近期，多地新房、二手房市場(chǎng)呈現回暖跡象。國家統計局數據顯示，2023年2月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數繼續增加，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲，二三線(xiàn)城市同比降幅收窄。

　　2022年，我國新建商品房銷(xiāo)售面積約14億平方米、銷(xiāo)售額約14萬(wàn)億元，房?jì)r(jià)保持了相對平穩。盡管和前5年年均銷(xiāo)售面積17億平方米相比有所下滑，但在復雜局面之下依然是一個(gè)不錯的成績(jì)。近期，黨中央提出優(yōu)化政策支持房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，防范金融風(fēng)險，支持房企融資，地方政府相繼調整了限購限價(jià)限貸政策，并對相關(guān)稅費、土地拍賣(mài)條件等多項政策進(jìn)行優(yōu)化。從目前來(lái)看，政策效果正逐步顯現，住房需求在不斷釋放。

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統性風(fēng)險；要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長(cháng)期治本之策，消除多年來(lái)“高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。這一要求對房地產(chǎn)行業(yè)適應我國人口與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展新形勢，順應人民群眾需求，具有十分長(cháng)遠的戰略指導意義。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期趨勢來(lái)看，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發(fā)展空間，同時(shí)應關(guān)注產(chǎn)能過(guò)剩和市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險。根據第七次全國人口普查資料，2020年，我國城鎮家庭戶(hù)人均住房建筑面積為38.62平方米，城鎮家庭戶(hù)住房總建筑面積300億平方米左右。參考發(fā)達國家的平均水平，按照2050年我國城鎮家庭戶(hù)人均住房建筑面積將達到50平方米左右來(lái)測算，我國城鎮家庭戶(hù)住房建筑面積將達到500億平方米左右，還有200億平方米左右的發(fā)展空間。

　　不過(guò)，2011年到2020年我國商品住宅銷(xiāo)售面積累計126億平方米，按照這10年的年均銷(xiāo)售面積13億平方米計算，15年左右即可填滿(mǎn)缺口，現有的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)將出現產(chǎn)能過(guò)剩。隨著(zhù)供求關(guān)系的變化，房?jì)r(jià)的波動(dòng)和地區分化將更加明顯。

　　面對以上局面，需要多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。一方面，充分發(fā)揮市場(chǎng)機制的作用，政府因城施策、精準施策，進(jìn)一步消除房地產(chǎn)等內需關(guān)鍵領(lǐng)域的不合理消費限制，優(yōu)化限購限價(jià)限貸政策，降低稅費、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求，應優(yōu)化土地供應和行政審批，支持房企合理的投融資需求和正常的生產(chǎn)運營(yíng)，支持企業(yè)發(fā)展高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，落實(shí)政府的責任，加強存量房、租賃住房、城市更新的政策支持并完善住房保障體系。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應積極預判未來(lái)，主動(dòng)轉型升級，降低過(guò)剩的生產(chǎn)建設產(chǎn)能，加強創(chuàng )新提供市場(chǎng)所需的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，加強存量房、租賃經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。此外，應完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露和發(fā)布制度，規范市場(chǎng)秩序和加強誠信體系建設，建立公開(kāi)透明安全的市場(chǎng)，保護消費者的合法權益，引導居民理性消費和投資。

　　（作者易成棟 系中央財經(jīng)大學(xué)教授 來(lái)源：經(jīng)濟日報）