原標題：房山法院法官梳理房屋買(mǎi)賣(mài)的法律糾紛并作出相應提示

　　跳單有風(fēng)險 帶押過(guò)戶(hù)應謹慎

　　近日，北京市房山區人民法院法官以案釋法，梳理房屋買(mǎi)賣(mài)中的法律糾紛并作出相應提示，以防范化解買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險，保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行。

　　案例1

　　格式條款細心看 帶押過(guò)戶(hù)應謹慎

　　2020年，于某與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。于某交了房款，開(kāi)發(fā)商也交付了房屋，但卻一直沒(méi)有辦理房屋所有權轉移手續。開(kāi)發(fā)商對涉案房屋先后進(jìn)行了多次抵押，涉案房屋一直處于抵押狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商表示，合同約定辦理產(chǎn)權登記轉移的條件是涉案小區房屋完全銷(xiāo)售，而現在該條件還沒(méi)有成熟，同時(shí)房屋存在抵押也不能過(guò)戶(hù)。雙方多次協(xié)商均未成功。

　　2022年于某起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商配合辦理產(chǎn)權轉移登記，并且支付遲延辦證的違約金。

　　法院經(jīng)審理查明，雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中確有產(chǎn)權轉移登記的條件約定，但該約定為格式合同條款，開(kāi)發(fā)商作為提供格式條款的一方，應當遵循公平原則確定雙方之間的權利義務(wù)，并采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責任的條款。

　　在本案中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有盡到提示、說(shuō)明義務(wù)，并且涉案條款確實(shí)存在不合理免除或減輕開(kāi)發(fā)商責任、加重于某責任、限制于某主要權利的內容，所以認定該條款無(wú)效。同時(shí)依據民法典“帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)規定，涉案房屋上的抵押權并不能阻卻產(chǎn)權變更登記。法院判決開(kāi)發(fā)商協(xié)助于某辦理產(chǎn)權轉移登記手續，并支付違約金。

　　法官提示

　　在房屋交易中，買(mǎi)賣(mài)合同大多由開(kāi)發(fā)商或中介提供，相關(guān)約定多為格式條款。對此，買(mǎi)賣(mài)雙方需仔細查看條款內容，對于不合理免除或減輕對方責任、加重自身責任、限制自身主要權利的條款，要及時(shí)變更或刪除，維護自身正當權益。

　　《民法典》第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。2023年3月，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》，就“帶押過(guò)戶(hù)”運行模式和服務(wù)方式進(jìn)一步細化，鼓勵企業(yè)和群眾積極選擇“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。“帶押過(guò)戶(hù)”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于維護買(mǎi)賣(mài)雙方、抵押權人等各方利益。所以，在符合相關(guān)規定前提下，房屋抵押不會(huì )影響產(chǎn)權轉移登記。

　　案例2

　　合同約定不明確 矛盾糾紛惹人憂(yōu)

　　2022年，張某購買(mǎi)了杜某的一套房子，簽合同、交房款、辦過(guò)戶(hù)等進(jìn)展順利。但在辦理物業(yè)交割時(shí)出現了問(wèn)題，雙方在合同中約定：杜某同意將房屋專(zhuān)項維修資金（公共維修基金）的賬面余額無(wú)償轉移給張某。后張某從物業(yè)公司處得知，涉案房屋沒(méi)有繳納公共維修基金。因此，張某自行從物業(yè)交割保證金1萬(wàn)元中扣除了7000余元，意在折抵需補交的公共維修基金。杜某不同意，雙方協(xié)商不成，杜某起訴到法院要求張某向其支付上述7000余元購房款。

　　雖然雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同中約定杜某將房屋專(zhuān)項公共維修基金的賬面余額無(wú)償轉移給張某，但在合同中并沒(méi)有明確“賬面余額”是多少，合同約定不明確導致了本案糾紛的產(chǎn)生。

　　經(jīng)法院查明，根據合同約定，如果房屋存在公共維修基金余額，杜某應無(wú)償向張某轉移；但若不存在余額，就不存在余額轉移問(wèn)題。雙方并未就物業(yè)交割中發(fā)現房屋不存在公共維修基金或者不存在賬面余額的相關(guān)情況進(jìn)行約定，張某以物業(yè)交割中發(fā)現房屋不存在公共維修基金的情況扣除杜某7000余元不符合合同約定。據此，法院判決張某向杜某支付7000余元房款。

　　法官提示

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同是約束買(mǎi)賣(mài)雙方的基本規則，各方理應盡到審慎注意義務(wù)，謹慎閱讀合同條款，對約定不明確事項及時(shí)補充，做到心中有數，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細核對房屋產(chǎn)權情況，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情況。簽約中，要明確稅費、房屋公共維修基金、物業(yè)費、水電費的負擔，避免因事項約定不明導致權益受損。在交房時(shí)，要將裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等物品在合同附件中詳細列明。

　　另外，購買(mǎi)學(xué)區房要慎之又慎，購買(mǎi)前要提前了解所在區域學(xué)區政策，最好實(shí)地考察，向意向學(xué)校咨詢(xún)，必要時(shí)可在合同中約定出賣(mài)人保證該房屋有某學(xué)校的入學(xué)資格，并約定相應的違約金，以保障學(xué)區房屋附隨利益的實(shí)現。

　　案例3

　　輕信銷(xiāo)售貪小利 失房破財吃大虧

　　2019年，李某在售樓處認識了房產(chǎn)銷(xiāo)售員陳某。陳某稱(chēng)，通過(guò)他買(mǎi)房，可以拿到低于市場(chǎng)幾十萬(wàn)的優(yōu)惠價(jià)，還詳細說(shuō)明了內部?jì)r(jià)的由來(lái)。

　　為搶占名額，李某將定金和房款180萬(wàn)元付給陳某并授權陳某代辦買(mǎi)房手續，隨后李某收到了陳某提供的購房發(fā)票和房產(chǎn)證。2020年，在陳某協(xié)助下，李某辦理了收房手續。

　　2022年4月，李某突然收到了法院傳票，案外人程某起訴要求返還房屋，表示他才是房子的所有人。經(jīng)法院查明，程某在2015年就以370余萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了涉案房屋，2021年取得了不動(dòng)產(chǎn)權證。經(jīng)向開(kāi)發(fā)商及不動(dòng)產(chǎn)中心等行政部門(mén)核實(shí)，程某提供的票據證書(shū)都是真實(shí)的，而李某手中的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)與行政機關(guān)記載的不一致，依照法律規定程某為涉案房屋所有權人，李某未取得涉案房屋產(chǎn)權，其占有房屋沒(méi)有法律依據，法院判決李某將房屋騰退并返還給程某。

　　李某認為陳某是房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司工作人員，賣(mài)房是職務(wù)行為，遂將房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司起訴到法院要求賠付相關(guān)損失。房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司認為陳某涉嫌詐騙，向公安機關(guān)報案。目前，相關(guān)案件正在處理中，李某的損失尚未追回。

　　法官提示

　　根據《民法典》第235條規定，無(wú)權占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。在本案中，李某的經(jīng)歷令人惋惜，但程某作為所有權人，有權要求李某返還房屋，李某因小而失大。

　　買(mǎi)房是人生大事。買(mǎi)房涉及看房、選房、簽合同、辦理貸款等諸多事宜，具有一定專(zhuān)業(yè)性，所以一般情況下購房人會(huì )通過(guò)中介公司買(mǎi)房。即使如此，購房人仍需時(shí)刻保持謹慎之心，對以非正規途徑宣傳的優(yōu)惠活動(dòng)要仔細甄別并認真核實(shí)，對打款到個(gè)人賬戶(hù)的要求更要慎之又慎，切莫貪小便宜吃大虧。

　　對買(mǎi)房過(guò)程中需本人辦理的重要手續，要了解相應流程并親自到場(chǎng)辦理，避免代辦。如繳納契稅、辦理房產(chǎn)證等，應自行前往稅務(wù)機關(guān)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理，確保票據真實(shí)，以防產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　案例4

　　獲取房源“甩”中介 跳單不成惹糾紛

　　張某通過(guò)中介經(jīng)紀人陳某介紹到謝某所有的房屋看房，當天陳某拍了照片作為同一戶(hù)型的參照圖片，為之后的房源推廣做準備。為鎖定房源，張某簽訂《購房意向書(shū)》，約定3天后簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并向謝某支付1萬(wàn)元定金，并約定違約時(shí)需支付房屋價(jià)格2%的違約金。3天后，張某表示因個(gè)人原因不愿意購買(mǎi)涉案房屋，讓陳某通知謝某不再簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，要陳某協(xié)助退回定金1萬(wàn)元。

　　后陳某得知張某與謝某私下辦理了房屋交易登記手續。中介公司以《購房意向書(shū)》為據，主張張某需向中介公司支付房屋交易價(jià)格2%的中介費。張某抗辯稱(chēng)其最初已告知不購買(mǎi)謝某的房屋，之后的交易并非陳某促成，拒絕支付中介費。后中介公司向法院起訴，要求張某支付違約金。

　　經(jīng)法院查明，《購房意向書(shū)》系張某、謝某真實(shí)意思表示，且內容不違反行政法規、法律強制性規定，合法有效。中介公司提供的相關(guān)照片客觀(guān)反映了張某通過(guò)陳某獲取謝某房屋出售的信息。根據看房照片、各方當事人陳述以及《購房意向書(shū)》，張某應承擔相應違約責任，故法院判決張某向中介公司支付房屋交易價(jià)格2%的違約金。

　　法官提示

　　《民法典》第965條規定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。在房屋交易中，跳單主要考慮四個(gè)方面：一是中介機構的委托權限，是一般代理還是獨家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交機會(huì )，并且積極履行居間義務(wù)。三是委托人是否利用了該信息與出賣(mài)方私下成交或另行委托他人居間成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，張某從陳某處獲取謝某的房源信息，又私下與謝某交易，屬于典型的跳單行為，應承擔不利后果。

　　中介公司通過(guò)介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買(mǎi)賣(mài)順利進(jìn)行獲取中介費用，買(mǎi)賣(mài)雙方跳單會(huì )將中介公司“架空”，不利于社會(huì )誠信體系建設，也不利于中介行業(yè)發(fā)展。只要有證據證明購房者確實(shí)屬于“跳單”行為，中介公司可以通過(guò)《民法典》上述規定進(jìn)行維權，因此購房者在購買(mǎi)房屋時(shí)不可存在僥幸心理。

　　原標題：房山法院法官梳理房屋買(mǎi)賣(mài)的法律糾紛并作出相應提示

　　跳單有風(fēng)險 帶押過(guò)戶(hù)應謹慎

　　近日，北京市房山區人民法院法官以案釋法，梳理房屋買(mǎi)賣(mài)中的法律糾紛并作出相應提示，以防范化解買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險，保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行。

　　案例1

　　格式條款細心看 帶押過(guò)戶(hù)應謹慎

　　2020年，于某與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。于某交了房款，開(kāi)發(fā)商也交付了房屋，但卻一直沒(méi)有辦理房屋所有權轉移手續。開(kāi)發(fā)商對涉案房屋先后進(jìn)行了多次抵押，涉案房屋一直處于抵押狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商表示，合同約定辦理產(chǎn)權登記轉移的條件是涉案小區房屋完全銷(xiāo)售，而現在該條件還沒(méi)有成熟，同時(shí)房屋存在抵押也不能過(guò)戶(hù)。雙方多次協(xié)商均未成功。

　　2022年于某起訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商配合辦理產(chǎn)權轉移登記，并且支付遲延辦證的違約金。

　　法院經(jīng)審理查明，雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中確有產(chǎn)權轉移登記的條件約定，但該約定為格式合同條款，開(kāi)發(fā)商作為提供格式條款的一方，應當遵循公平原則確定雙方之間的權利義務(wù)，并采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責任的條款。

　　在本案中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有盡到提示、說(shuō)明義務(wù)，并且涉案條款確實(shí)存在不合理免除或減輕開(kāi)發(fā)商責任、加重于某責任、限制于某主要權利的內容，所以認定該條款無(wú)效。同時(shí)依據民法典“帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)規定，涉案房屋上的抵押權并不能阻卻產(chǎn)權變更登記。法院判決開(kāi)發(fā)商協(xié)助于某辦理產(chǎn)權轉移登記手續，并支付違約金。

　　法官提示

　　在房屋交易中，買(mǎi)賣(mài)合同大多由開(kāi)發(fā)商或中介提供，相關(guān)約定多為格式條款。對此，買(mǎi)賣(mài)雙方需仔細查看條款內容，對于不合理免除或減輕對方責任、加重自身責任、限制自身主要權利的條款，要及時(shí)變更或刪除，維護自身正當權益。

　　《民法典》第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。2023年3月，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監督管理委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》，就“帶押過(guò)戶(hù)”運行模式和服務(wù)方式進(jìn)一步細化，鼓勵企業(yè)和群眾積極選擇“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。“帶押過(guò)戶(hù)”一方面可以降低制度性交易成本，另一方面也有利于維護買(mǎi)賣(mài)雙方、抵押權人等各方利益。所以，在符合相關(guān)規定前提下，房屋抵押不會(huì )影響產(chǎn)權轉移登記。

　　案例2

　　合同約定不明確 矛盾糾紛惹人憂(yōu)

　　2022年，張某購買(mǎi)了杜某的一套房子，簽合同、交房款、辦過(guò)戶(hù)等進(jìn)展順利。但在辦理物業(yè)交割時(shí)出現了問(wèn)題，雙方在合同中約定：杜某同意將房屋專(zhuān)項維修資金（公共維修基金）的賬面余額無(wú)償轉移給張某。后張某從物業(yè)公司處得知，涉案房屋沒(méi)有繳納公共維修基金。因此，張某自行從物業(yè)交割保證金1萬(wàn)元中扣除了7000余元，意在折抵需補交的公共維修基金。杜某不同意，雙方協(xié)商不成，杜某起訴到法院要求張某向其支付上述7000余元購房款。

　　雖然雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同中約定杜某將房屋專(zhuān)項公共維修基金的賬面余額無(wú)償轉移給張某，但在合同中并沒(méi)有明確“賬面余額”是多少，合同約定不明確導致了本案糾紛的產(chǎn)生。

　　經(jīng)法院查明，根據合同約定，如果房屋存在公共維修基金余額，杜某應無(wú)償向張某轉移；但若不存在余額，就不存在余額轉移問(wèn)題。雙方并未就物業(yè)交割中發(fā)現房屋不存在公共維修基金或者不存在賬面余額的相關(guān)情況進(jìn)行約定，張某以物業(yè)交割中發(fā)現房屋不存在公共維修基金的情況扣除杜某7000余元不符合合同約定。據此，法院判決張某向杜某支付7000余元房款。

　　法官提示

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同是約束買(mǎi)賣(mài)雙方的基本規則，各方理應盡到審慎注意義務(wù)，謹慎閱讀合同條款，對約定不明確事項及時(shí)補充，做到心中有數，避免“不看就簽”。簽約前，要仔細核對房屋產(chǎn)權情況，了解是否共有、是否存在抵押、查封、是否出租等情況。簽約中，要明確稅費、房屋公共維修基金、物業(yè)費、水電費的負擔，避免因事項約定不明導致權益受損。在交房時(shí)，要將裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等物品在合同附件中詳細列明。

　　另外，購買(mǎi)學(xué)區房要慎之又慎，購買(mǎi)前要提前了解所在區域學(xué)區政策，最好實(shí)地考察，向意向學(xué)校咨詢(xún)，必要時(shí)可在合同中約定出賣(mài)人保證該房屋有某學(xué)校的入學(xué)資格，并約定相應的違約金，以保障學(xué)區房屋附隨利益的實(shí)現。

　　案例3

　　輕信銷(xiāo)售貪小利 失房破財吃大虧

　　2019年，李某在售樓處認識了房產(chǎn)銷(xiāo)售員陳某。陳某稱(chēng)，通過(guò)他買(mǎi)房，可以拿到低于市場(chǎng)幾十萬(wàn)的優(yōu)惠價(jià)，還詳細說(shuō)明了內部?jì)r(jià)的由來(lái)。

　　為搶占名額，李某將定金和房款180萬(wàn)元付給陳某并授權陳某代辦買(mǎi)房手續，隨后李某收到了陳某提供的購房發(fā)票和房產(chǎn)證。2020年，在陳某協(xié)助下，李某辦理了收房手續。

　　2022年4月，李某突然收到了法院傳票，案外人程某起訴要求返還房屋，表示他才是房子的所有人。經(jīng)法院查明，程某在2015年就以370余萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)了涉案房屋，2021年取得了不動(dòng)產(chǎn)權證。經(jīng)向開(kāi)發(fā)商及不動(dòng)產(chǎn)中心等行政部門(mén)核實(shí)，程某提供的票據證書(shū)都是真實(shí)的，而李某手中的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)與行政機關(guān)記載的不一致，依照法律規定程某為涉案房屋所有權人，李某未取得涉案房屋產(chǎn)權，其占有房屋沒(méi)有法律依據，法院判決李某將房屋騰退并返還給程某。

　　李某認為陳某是房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司工作人員，賣(mài)房是職務(wù)行為，遂將房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司起訴到法院要求賠付相關(guān)損失。房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司認為陳某涉嫌詐騙，向公安機關(guān)報案。目前，相關(guān)案件正在處理中，李某的損失尚未追回。

　　法官提示

　　根據《民法典》第235條規定，無(wú)權占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。在本案中，李某的經(jīng)歷令人惋惜，但程某作為所有權人，有權要求李某返還房屋，李某因小而失大。

　　買(mǎi)房是人生大事。買(mǎi)房涉及看房、選房、簽合同、辦理貸款等諸多事宜，具有一定專(zhuān)業(yè)性，所以一般情況下購房人會(huì )通過(guò)中介公司買(mǎi)房。即使如此，購房人仍需時(shí)刻保持謹慎之心，對以非正規途徑宣傳的優(yōu)惠活動(dòng)要仔細甄別并認真核實(shí)，對打款到個(gè)人賬戶(hù)的要求更要慎之又慎，切莫貪小便宜吃大虧。

　　對買(mǎi)房過(guò)程中需本人辦理的重要手續，要了解相應流程并親自到場(chǎng)辦理，避免代辦。如繳納契稅、辦理房產(chǎn)證等，應自行前往稅務(wù)機關(guān)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理，確保票據真實(shí)，以防產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　案例4

　　獲取房源“甩”中介 跳單不成惹糾紛

　　張某通過(guò)中介經(jīng)紀人陳某介紹到謝某所有的房屋看房，當天陳某拍了照片作為同一戶(hù)型的參照圖片，為之后的房源推廣做準備。為鎖定房源，張某簽訂《購房意向書(shū)》，約定3天后簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并向謝某支付1萬(wàn)元定金，并約定違約時(shí)需支付房屋價(jià)格2%的違約金。3天后，張某表示因個(gè)人原因不愿意購買(mǎi)涉案房屋，讓陳某通知謝某不再簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，要陳某協(xié)助退回定金1萬(wàn)元。

　　后陳某得知張某與謝某私下辦理了房屋交易登記手續。中介公司以《購房意向書(shū)》為據，主張張某需向中介公司支付房屋交易價(jià)格2%的中介費。張某抗辯稱(chēng)其最初已告知不購買(mǎi)謝某的房屋，之后的交易并非陳某促成，拒絕支付中介費。后中介公司向法院起訴，要求張某支付違約金。

　　經(jīng)法院查明，《購房意向書(shū)》系張某、謝某真實(shí)意思表示，且內容不違反行政法規、法律強制性規定，合法有效。中介公司提供的相關(guān)照片客觀(guān)反映了張某通過(guò)陳某獲取謝某房屋出售的信息。根據看房照片、各方當事人陳述以及《購房意向書(shū)》，張某應承擔相應違約責任，故法院判決張某向中介公司支付房屋交易價(jià)格2%的違約金。

　　法官提示

　　《民法典》第965條規定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會(huì )或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。在房屋交易中，跳單主要考慮四個(gè)方面：一是中介機構的委托權限，是一般代理還是獨家代理；二是中介是否提供了房源信息或成交機會(huì )，并且積極履行居間義務(wù)。三是委托人是否利用了該信息與出賣(mài)方私下成交或另行委托他人居間成交；四是委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。本案中，張某從陳某處獲取謝某的房源信息，又私下與謝某交易，屬于典型的跳單行為，應承擔不利后果。

　　中介公司通過(guò)介紹房源、帶看房屋、居間促成交易、確保房屋買(mǎi)賣(mài)順利進(jìn)行獲取中介費用，買(mǎi)賣(mài)雙方跳單會(huì )將中介公司“架空”，不利于社會(huì )誠信體系建設，也不利于中介行業(yè)發(fā)展。只要有證據證明購房者確實(shí)屬于“跳單”行為，中介公司可以通過(guò)《民法典》上述規定進(jìn)行維權，因此購房者在購買(mǎi)房屋時(shí)不可存在僥幸心理。