“在一些沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區，這些公共收費項目容易成為物業(yè)的隱性收入。這些隱性收入中，除了廣告費、占地費，還有不常見(jiàn)的寬帶入場(chǎng)費、通信基站收費等。”李輝說(shuō)，這些收入按理說(shuō)都應歸全體業(yè)主所有，但實(shí)際上多數小區的公共收益都進(jìn)了物業(yè)的收入賬目，且這部分收入十分可觀(guān)，有的甚至占到物業(yè)總收入的近三分之一。

　　收益去向鮮有公示

　　矛盾糾紛頻頻發(fā)生

　　隨著(zhù)小區公共收益水漲船高，對于收益的處置成了一個(gè)敏感問(wèn)題。

　　根據物權法第七十條規定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　一些地區的物業(yè)管理規定也明確，小區配套設施場(chǎng)地租金及收費標準，由業(yè)主委員會(huì )與入住單位協(xié)商合同約定，未成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與入住單位協(xié)商合同約定，應當向全體業(yè)主公示征求意見(jiàn)，并定期將屬于全體業(yè)主的公共收益部分及必要開(kāi)支進(jìn)行公示。

　　如《北京市物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)服務(wù)人員應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置設置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新“上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專(zhuān)項維修資金使用情況”，并且可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。

　　“一方面，業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方面，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性。”北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)秦亮平說(shuō)。

　　在記者走訪(fǎng)的10多個(gè)小區中，只有2個(gè)小區物業(yè)對公共收益收支明細進(jìn)行了公示，3個(gè)小區物業(yè)能夠滿(mǎn)足業(yè)主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區物業(yè)給出的解釋多半是“一般在第一季度公示，現在已經(jīng)撤下來(lái)了”。

　　記者注意到，目前小區公共收益的公示方式仍然以傳統的貼公告為主，新媒體如微信或QQ群、小程序、App等方式的應用程度偏低，這也使得不少居民不能及時(shí)了解公共收益去向。

　　早在2021年3月，江蘇省消費者權益保護委員會(huì )針對12000多份樣本的一份調查報告顯示，小區公共收益等信息不透明、業(yè)主知情權得不到保障的現象極為普遍。

　　調查數據還顯示，超過(guò)六成受訪(fǎng)者認為小區公共收益使用不夠合理，主要體現在“公共收益使用的決定權，主要掌握在物業(yè)手中”“使用金額與公共賬戶(hù)余額對不上”“物業(yè)公開(kāi)的維修費用明顯高于市價(jià)”以及“物業(yè)總是先使用資金，而后通知業(yè)主”等方面。

　　正因為如此，一些對公共收益比較了解的業(yè)主在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“即使有公示，真實(shí)性也難以判斷，倒不如不去關(guān)注，落個(gè)自在”。

　　不過(guò)，隨著(zhù)近年來(lái)業(yè)主維權意識逐漸提高，公共收益的使用往往成為物業(yè)糾紛的一個(gè)焦點(diǎn)。記者在中國裁判文書(shū)網(wǎng)以“物業(yè)+公共收益”為關(guān)鍵詞檢索發(fā)現，2016年相關(guān)文書(shū)約470條，2017年增至近780條，2018年躍升至近1500條，此后3年都達到3000條以上。

　　今年9月，一則“小區物業(yè)拒交經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)委會(huì )起訴追索137.5萬(wàn)獲法院支持”的消息引發(fā)社會(huì )熱議。

　　2012年9月至2021年2月，某物業(yè)公司一直為江蘇省南通市某小區提供服務(wù)。在服務(wù)合同到期前，物業(yè)公司將提供服務(wù)期間的多種經(jīng)營(yíng)收入、臨時(shí)停車(chē)費收入進(jìn)行了審計并公示。2021年2月底撤場(chǎng)后卻遲遲未將上述收入交接給小區業(yè)委會(huì )，后者根據業(yè)主代表大會(huì )決議，決定提起訴訟，在扣除經(jīng)營(yíng)成本基礎上，向物業(yè)公司追索小區公共收益137.5萬(wàn)元。

　　法院審理認為，小區內的停車(chē)費及其他經(jīng)營(yíng)收入均屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司理應將屬于該小區全體業(yè)主共有的收入交付給業(yè)主，其逾期支付構成違約，應承擔繼續履行、賠償損失等違約責任，判決支持小區業(yè)委會(huì )的訴求。

　　細化收益管理規則

　　探索新型監督方式

　　根據相關(guān)法規，經(jīng)營(yíng)性收益的分配權和使用，決定權在業(yè)主大會(huì )，但召開(kāi)業(yè)主大會(huì )必須要半數以上業(yè)主參加，實(shí)際操作難度大。如今許多小區，動(dòng)輒上千住戶(hù)，業(yè)主們因為工作忙、怕麻煩、個(gè)人力量小等原因，無(wú)法形成有效監督。

　　監督乏力，導致關(guān)于公共收益的最終使用不斷出現紛爭。采訪(fǎng)中，記者發(fā)現，一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西，還不如發(fā)到手上踏實(shí)一點(diǎn)”的心態(tài)，提倡將收益用于發(fā)放福利；有的物業(yè)公司則認為，這筆錢(qián)可用于補充小區專(zhuān)項維修資金、改善共用設施設備，或者作為物業(yè)費的補貼。

　　如何管好這筆賬，考驗社區基層治理智慧。對此，各地進(jìn)行了積極探索。

　　2019年7月，浙江省杭州市出臺物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案，要求業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)把每個(gè)月的物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，業(yè)主經(jīng)實(shí)名認證后，可通過(guò)信息平臺查詢(xún)本人所在物業(yè)管理區域的經(jīng)營(yíng)性收支情況。與此同時(shí)，杭州在業(yè)主委員會(huì )相關(guān)工作制度（試行）中明確，原則上物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的50%以上應當用于物業(yè)公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　此后，多地在制定相關(guān)條例時(shí)也引導業(yè)主將經(jīng)營(yíng)性收益投向小區設施維護。

　　今年9月，福建省住房和城鄉建設廳會(huì )同多部門(mén)出臺住宅小區公共收益管理辦法（試行），規定前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定住宅小區共有部分的經(jīng)營(yíng)管理事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費用支出不得超過(guò)公共收益的30%。業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，業(yè)主委員會(huì )賬戶(hù)的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區共有部分以及業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等公共開(kāi)支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用、水電公攤費用以及業(yè)主大會(huì )決定的其他事項支出。

　　一個(gè)月后，江西省住房和城鄉建設廳制定業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則(試行)，規定業(yè)主共有部分收益應當優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。業(yè)主共有部分收益應當單獨列賬。業(yè)主大會(huì )應當設立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，共有資金賬戶(hù)由業(yè)主委員會(huì )管理。

　　還有一些地方探索建立共管賬戶(hù)，規范保管、使用程序，讓小區公共收益更透明。

　　今年9月，安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區物業(yè)管理條例（草案征求意見(jiàn)稿）》擬規定，住宅小區公共收益應當單獨列賬，接受業(yè)主監督。業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與鄉、鎮人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶(hù)；業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以與鄉、鎮人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶(hù)。

　　在秦亮平看來(lái)，設立共管賬戶(hù)，單獨列賬，由物業(yè)去運營(yíng)管理，相應的收益直接進(jìn)入共管賬戶(hù)，扣除相應合理管理成本外，利潤按照約定比例分配。此舉既可以激發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的能動(dòng)性，又能很好地監督其收益和使用的情況，還有利于保障業(yè)主的共同權益，可以實(shí)現雙贏(yíng)。

　　秦亮平提醒，隨著(zhù)小區使用年限增加，小區的配套設施會(huì )不斷老化，同時(shí)業(yè)主也會(huì )產(chǎn)生新的需求，但維修資金是有限的，所以通過(guò)公共收益來(lái)補充維修資金是比較科學(xué)的方式。物業(yè)管理條例第五十四條也規定，公共收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。在小區維修資金充裕的前提下，在業(yè)主大會(huì )授權的范圍內，利用公共收益給業(yè)主發(fā)紅包或日常用品等方式分享收益，也可以在一定程度上提高業(yè)主的積極性和小區的治理效能。

　　為了更好地破解小區公共收益監管難題，秦亮平建議，各地還可以探索多種新型監督方式，如包干制，將小區的公共經(jīng)營(yíng)性收益整體打包給物業(yè)公司，由其支付固定的收益給業(yè)主，其自負盈虧；或者提成制，由物業(yè)公司組織招商經(jīng)營(yíng)，業(yè)主按照經(jīng)營(yíng)收益的一定比例向物業(yè)公司支付服務(wù)費，剩余的收益扣除合理成本外屬于業(yè)主共有。

　　“陽(yáng)光是最好的防腐劑，小區公共事務(wù)唯有公開(kāi)透明才可以真正做到監管。無(wú)論是物業(yè)公司代管，還是業(yè)主委員會(huì )管理，或者物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì )共管，都應當依照法律規定定期將收支明細主動(dòng)公示，接受業(yè)主的監督。”秦亮平說(shuō)，從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，也需增強公共收益權利意識，加強學(xué)習相關(guān)法律知識，依法維護自身權益。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，小區公共收益不僅涉及賬目的規范和公開(kāi)問(wèn)題，其背后還有監管和規則體系完善等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題，既要從法律上對成立業(yè)委會(huì )提供更有力的支持，讓政府部門(mén)承擔更主動(dòng)的角色，物業(yè)公司在業(yè)委會(huì )成立過(guò)程中履行更多強制性義務(wù)；同時(shí)又要讓小區公共收益的管理規則更加細化，如由政府部門(mén)統一制定公共收益公開(kāi)的表格，對小區公共收益公開(kāi)情況進(jìn)行定期抽檢，對于隱瞞或篡改數據、侵吞業(yè)主利益的行為，須進(jìn)行嚴厲處罰等；此外，還可以從公示方式上發(fā)力，如利用微信公眾號等新媒體平臺，將小區公共收益做好分類(lèi)，由固定人員定期公布，保障業(yè)主的知情權。

　　“有關(guān)部門(mén)只有進(jìn)一步完善法規，從業(yè)委會(huì )組建、公共收益管理、違規懲治等方面不斷細化，不斷加大對業(yè)委會(huì )的支持力度和對物業(yè)公司的監管力度，才能在社區內形成更加均衡的治理模式，真正捍衛業(yè)主的合法權益，推進(jìn)共治共建共享的基層治理。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。