調查動(dòng)機

　　“門(mén)開(kāi)在小區里，卻不讓居民進(jìn)出。”近日，北京市朝陽(yáng)區居民王女士向記者反映，其所居住的小區是開(kāi)放式小區，小區內存在多種商業(yè)主體，導致小區進(jìn)出人員、車(chē)輛混雜，糾紛不斷。

　　開(kāi)放式小區，即集住宅、商業(yè)、辦公、休閑娛樂(lè )等多種功能于一體的小區。小區住宅業(yè)主與商業(yè)主體多，人流量大，通常不設置門(mén)禁或信息登記，外部人員和車(chē)輛可以自由進(jìn)出。

　　開(kāi)放式小區存在哪些問(wèn)題？是什么導致了這些問(wèn)題出現？又該如何解決？記者對此進(jìn)行了調查采訪(fǎng)。

　　開(kāi)放式小區居民與其他商業(yè)主體的矛盾多發(fā)易發(fā)，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來(lái)車(chē)輛多、停車(chē)難甚至擠占消防通道，商鋪經(jīng)營(yíng)擾民、餐飲店排污污染環(huán)境等

　　小區開(kāi)放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于，城市形態(tài)發(fā)展與城市用地緊張帶來(lái)的生活效率與生活質(zhì)量的矛盾、住宅業(yè)主與商業(yè)主體間的利益沖突

　　小區居民希望擁有更加安靜有序、安全穩定的生活環(huán)境，而商業(yè)主體則希望擁有更加便利的出入條件，在雙方利益之間尋找一處平衡點(diǎn)，是解決此問(wèn)題的關(guān)鍵

　　從源頭上解決問(wèn)題的辦法是，在供地環(huán)節要把商業(yè)與居住等功能區分開(kāi)。同時(shí)，在社區治理層面，針對商業(yè)主體和居民的不同訴求，建立相應協(xié)商機制，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )找出糾紛解決之道

　　本報記者 孫天驕

　　“不好意思，您沒(méi)有員工和車(chē)輛證件，不能通行。”前不久，北京市朝陽(yáng)區居民趙倩(化名)按照智能導航路線(xiàn)開(kāi)車(chē)回家時(shí)，在小區門(mén)口被保安攔下。

　　當時(shí)趙倩剛搬進(jìn)酒仙橋這個(gè)小區，一番溝通后她才知道，一家電子科技園的一部分位于小區里，通過(guò)一道大門(mén)即可進(jìn)入小區。但科技園規定，小區居民禁止出入園區。無(wú)奈之下，她只能選擇繞行其他門(mén)，距離一下子多出了約1公里。

　　讓趙倩生氣的是，她后來(lái)經(jīng)觀(guān)察和打聽(tīng)，發(fā)現園區內的員工和車(chē)輛可以自由通行小區，小區居民卻不能通行園區以實(shí)現便捷出行。

　　趙倩的遭遇并非個(gè)例。開(kāi)放式小區豐富的功能，有時(shí)也讓小區居民叫苦不迭。《法治日報》記者近日調查發(fā)現，開(kāi)放式小區居民與小區內其他商業(yè)主體的矛盾多發(fā)易發(fā)，這些矛盾多集中在人員混雜、安全性差，外來(lái)車(chē)輛多、停車(chē)難甚至擠占消防通道，商鋪經(jīng)營(yíng)擾民、餐飲店排污污染環(huán)境等。

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，一方面，從城市功能的角度講，開(kāi)放式小區的最大優(yōu)勢就是將各種功能集中，實(shí)現一站式服務(wù)，提高居民與商業(yè)主體的生活、工作效率；但另一方面，較大人流量與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的集中，導致開(kāi)放式小區居民與商業(yè)主體容易產(chǎn)生矛盾糾紛。建設開(kāi)放式小區，開(kāi)放的同時(shí)也要保障小區業(yè)主的居住權，要創(chuàng )新治理能力，有效回應商業(yè)主體和居民的不同訴求，協(xié)商解決糾紛。

　　居民回家路不暢通

　　相鄰權涉嫌被侵犯

　　帶著(zhù)不滿(mǎn)和疑問(wèn)，趙倩咨詢(xún)了小區物業(yè)公司。對方告訴她，因為小區是開(kāi)放式小區，除了居民以外還有餐館、公司等其他商業(yè)主體，所以不限制外部人員進(jìn)出，但園區相對獨立，可以對人員進(jìn)行限制。

　　對此說(shuō)法，她表示不能接受：“園區的門(mén)開(kāi)在小區里，卻不讓居民進(jìn)出，憑什么？”

　　在小區居住30多年的王女士告訴記者，園區這道大門(mén)“有年頭了”，一開(kāi)始并沒(méi)有完全禁止小區居民通行，“得碰，有時(shí)候就讓過(guò)”。他們單元樓有一個(gè)女孩在這道門(mén)附近的單位上班，家人擔心她晚上回家繞路不安全，和工作人員反復溝通，對方才同意她穿行園區。

　　記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，小區許多居民對此意見(jiàn)很大。為了解決通行問(wèn)題，在居民群里征集意見(jiàn)后，趙倩和幾位居民代表一起，與居委會(huì )、物業(yè)公司、園區代表坐下來(lái)，溝通園區大門(mén)通行問(wèn)題。

　　趙倩介紹說(shuō)，溝通過(guò)程并不愉快。園區代表稱(chēng)，小區為多家單位聯(lián)建，園區方為其中一家單位，考慮到園區管理問(wèn)題，限制非園區人員進(jìn)出實(shí)屬正常；物業(yè)公司代表支持園區一方，說(shuō)“這是歷史遺留問(wèn)題，沒(méi)有辦法解決”；居委會(huì )只能多方協(xié)調。

　　截至目前，關(guān)于園區大門(mén)通行的問(wèn)題，雙方還沒(méi)有找到解決方案。趙倩說(shuō)，業(yè)主們目前的訴求主要是：園區作為開(kāi)放式小區的一部分，應該給予居民平等的出行權，“憑什么你能隨意通行，我們就不行”。

　　住宅業(yè)主的意見(jiàn)不止于此。

　　車(chē)輛幾乎占滿(mǎn)小區主干道的一側，餐館的吆喝聲，來(lái)往路人的寒暄聲充斥著(zhù)整個(gè)小區。3月13日傍晚，記者來(lái)到這個(gè)小區時(shí)，看到的就是這樣一番景象。該小區除居民樓外，還開(kāi)有多家飯館、理發(fā)店等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，熱鬧非凡。

　　小區業(yè)主劉成(化名)告訴記者，他就住在餐館區背后的一棟居民樓里，旁邊還有一個(gè)快遞站點(diǎn)，每天一早就開(kāi)始響起各種嘈雜聲，周末也不停歇。不僅如此，外部人員多了之后，不少人隨處停車(chē)、亂扔垃圾。

　　在華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(cháng)楊勤法看來(lái)，園區占據了小區對外連接的干道，并且與其他居民樓同在一個(gè)小區里，與居民之間構成相鄰關(guān)系，居民利用大門(mén)通行屬于法律規定“必須利用土地”的情形，因此，園區不允許居民通行，涉嫌侵犯居民的相鄰權，園區應當為小區居民提供通行的便利條件。

　　因雙方利益不一致

　　居民商戶(hù)矛盾多發(fā)

　　讓趙倩等業(yè)主不滿(mǎn)意的，不僅是這道“不讓進(jìn)出的門(mén)”，還有開(kāi)放式小區的管理問(wèn)題。

　　“開(kāi)放式小區并不等于無(wú)秩序小區。但我們小區秩序混亂，進(jìn)出沒(méi)有門(mén)禁和身份核驗措施，外部人員和車(chē)輛隨便出入，有時(shí)外部車(chē)輛把我們樓下圍得水泄不通，甚至擠占了消防通道。此外，小區的餐館門(mén)前經(jīng)常有臟水、爛菜葉，影響觀(guān)感。”趙倩說(shuō)，在他們小區，住宅業(yè)主和小區商業(yè)主體矛盾重重。

　　值得注意的是，根據公開(kāi)信息，在開(kāi)放式小區里，住宅業(yè)主和商業(yè)主體的矛盾時(shí)有發(fā)生。

　　2021年，在四川省成都市，一開(kāi)放式小區住宅出于安全考慮，在小區居民樓兩側自行拉起圍欄，此舉遭到小區商鋪業(yè)主的集體反對。據悉，該小區有住宅業(yè)主3000多戶(hù)，商業(yè)主體200多戶(hù)。不少居民認為，由于小區內底商較多，時(shí)常有大量送餐人員騎車(chē)進(jìn)入，對小區老人、孩子的出行安全造成影響。

　　在眾多住宅業(yè)主的呼吁下，小區自主成立“自管小組”，經(jīng)大多數居民同意，將居民樓合圍起來(lái)，在小區各出入口設立大門(mén)，變“開(kāi)放”為“封閉”。遭到小區商鋪業(yè)主投訴后，當地有關(guān)部門(mén)向“自管小組”下達了責令整改通知書(shū)。

　　在楊勤法看來(lái)，開(kāi)放式小區不僅具有居住功能，也有辦公、娛樂(lè )、餐飲、購物等功能，一般出現在商業(yè)較發(fā)達的大城市，是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。開(kāi)放式小區一天24小時(shí)不停運轉，人們在同一個(gè)地方居住、辦公、娛樂(lè )、購物，節省了時(shí)間，提高了出行效率。

　　“與此同時(shí)，開(kāi)放式小區一般人流量大、車(chē)流量大，比較喧鬧，相較于純住宅式小區，存在的問(wèn)題顯而易見(jiàn)，比如影響居民生活安寧，影響居民居住安全，由此導致小區居民和其他商業(yè)主體之間的矛盾易發(fā)多發(fā)。”楊勤法說(shuō)。

　　北京市康達律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜認為，開(kāi)放式小區居民與其他商業(yè)主體之間矛盾的產(chǎn)生，多起因于規劃問(wèn)題，即將小區規劃為開(kāi)放式小區時(shí)，沒(méi)有考慮到商業(yè)區的工作人員以及外來(lái)人員對于居民居住權益的影響，畢竟居民與其他商業(yè)主體之間訴求不同，容易產(chǎn)生矛盾。

　　在楊勤法看來(lái)，社區治理存在短板也是重要原因。一方面，業(yè)主大會(huì )缺位。商業(yè)主體理應成為小區業(yè)主中的一員，通過(guò)業(yè)主大會(huì )協(xié)調與其他業(yè)主之間的權利義務(wù)，但實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì )還沒(méi)有承擔起這項職能。另一方面，物業(yè)公司服務(wù)管理失能。物業(yè)公司通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，但實(shí)踐中，一些物業(yè)公司難以真正做到這些。

　　“小區開(kāi)放與封閉的兩難選擇，更深層的原因在于，城市形態(tài)發(fā)展與城市用地緊張帶來(lái)的生活效率與生活質(zhì)量的矛盾、住宅業(yè)主與商業(yè)主體間的利益沖突。”楊勤法說(shuō)。

　　從源頭上解決問(wèn)題

　　合力推進(jìn)社區治理

　　解決開(kāi)放式小區的問(wèn)題勢在必行，近年來(lái)，相關(guān)部門(mén)和一些地方在出臺的規范性文件中提出要推動(dòng)完善開(kāi)放式小區建設。

　　2016年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》提出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現內部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節約利用。2022年11月，湖南省湘潭市出臺專(zhuān)門(mén)規范，推動(dòng)開(kāi)放式小區規范化管理。

　　那么，開(kāi)放式小區該如何進(jìn)行規范化管理，以解決小區居民和商業(yè)主體之間的矛盾呢？

　　楊勤法的看法是，開(kāi)放式小區中存在不同類(lèi)型主體，各方生活、工作時(shí)段和使用建筑物目的差異較大。這種功能聚合不可避免地造成各方的利益沖突與糾紛，小區居民希望擁有安靜有序、安全穩定的生活環(huán)境，小區開(kāi)放則會(huì )影響其生活質(zhì)量。而商業(yè)主體則希望擁有更加便利的出入條件，提高其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率。在雙方利益之間尋找一處平衡點(diǎn)，是解決此問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池認為，開(kāi)放式小區居民與商業(yè)混在一起，矛盾多發(fā)易發(fā)，從源頭上解決問(wèn)題的辦法是，在供地環(huán)節要把商業(yè)與居住等功能區分開(kāi)。同時(shí)，在社區治理層面，針對企業(yè)和居民的不同訴求，建立相應協(xié)商機制，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )找出糾紛解決之道。

　　在楊勤法看來(lái)，最好從一開(kāi)始就以合同的方式將住宅業(yè)主和商業(yè)主體的權利義務(wù)進(jìn)行固定，同時(shí)，根據小區的實(shí)際情況，自主制定諸如《業(yè)主公約》、《小區居民公約》和《自治章程》等小區治理規章制度，探索契約化的治理路徑。還可以構建多方參與的統一平臺，比如定期舉辦多方聯(lián)席會(huì )議，構建包含居委會(huì )、物業(yè)公司、居民代表、商業(yè)主體等多方互動(dòng)機制，協(xié)商解決矛盾糾紛。

　　“當出現糾紛時(shí)，應當綜合運用多種糾紛解決方式，包括但不限于協(xié)商、調解乃至訴訟等措施，改善開(kāi)放式小區的多方對立問(wèn)題。”楊勤法說(shuō)。

　　楊勤法認為，開(kāi)放式小區的管理，居委會(huì )和物業(yè)公司等主體必須承擔起相應責任；居委會(huì )、物業(yè)公司應當強化法律意識，為小區業(yè)主提供服務(wù)；物業(yè)公司作為受托管理方，居委會(huì )作為基層自治組織，具有對外與商業(yè)主體進(jìn)行協(xié)商、對內保障居民權益的責任；物業(yè)公司和居委會(huì )也應當在多方協(xié)商、談判解決問(wèn)題的過(guò)程中，及時(shí)通過(guò)書(shū)面形式固定成果，以協(xié)議、公約等形式明確各方權利和義務(wù)。

　　孟麗娜認為，居民反映較多的安全問(wèn)題、擾民問(wèn)題等，均是社區治理的問(wèn)題，需要屬地政府及居委會(huì )積極搭建溝通平臺，共商共治，平衡各方訴求，合力解決。

　　“行政機關(guān)應加大行政執法力度，對不規范經(jīng)營(yíng)行為、群租房等問(wèn)題及時(shí)查處；在未成立業(yè)主大會(huì )的小區，居委會(huì )可組織全體業(yè)主共同決定如改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、改建、重建建筑物及其附屬設施等事項；物業(yè)公司要對違規出租房屋、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報告行政執法機關(guān)，配合屬地政府、行政執法機關(guān)和居委會(huì )等做好物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作。”孟麗娜說(shuō)。

　　(法治日報)