央廣網(wǎng)北京6月16日消息（記者門(mén)庭婷）2022年以來(lái)，各地樓市“因城施策”持續發(fā)力。剛剛過(guò)去的5月，放松性頻次和力度再度加碼，出臺政策達140余次，尤其是放松限購的二線(xiàn)城市逐漸增多。據中指研究院不完全統計，今年出臺的樓市松綁政策已經(jīng)涉及180多個(gè)省市地方，三四線(xiàn)城市占到七成以上。進(jìn)入6月，政策繼續密集出臺，截至6月15日，已有55城發(fā)布房地產(chǎn)調控政策80余條。

　　從松綁政策類(lèi)型上看，主要涵蓋放松限購、限貸、限售、限價(jià)、信貸政策、公積金支持，購房補貼、二手房交易稅費、落戶(hù)門(mén)檻降低等針對需求端的松綁，以及土拍監管優(yōu)化、預售資金監管優(yōu)化等針對供給端的松綁。其中，信貸政策及公積金支持政策在各地運用作為廣泛，有50%以上的省市地方都出臺了相關(guān)規定。

　　持續優(yōu)化限購，強二線(xiàn)城市不斷加入

　　據統計，5月，武漢、太原、杭州、成都、西安、濟南、廈門(mén)、合肥、海口、大連、南京、長(cháng)沙、蘇州、東莞等18個(gè)城市松綁限購，其中大部分都是強二線(xiàn)城市。

　　進(jìn)入6月，優(yōu)化限購城市也在不斷增加。1日起，珠海市僅香洲區（南屏鎮和灣仔街道除外）和橫琴粵澳深度合作區這兩個(gè)區實(shí)施限購。7日，佛山市將商品住房限購區域調整為禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道，限購區域范圍相比之前縮小。

　　而此前，廊坊于4月底廢止相關(guān)政府規范性文件，取消限購政策；大連高新區、南京六合區等放松限購政策，允許外地戶(hù)籍購買(mǎi)住房；蘇州降低非戶(hù)籍家庭購房社保年限要求，由三年內連續2年社保改為累計2年社保；沈陽(yáng)放寬非本地戶(hù)籍家庭購房門(mén)檻，取消相關(guān)社保證明；鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購一套房；蘭州、無(wú)錫等城市允許二孩或三孩家庭在限購區域內再購一套房。

　　另外，福州放寬普通住宅的限購要求，佛山對最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記滿(mǎn)五年的商品住房不納入限購，秦皇島調整二手房購房資格核驗要求。

　　持續優(yōu)化限貸，實(shí)際貸款利率降低

　　6月15日，鄭州全面落實(shí)首套房貸款利率執行4.25%的下限標準。4月18日，央行明確指出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后優(yōu)化限貸政策的城市明顯擴圍，紹興、貴陽(yáng)、廊坊等城市首套首付比例下調至最低兩成、二套降至三成；廣東從省級層面發(fā)文“合理確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

　　此外，58安居客房產(chǎn)研究院數據也顯示，從個(gè)人住房貸款利率來(lái)看，絕大多數城市2017年底之后首套房的貸款利率明顯高于基準利率，這也是這幾年秉承著(zhù)“房住不炒”的理念而執行的相關(guān)金融政策。不過(guò)隨著(zhù)今年兩次LPR的降低，2022年“兩會(huì )”提及“降低實(shí)際貸款利率”，及5月15日央行和銀保監會(huì )明確首套房貸低于LPR20個(gè)基點(diǎn)的下限，今年以來(lái)全國房貸利率顯著(zhù)降低，當前全國平均首套房貸利率已跌破5%，二套房貸利率在5.32%。

　　調整公積金政策，提高貸款額度

　　公積金政策成為今年以來(lái)多地優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策的重要方向，主要為提高公積金貸款額度或降低公積金貸款首付比例，或擴大公積金使用范圍，強化公積金對人才、多孩家庭等的保障力度。

　　6月15日，杭州提出職工家庭名下無(wú)房，且無(wú)住房貸款記錄，在首次購買(mǎi)普通自住住房時(shí)申請住房公積金貸款的，家庭最高貸款限額標準上浮20%。其中，杭州市區職工單人繳存住房公積金的貸款最高額度從50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，夫妻雙方繳存住房公積金的貸款最高額度從100萬(wàn)元提高到120萬(wàn)元。

　　就此前數月來(lái)看，1月，寧波提高生育二孩或三孩家庭的公積金貸款額度，最高貸款額度由60萬(wàn)元/戶(hù)提高至80萬(wàn)元/戶(hù)；濟南取消住房公積金異地貸款戶(hù)籍限制；青島膠東四市范圍內住房公積金繳存職工，在青島市購房申請異地貸款或作為配偶參與申貸的，貸款最高次數由一次調整為兩次。

　　2月，晉中降低二套房首付比例，家庭購買(mǎi)二套改善型住房首付比例不低于20%；溫州降低首付比例，提高首次購房業(yè)主的公積金貸款額度；南寧將第二套房的公積金貸款首付比例降低到住房?jì)r(jià)值的30%，而此前該比例最低為40%，首套房公積金貸款最高額度從60萬(wàn)提高到70萬(wàn)，第二套公積金貸款最高額度從50萬(wàn)提高到60萬(wàn)元，取消高收入借款人的最低月還款額的限制要求，放寬再交易住房和商轉公貸款的房齡要求。

　　3月，貴陽(yáng)針對在貴陽(yáng)市、貴安新區購房的人才，可提取本人及配偶住房公積金賬戶(hù)余額用于首付；南昌提高雙、單繳存職工的貸款最高額度分別至80萬(wàn)、70萬(wàn)元；中山一名繳存人住房貸款最高額度調整至50萬(wàn)元，兩名或以上繳存人最高額度調整至90萬(wàn)元。

　　4月，重慶、無(wú)錫、天津、昆明、鹽城等30余城優(yōu)化調整公積金政策。

　　5月，徐州降低公積金貸款項目準入條件，高層住宅單體工程主體完成50%，即可申請公積金貸款；天津市繳存職工申請個(gè)人住房公積金貸款購買(mǎi)家庭首套住房的，貸款最高限額80萬(wàn)元。

　　6月初，福建職工家庭第二次申請使用住房公積金貸款購房的，最低首付款比例40%降低至30%；長(cháng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區內支持職工提取住房公積金支付異地房屋租賃費用。

　　優(yōu)化限售、限價(jià)，發(fā)放購房補貼

　　今年以來(lái)，青島、哈爾濱、蘇州、大連、徐州等10個(gè)城市降低或取消限售年限要求。3月，青島即墨取消5年限售，新房由拿證滿(mǎn)五年改為網(wǎng)簽后滿(mǎn)五年，二手房滿(mǎn)兩年即可交易；4月，衢州144平方米以上住宅不限售，徐州144平方米以上不限制轉讓?zhuān)K州六區二手房限售年限降至3年，大連取消限售，紹興新房調整為網(wǎng)簽備案后3年。

　　同時(shí)，鄭州、長(cháng)沙、東莞、洛陽(yáng)等城市也調整了限價(jià)政策，其中，鄭州明確提高商品住宅品質(zhì)，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對銷(xiāo)售限價(jià)給予一定比例的上浮；長(cháng)沙指出改善型住房按照長(cháng)沙城鎮居民收入增長(cháng)水平，按8-10個(gè)點(diǎn)控制增長(cháng)，合理滿(mǎn)足不同層次購房需求；東莞明確對提升品質(zhì)指標相應內容增加的建造成本，在指導價(jià)（限價(jià)）的基礎上予以適當增加。另外，東莞、廣州等城市從土地端取消了銷(xiāo)售限價(jià)要求。

　　此外，發(fā)放購房補貼也成為多地加大引才力度、落實(shí)生育政策、釋放住房需求等的重要舉措，補貼方式主要涉及按套一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才房票獎勵、購房?jì)r(jià)款的一定比例補貼等，補貼對象包括農民工、新市民、人才、多孩家庭等。

　　舉例來(lái)看，玉林發(fā)放新市民購房補貼，購買(mǎi)90平方米（含）以下首套新建商品住房，每套補貼6000元；購買(mǎi)90平方米以上首套新建商品住房，每套補貼1萬(wàn)元。蘇州常熟針對人才以定率標準進(jìn)行補貼，新建商品房按購房發(fā)票價(jià)（不含增值稅）的1%進(jìn)行補貼，存量房按購房網(wǎng)簽備案價(jià)的1%給予補貼。綿陽(yáng)對二孩、三孩家庭購買(mǎi)新建商品住房按建筑面積給予每平方米200元補貼，單戶(hù)財政補貼最高不超過(guò)2萬(wàn)元。

　　優(yōu)化預售資金監管，從信貸融資上對房企紓困

　　4月29日中央政治局會(huì )議上明確提出優(yōu)化預售資金監管。土拍監管優(yōu)化包含土地保證金比例的降低，土地款付款方式的優(yōu)化，且從土地供應的源頭上進(jìn)行調整，如供應總量、供應結構、供地節奏優(yōu)化，個(gè)別地方還出臺了根據住房庫存量來(lái)調節供地供應。

　　2022年以來(lái)，煙臺、南平、佛山、南京、常德等十余城相繼調整預售資金監管辦法，分別從加快審批效率、解控資金監管比例、銀行保函等額替換等方式提高預售資金使用效率，同時(shí)降低房企重點(diǎn)監管資金沉淀壓力。

　　其中南京、徐州等城市試點(diǎn)商品房預售監管資金使用銀行保函方式，南京企業(yè)憑銀行出具保函可等額替換監管賬戶(hù)的監管資金，但對房企有要求申請前的兩年內無(wú)違規使用商品房預售監管資金受到行政處罰，無(wú)司法凍結、違規資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農民工工資等情況。山西也在5月出臺了商品房預售資金監管遵循“專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監管、節點(diǎn)控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權益。

　　中指研究院內部人士指出，今年穩經(jīng)濟大盤(pán)一攬子政策舉措出臺，有利于穩定經(jīng)濟預期和市場(chǎng)信心，也對穩房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐，預計6月地方政府將繼續加快推進(jìn)因城施策。從政策手段來(lái)看，除了多數城市房貸利率向全國下限回歸外，限購政策也將進(jìn)一步優(yōu)化，預計更多二線(xiàn)城市將對親屬投靠和多孩家庭增加限購套數、非戶(hù)籍家庭通過(guò)縮短社保或個(gè)稅年限激活需求；同時(shí)，首套房貸比例、二套認定標準等也有望進(jìn)一步松動(dòng)。