近日，北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市房貸利率下調，引發(fā)關(guān)注。此前全國已有100多個(gè)城市的銀行自主下調房貸利率，“房貸降了”成為共性現象。

　　業(yè)內人士表示，本輪房貸利率下調，是為了降低居民負債成本、支持合理住房需求、拉動(dòng)消費需求，進(jìn)而穩定經(jīng)濟增長(cháng)、保障改善民生。各地要堅持“房住不炒”定位，從自身實(shí)際出發(fā)，持續完善差異化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　定價(jià)機制如何運轉

　　本輪房貸利率下調與貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)關(guān)系密切。

　　一方面，目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，前者因后者變動(dòng)。另一方面，房貸利率有三層定價(jià)機制，每一層的變動(dòng)都可能引發(fā)具體利率變動(dòng)。“個(gè)人住房貸款利率、首付比例的確定，采用全國、城市、銀行三層定價(jià)機制。”人民銀行相關(guān)負責人近期表示。

　　定價(jià)機制如何運轉？首先，監管部門(mén)在全國層面給出一個(gè)“底”。此前，首套房、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)；5月15日監管部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房暫時(shí)不變。其次，各城市秉承因城施策原則，決定在全國“底”的基礎上加多少個(gè)基點(diǎn)或不加，作為該城市的“底”；最后，各銀行結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素，自主決定在該城市“底”的基礎上加多少個(gè)基點(diǎn)或不加。

　　由此可見(jiàn)，本輪房貸利率下調的主要原因有二：其一，5年期以上LPR下調，房貸利率跟隨下降。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。“本次LPR報價(jià)首次只下調了5年期以上品種，這種結構性‘降息’將對穩定信貸總量、提振中長(cháng)期信貸需求產(chǎn)生積極作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬說(shuō)。其二，各城市、各銀行根據當地實(shí)際情況，在不突破全國利率下限的基礎上，將此前較大幅度的加點(diǎn)適度回調，部分城市的回調幅度超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)。

　　一二三線(xiàn)城市各異

　　盡管房貸利率普遍下調，但一二三線(xiàn)城市的下調主因、下調幅度卻有較大差異，需要因城而異具體分析。

　　觀(guān)察北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市，房貸利率下調的主因是5年期以上LPR下降，原有的加點(diǎn)幅度未發(fā)生明顯改變。其中，北京地區首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下調15個(gè)基點(diǎn)，與5年期以上LPR下降幅度一致；上海地區部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房貸利率由5.65%降至5.5%；廣州、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%，不同銀行有所差別。

　　為何一線(xiàn)城市房貸利率未大幅下降？這與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需有關(guān)。最新數據顯示，不論環(huán)比還是同比，4月份一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格均上漲。“從環(huán)比看，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，漲幅與上月相同。”國家統計局城市司首席統計師繩國慶說(shuō)，從同比看，新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　反觀(guān)二三線(xiàn)城市，其住房需求近期有所減弱，主要原因有兩方面。一是受新冠肺炎疫情持續影響，許多市場(chǎng)主體十分困難、居民預期收入下降，市場(chǎng)需求減弱；二是此前部分二線(xiàn)城市執行的首套房利率較高，有些甚至超過(guò)6%，一定程度上影響了購房者需求。為此，近期部分二三線(xiàn)城市在遵守全國利率下限的基礎上，大幅調降了當地的房貸利率。貝殼研究院日前發(fā)布的報告顯示，與2021年高點(diǎn)相比，鄭州、無(wú)錫、綿陽(yáng)、眉山、新鄉等地首套房主流貸款利率下調幅度普遍超過(guò)150個(gè)基點(diǎn)。

　　支持合理住房需求

　　4月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議指出，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。日前召開(kāi)的穩增長(cháng)穩市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì )指出，要穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　當前，降低居民的負債成本十分必要。“對于存量住房貸款而言，5年期以上LPR下降會(huì )降低房貸成本，這有利于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期、促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，同時(shí)，負債成本的降低也有助于促進(jìn)居民的消費需求增長(cháng)。”溫彬說(shuō)。

　　“預計多數銀行將顯著(zhù)下調房貸利率，更好地滿(mǎn)足居民的購房消費需求。”復旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認為，在經(jīng)濟下行壓力較大、有效信貸需求不足的情況下，房貸很可能重新成為各家銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，這將加劇房貸市場(chǎng)的競爭。

　　值得注意的是，更好地滿(mǎn)足購房者合理住房需求，必須圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，因城施策落實(shí)差異化住房信貸政策。“對于住宅去庫存周期較長(cháng)的城市，政策調整的力度和步伐可適度加大。”董希淼表示，對于購房消費需求相對充足、房?jì)r(jià)有上漲預期的城市，政策調整的方向、目標要放在“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)”上，進(jìn)一步降低居民住房消費負擔，牢牢守住“房住不炒”定位。