●車(chē)輛亂停亂放、垃圾隨意丟棄、流動(dòng)商販隨意出入等問(wèn)題在老舊小區普遍存在，當前有的老舊小區根本沒(méi)有物業(yè)管，有的物業(yè)公司管得很差。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不交費，而一些物業(yè)公司也往往以“入不敷出”為由敷衍了事

　　● 在全國新一輪老舊小區改造中，補齊物業(yè)管理服務(wù)短板、完善長(cháng)效管理機制的呼聲甚高，多地推出相關(guān)政策和措施

　　●老舊小區的改造和維護都需要投入大量經(jīng)費，短期內政府可以提供一些專(zhuān)項補助；但長(cháng)期看，還需居民提高對物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認識，通過(guò)依法、公開(kāi)、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平

　　□ 本報見(jiàn)習記者 張守坤

　　□ 本報記者 　 陳 磊

　　路面破損沒(méi)人修，信箱生銹沒(méi)人管……在北京市朝陽(yáng)區垡頭北里社區，80歲的劉大爺說(shuō)起小區問(wèn)題時(shí)滿(mǎn)肚子苦水。他多次給物業(yè)公司打電話(huà)反映問(wèn)題，可幾乎從來(lái)沒(méi)有人理會(huì )他。

　　因物業(yè)問(wèn)題而煩心苦悶的不止劉大爺一人。《法治日報》記者近日走訪(fǎng)北京、天津等地10多個(gè)老舊小區發(fā)現，車(chē)輛亂停亂放、垃圾隨意丟棄、流動(dòng)商販隨意出入等問(wèn)題在老舊小區普遍存在，當前有的老舊小區根本沒(méi)有物業(yè)管，有的物業(yè)公司管得很差。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不交費，而一些物業(yè)公司也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

　　在全國新一輪老舊小區改造中，補齊物業(yè)管理服務(wù)短板、完善長(cháng)效管理機制的呼聲甚高，多地推出相關(guān)政策和措施。

　　多位接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家指出，從長(cháng)期來(lái)看，居民需要提高對物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認識；物業(yè)公司需要通過(guò)依法、公開(kāi)、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費；相關(guān)政府部門(mén)則需要督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平，可通過(guò)完善獎補機制促使物業(yè)管理長(cháng)期良性運行，讓居民生活更方便、更舒適。

　　小區居民

　　出現問(wèn)題沒(méi)人管也管不好

　　“你看這路面，要么缺磚少瓦，要么坑洼不平，我每回出門(mén)都得小心翼翼。”1月16日下午，戴著(zhù)鴨舌帽、身穿藏藍色外套的劉大爺站在垡頭北里社區十六號樓路邊，指著(zhù)坑坑洼洼的路面對記者說(shuō)。

　　針對路面問(wèn)題，劉大爺已經(jīng)連續向物業(yè)公司反映數月，“每次他們都說(shuō)知道了，但就是沒(méi)見(jiàn)人來(lái)修過(guò)”。對于物業(yè)公司的“不作為”，劉大爺說(shuō)自己已經(jīng)司空見(jiàn)慣了，比如5年前他就反映過(guò)信箱生銹問(wèn)題，同樣是多次反映無(wú)人理睬。

　　那時(shí)候，小區為了每棟樓收件方便，在各單元樓前放置了信箱。結果因為放在樓層外，每逢下雨天氣，信箱里都會(huì )滲水，久而久之生了銹，很難打開(kāi)信箱門(mén)。劉大爺給物業(yè)公司打電話(huà)，想讓他們把信箱放回樓道里，結果沒(méi)人理他。

　　“很多次，我訂閱的報紙都濕透了，根本無(wú)法閱讀。最后是大伙把信箱擰下來(lái)，安進(jìn)樓道里。”劉大爺說(shuō)，像這樣的事還有很多，但物業(yè)工作人員一年到頭見(jiàn)不到幾回，有了問(wèn)題更是求助無(wú)門(mén)。

　　家住北京市佳和園新區的王薇(化名)對此深有體會(huì )。“夏天一些頂樓住戶(hù)家里漏水，小區里部分道路坑坑洼洼，單元門(mén)老舊到無(wú)法關(guān)緊等等，這些問(wèn)題根本沒(méi)人管。”王薇對記者說(shuō)。

　　此外還有停車(chē)問(wèn)題。據王薇介紹，雖然小區門(mén)口設有升降桿，但平時(shí)并不啟用，一些外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入小區，擠占了小區的車(chē)位，使得小區內部車(chē)輛經(jīng)常“無(wú)處落腳”；還有一些業(yè)主為了自己停車(chē)方便，使用各種方法占車(chē)位，有用電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)或三輪車(chē)占位的，還有安裝地鎖的。她和鄰居們多次向物業(yè)反映這些問(wèn)題，但至今沒(méi)有妥善解決。

　　記者調查發(fā)現，一些老舊小區從無(wú)物業(yè)到引入物業(yè)后，管理運營(yíng)情況雖然有所改善，但仍然存在困境。隨著(zhù)居民對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，管理成本相應增加，提高物業(yè)費成為一些老舊小區的突出矛盾。

　　前段時(shí)間，北京市石景山區一小區居民因收取停車(chē)管理費而與物業(yè)公司爭論不休。該小區住房為上市交易的房改房，早在2018年，小區原產(chǎn)權單位將水電氣暖、物業(yè)管理等責任剝離出來(lái)交給物業(yè)公司。物業(yè)公司接手后，為了緩解小區停車(chē)位緊張，便啟動(dòng)停車(chē)收費管理，一個(gè)月120元，一年1440元。居民認為，小區原產(chǎn)權單位每年會(huì )提供一筆資金，足夠支撐物業(yè)搞好服務(wù)，因此物業(yè)公司不應再向居民另收費用。

　　物業(yè)公司

　　物業(yè)費難收“入不敷出”不好管

　　對于小區居民的吐槽，物業(yè)公司也有苦衷。

　　北京市某物業(yè)公司負責人告訴記者，許多老舊小區剛建時(shí)是沒(méi)有物業(yè)的，也沒(méi)有物業(yè)費一說(shuō)，因此在物業(yè)公司進(jìn)駐小區需要收取物業(yè)費時(shí)，很多居民不愿意交。

　　“有些業(yè)主認為物業(yè)就是看個(gè)門(mén)、掃掃地，還有些業(yè)主認為只要不收費用，怎么管理無(wú)所謂。”該負責人說(shuō)，老舊小區本就因基礎設施不完善等容易出問(wèn)題，平時(shí)需要維修花錢(qián)的地方很多，有時(shí)候還有孤寡老人需要照顧，即使全額收完物業(yè)費還不一定能保持運轉，更別提盈利了。

　　該負責人提到，很多老舊小區的居民缺乏服務(wù)交費觀(guān)念，這讓部分小區物業(yè)管理工作難以持續，“別說(shuō)提高物業(yè)費了，當下的物業(yè)費都收不齊，這樣一來(lái)又會(huì )影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量”。

　　據天津市某街道辦物管科工作人員介紹，很多老舊小區目前缺乏維修基金，政府撥款又遲遲下不來(lái)，因為缺乏資金，很多物業(yè)公司不愿意來(lái)、已有的物業(yè)公司換不掉，而現有的物業(yè)公司服務(wù)也因此存在管理能力不足、服務(wù)意識和水平差的問(wèn)題，居民認為自己的需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足，更不愿意交納物業(yè)費，于是形成惡性循環(huán)。

　　“在實(shí)際工作中，還存在權屬確定困難的問(wèn)題。”上述工作人員說(shuō)，以窨井蓋為例，道路上的窨井蓋出了問(wèn)題很容易找到負責單位去管理，但老舊小區窨井蓋出問(wèn)題時(shí)，找不到對此負責的相關(guān)部門(mén)，市政維修資金項目中也找不到這一項。居民最先想到和最后能找的只有物業(yè)，但物業(yè)既沒(méi)錢(qián)又沒(méi)專(zhuān)業(yè)隊伍，有時(shí)候物業(yè)或者居委會(huì )能自己幫著(zhù)解決問(wèn)題，有些時(shí)候就只能放任不管。

　　專(zhuān)家建議

　　短期內可由政府提供專(zhuān)項補助

　　為解決老舊小區物業(yè)管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區物業(yè)管理模式。

　　北京市朝陽(yáng)區探索“國企兜底、先嘗后買(mǎi)”新模式：由政府牽頭成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔老舊小區物業(yè)“兜底”服務(wù)，以黨建引領(lǐng)物業(yè)，采用“先嘗后買(mǎi)”模式，逐漸實(shí)現老舊小區物業(yè)管理轉型。

　　牛王廟南院小區位于北京市朝陽(yáng)區左家莊街道順源里社區，是20世紀70年代建成的老舊居民小區，是純公房小區的代表。如今，該小區已經(jīng)形成“政府兜底公共服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)先嘗后買(mǎi)、物業(yè)經(jīng)費四方共籌”的物業(yè)管理模式，居民物業(yè)費低，對物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意率高，物業(yè)費收交率達85%，走出了售后公房小區物業(yè)管理的“牛王廟模式”。

　　天津則致力于打造智慧低碳社區商業(yè)模式，向老舊小區居民宣傳物業(yè)進(jìn)駐優(yōu)勢，提升居民的交費意愿；對于物業(yè)公司則實(shí)行末位淘汰制，定期更換居民滿(mǎn)意度不高的物業(yè)公司。

　　據天津市南開(kāi)區學(xué)府街道公共管理辦公室主任張偉介紹，針對老舊小區物業(yè)管理資金缺乏的情況，街道通過(guò)社區消費的升級運營(yíng)，如提供家政、維修等方式平衡物業(yè)管理方收支；同時(shí)提供可提供的資源，如將公共建筑屋頂進(jìn)行屋頂光伏發(fā)電等方式獲取低碳節能服務(wù)收益，最終實(shí)現盈虧互補、開(kāi)放共贏(yíng)。

　　記者近日來(lái)到天津市南開(kāi)區龍興里小區，看到小區門(mén)口24小時(shí)都有保安值守，安保設施完善，居民樓防盜門(mén)均可安全使用，停車(chē)位充足，車(chē)輛有序擺放，住宅墻面無(wú)明顯墻體脫落，小區路面和樓道干凈整潔，還有樓房加裝了電梯。如果不是詢(xún)問(wèn)居民，很難想到這是1990年建成的老小區。

　　“住在這里感覺(jué)挺好，有什么事反映到物業(yè)那里基本也都能解決，物業(yè)對居民生活也比較上心。”正在小區內健身場(chǎng)所鍛煉的老年人說(shuō)。

　　近日，住建部等三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，提出居民就結合改造工作同步完善小區長(cháng)效管理機制形成共識的，方可納入改造計劃。居民對改造后的物業(yè)管理模式、交納必要的物業(yè)服務(wù)費用等，集體協(xié)商形成共識并書(shū)面(線(xiàn)上)確認的，方可開(kāi)工改造。

　　多位受訪(fǎng)的物業(yè)企業(yè)及部分街道負責人認為，老舊小區的改造和維護都需要投入大量經(jīng)費，短期內政府可以提供一些專(zhuān)項補助；但長(cháng)期看，還需居民提高對物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認識，通過(guò)依法、公開(kāi)、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平。

　　“政府部門(mén)可以對物業(yè)公司起到監督和促進(jìn)作用，同時(shí)由社區、街道等在物業(yè)公司和老舊小區之間進(jìn)行居中協(xié)調、溝通，實(shí)現老舊小區‘三基本’服務(wù)，即基本保潔、基本綠化、基本養護。同時(shí)實(shí)行獎補機制，促使物業(yè)管理的長(cháng)期良性運行。”華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(cháng)楊勤法說(shuō)。

　　北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華則建議，原產(chǎn)權單位在引入物業(yè)公司時(shí)，可以在協(xié)議中設定協(xié)助物業(yè)公司與業(yè)主建立良性關(guān)系的條款；可以在前幾年提供一定的物業(yè)費補貼，也可以提供小區附屬設施改造的資金。

　　他舉例稱(chēng)，可由原產(chǎn)權單位與物業(yè)公司簽訂“三供一業(yè)”協(xié)議，約定前3年的物業(yè)費、停車(chē)費按照梯度補給物業(yè)公司，在業(yè)主認可物業(yè)公司后，物業(yè)公司可與業(yè)主另簽合同。這種舉措能在一定程度上緩解老舊小區物業(yè)管理矛盾。