2023年，適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，樓市相關(guān)政策轉向。過(guò)嚴過(guò)緊的房地產(chǎn)政策逐步松動(dòng)，基礎性制度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)向新時(shí)代邁步。

　　2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現怎樣的變化？21日至22日召開(kāi)的全國住房城鄉建設工作會(huì )議透露玄機。在部署2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作時(shí)，會(huì )議指出，重點(diǎn)要做好兩件事：一是穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，二是構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)被“置頂”

　　此番會(huì )議將穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)置于住房和房地產(chǎn)板塊工作的首位，其重要性可見(jiàn)一斑。會(huì )議提出，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風(fēng)險，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　具體來(lái)看，相關(guān)政策或從三方面發(fā)力。

　　一是2024年核心城市將繼續優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策。

　　根據當地樓市實(shí)際情況、由各城市因城施策，對當地房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調整將受到支持。近期，青島、唐山、鄭州等重點(diǎn)二線(xiàn)城市密集全面取消限購，明年這一范圍還將繼續擴大。

　　此外，2024年，各地有望進(jìn)一步加大對首套和改善性住房的支持力度。例如繼續下調首套和二套房首付比例、房貸利率等，降低民眾購房、換房門(mén)檻。年末，京滬兩城也落地了購房政策的優(yōu)化舉措，涉及降低首付比例、降房貸利率等，傳遞重磅利好信號。

　　二是穩妥處置房企風(fēng)險，做好“保交樓”。

　　當前，房地產(chǎn)風(fēng)險主要體現在房企債務(wù)化解和新房保交付等方面。中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

　　中指研究院企業(yè)研究總監劉水指出，近期有報道稱(chēng)央行等三部門(mén)召開(kāi)金融機構座談會(huì )，重點(diǎn)提出了“三個(gè)不低于”指標要求(各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速)，同時(shí)，房企“第二支箭”融資持續獲得支持，多家上市房企完成股權融資。

　　他預計，2024年房企資金支持政策有望繼續細化落實(shí)，“三個(gè)不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境。此外，“保交樓”資金和配套舉措亦有望進(jìn)一步跟進(jìn)，推動(dòng)化解項目交付風(fēng)險。

　　房屋交付風(fēng)險發(fā)生的根源在于預售制度。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，2024年，相關(guān)部門(mén)將進(jìn)一步強化預售資金監管，現房銷(xiāo)售試點(diǎn)或進(jìn)一步擴圍。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，對資金硬缺口和難度比較大的保交樓項目，一定要壓實(shí)地方政府責任。他認為，2024年，將進(jìn)一步加強預售資金監管，全面嚴肅預售資金專(zhuān)款專(zhuān)用原則和按照預售資金管理辦法來(lái)規范。

　　三是重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　在市場(chǎng)轉型階段，官方特別強調整治市場(chǎng)秩序，這也是穩定樓市的重要方式之一。

　　易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，這是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是以秩序穩定為前提的，否則秩序混亂下的回暖會(huì )出現新的風(fēng)險。

　　構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式系“治本之策”

　　針對構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，中央財辦有關(guān)負責人近日表示，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的治本之策。自2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提及“探索新的發(fā)展模式”以來(lái)，我國構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進(jìn)程不斷向前推進(jìn)，方式也逐步明確。

　　如何構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

　　此番全國住房城鄉建設工作會(huì )議提出，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機制，完善房屋從開(kāi)發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實(shí)施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問(wèn)題，下力氣建設好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng )造一個(gè)新賽道。

　　嚴躍進(jìn)認為，構建新模式包括要素聯(lián)動(dòng)新機制、房屋全生命周期基礎性制度、三大工程建設、建好房子等內容。他認為，當前房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨創(chuàng )造新賽道的發(fā)展機遇，而要真正走向這條新賽道，關(guān)鍵點(diǎn)在于建設好房子。

　　陳文靜也認為，本次會(huì )議進(jìn)一步明確我國住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”進(jìn)入到“好不好”階段，會(huì )議強調要“下力氣建設好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng )造一個(gè)新賽道”。

　　“好房子”供給量增加一方面意味著(zhù)供需的匹配度會(huì )更高，另一方面也將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來(lái)改善性住房需求仍有較大釋放空間。她認為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調后，隨著(zhù)供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現筑底企穩。

　　李宇嘉則表示，全面推進(jìn)預售和現售并存的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售新模式，逐漸向現售模式轉型，徹底解決預售制下保交樓等問(wèn)題，也是房地產(chǎn)新模式的重要組成部分。(文/龐無(wú)忌)