郭博昊

　　《措施》提出，階段性調整蘭州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4.3%下調至4.0%。

　　取消現行限售政策，個(gè)人購買(mǎi)的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》后即可上市交易，已按原有限售規定在《不動(dòng)產(chǎn)權證》上注記限售的按現行規定執行，上市交易不受影響。

　　同時(shí)，鼓勵國企和民營(yíng)資本參與城市更新行動(dòng)，依法實(shí)施城市更新項目容積率轉移和獎勵、行政事業(yè)性收費減免等，推動(dòng)設立城市更新專(zhuān)項基金，為市場(chǎng)主體參與城市更新做好充足保障。并綜合運用地方政府專(zhuān)項債券、政策性開(kāi)發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項目融資需求。

　　記者梳理發(fā)現，近期已有西安、荊州、蕪湖、廈門(mén)等地放松購房政策，涉及限售、公積金貸款等內容。

　　5年期以上房貸利率下調至4.0%

　　《措施》提出，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，階段性調整蘭州市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由4.3%下調至4.0%。

　　日前，人民銀行、銀保監會(huì )曾發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

　　同時(shí)，鼓勵金融機構結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標準，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

　　事實(shí)上，2022年以來(lái)，LPR報價(jià)分別于1月、5月和8月調降三次，5年期以上LPR累計下調35個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，5月15日，央行和銀保監會(huì )調整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)， 二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規定不變。隨著(zhù)LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整后，房貸利率也出現下滑。

　　據融360最新發(fā)布的房貸利率報告顯示， 2022年11月，全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP。從降幅來(lái)看，首套房利率今年累計降幅140BP，二套房貸利率累計降幅90BP。

　　此外，《措施》還明確，取消現行限售政策，個(gè)人購買(mǎi)的住房，自取得房屋《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》后即可上市交易，已按原有限售規定在《不動(dòng)產(chǎn)權證》上注記限售的按現行規定執行，上市交易不受影響。個(gè)人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

　　綜合運用專(zhuān)項債、政策性銀行貸款等方式保障項目融資需求

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展方面，《措施》提出，推行“拿地即開(kāi)工”，加快項目建設進(jìn)度。鼓勵和引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設其項目紅線(xiàn)外配套市政基礎設施。優(yōu)化土地用途等事項變更補繳出讓金手續。在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況等基礎上，協(xié)調金融機構為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。適當提高舊城改造、城市更新等項目的貨幣化安置比例和獎勵幅度。積極探索推行“房票”制度，鼓勵實(shí)行異地安置。

　　同時(shí)，為加快實(shí)施城市更新行動(dòng)，《措施》鼓勵國企和民營(yíng)資本參與城市更新行動(dòng)，依法實(shí)施城市更新項目容積率轉移和獎勵、行政事業(yè)性收費減免等，推動(dòng)設立城市更新專(zhuān)項基金，為市場(chǎng)主體參與城市更新做好充足保障。綜合運用地方政府專(zhuān)項債券、政策性開(kāi)發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項目融資需求。持續加大與中鐵、中建、中交等大型央企的對接洽談力度，加快推進(jìn)雁灘片區、中山路片區、南河新村片區及五星坪華林坪片區城市更新項目試點(diǎn)。

　　上述人民銀行與銀保監會(huì )印發(fā)的《通知》也提出，要穩定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放。鼓勵金融機構重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩健發(fā)展。金融機構要合理區分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

　　11月23日，多家國有大行宣布與部分房企簽訂戰略合作協(xié)議。例如，農業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬(wàn)科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰略合作協(xié)議簽約儀式。

　　同時(shí)，《通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機構為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過(guò)協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動(dòng)化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內外市場(chǎng)回購債券。

　　在配套融資支持方面，《通知》明確，在專(zhuān)項借款支持項目明確債權債務(wù)安排、專(zhuān)項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險。

　　人民銀行副行長(cháng)潘功勝此前表示，近期監管部門(mén)將設立“保交樓”貸款支持計劃，和“保交樓”專(zhuān)項借款一同對暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)貸款提供幫助。

　　近期多城調整購房政策

　　記者注意到，近期已有多個(gè)城市出臺寬松的房地產(chǎn)政策。

　　11月19日，西安市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問(wèn)題的通知》。其中提到，在住房限購區域無(wú)住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，持有本市《居住證》，且在購房之日前6個(gè)月在本市連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的，可購買(mǎi)1套二手住房。

　　12月5日， 蕪湖市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于支持多子女家庭使用住房公積金的通知》指出，多子女家庭(含二孩及以上)在蕪湖首次申請住房公積金貸款購買(mǎi)普通自住住房的，可在原享受貸款額度基礎上浮。其中，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%。

　　12月5日，據“荊州住建”公眾號，荊州市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)荊州市中心城區房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的10條措施。其中提出，實(shí)行購房房款補貼。2022年6月14日后，在中心城區購買(mǎi)首套新建商品住宅的全日制大專(zhuān)以上(含大專(zhuān))畢業(yè)生，可申請領(lǐng)取2萬(wàn)元購房補貼。其他購房人在中心城區購買(mǎi)首套新建商品住宅(含公寓)，可申請領(lǐng)取1萬(wàn)元購房補貼)。同時(shí)，實(shí)施購房契稅補貼。2022年6月14日后，在中心城區購買(mǎi)新建商品房的購房人，由所在區財政部門(mén)按其所繳納契稅額的70%予以補貼。本措施發(fā)布之日起，在中心城區購買(mǎi)二手房的購房人，由所在區財政部門(mén)按其繳納契稅額的50%予以補貼。

　　12月6日，據廈門(mén)日報報道，自2022年12月5日起，廈門(mén)市島外限購政策略有調整，在廈門(mén)市實(shí)際工作和生活的非本市戶(hù)籍無(wú)住房家庭和個(gè)人可在島外限購1套住房。同時(shí)，島內限購政策不變，仍為過(guò)去4年連續繳納3年社保或申報個(gè)稅的非本市戶(hù)籍家庭和個(gè)人，以及符合條件的非本市戶(hù)籍人才在島內限購1套住房。

　　東興證券研報指出，隨著(zhù)供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。信貸、債券、股權支持政策的“三箭齊發(fā)”后，需求端的恢復將會(huì )是后續市場(chǎng)企穩的最關(guān)鍵因素。當前的利率水平已經(jīng)處于歷史底部，而需求側的實(shí)質(zhì)性放松已經(jīng)從三四線(xiàn)城市延展到了杭州這類(lèi)核心城市。預計接下來(lái)還會(huì )有更多的二線(xiàn)城市出臺需求端政策。（券商中國）