基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)又現新動(dòng)態(tài)。10月26日，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT、嘉實(shí)物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT，4單消費基礎設施公募REITs項目獲得中國證監會(huì )及深滬交易所受理。

　　消費是帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節。公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施，將進(jìn)一步盤(pán)活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進(jìn)消費領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費市場(chǎng)競爭力。同時(shí)，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類(lèi)型之一，資產(chǎn)規模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費增長(cháng)的重要載體，一直受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

　　首批項目正式受理

　　今年3月份，中國證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，就推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行、完善基礎制度和監管安排、健全市場(chǎng)功能提出具體要求。同月，國家發(fā)展和改革委員會(huì )發(fā)布《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，提出優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等城鄉商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

　　10月20日，中國證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施。緊接著(zhù)不到一周的時(shí)間里，市場(chǎng)便迎來(lái)了首批消費基礎設施公募REITs的受理。多位REITs業(yè)內人士表示，首批消費基礎設施公募REITs的受理，使得公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰略方向進(jìn)一步擴容，公募REITs將進(jìn)一步成為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng )新工具和重要載體。

　　目前，我國消費基礎設施行業(yè)市場(chǎng)化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀(guān)。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。據贏(yíng)商大數據統計，截至2022年末，我國存量購物中心數量超過(guò)5500家，體量超過(guò)5億平方米。但是，消費基礎設施項目投資周期長(cháng)、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎設施公募REITs則提供了很好的解決方案。

　　“消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場(chǎng)最主要的類(lèi)型之一，資產(chǎn)規模大，市場(chǎng)化程度高，是投資消費增長(cháng)的重要載體。消費基礎設施公募REITs可盤(pán)活優(yōu)質(zhì)的消費類(lèi)基礎設施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰略的能力得到更充分的發(fā)揮。”華夏基金基礎設施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆表示，更重要的是，消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個(gè)消費基礎設施行業(yè)在投融資效能轉型升級，提供具有重大創(chuàng )新意義和示范效應的綜合解決方案。

　　嘉實(shí)基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍認為，消費基礎設施公募REITs有利于優(yōu)化消費場(chǎng)景，激發(fā)市場(chǎng)潛力，進(jìn)一步擴大內需、提振消費和拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。同時(shí)，消費基礎設施REITs也將有助于擴大公募REITs市場(chǎng)的規模和深度，為投資者提供多元化的投資選擇，進(jìn)一步豐富和健全公募REITs市場(chǎng)資產(chǎn)譜系。

　　據記者了解，在成熟的REITs市場(chǎng)中，購物中心等消費屬性資產(chǎn)已具備相當規模。例如，截至2023年9月，美國零售業(yè)REITs市值占比達14%、新加坡零售業(yè)REITs市值占比達10%。

　　有此次被受理的消費基礎設施公募REITs的原始權益人表示，消費基礎設施公募REIT能夠為打通“投融建管退”全鏈條提供盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結構，同時(shí)可利用資本市場(chǎng)的定價(jià)功能發(fā)現持有型資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值，幫助企業(yè)回收資金用于新項目的建設和已有項目的升級改造，進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

　　底層資產(chǎn)特色鮮明

　　作為一種新型的產(chǎn)權類(lèi)公募REITs底層資產(chǎn)，消費基礎設施與工業(yè)廠(chǎng)房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區等有許多區別。根據已披露的信息，首批消費基礎設施公募REITs的底層資產(chǎn)包括購物中心、社區商業(yè)等，原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎設施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類(lèi)型豐富，位于一二線(xiàn)城市的資產(chǎn)較多。

　　以中金印力消費REIT為例，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，該項目位于浙江省杭州市余杭區，隸屬于杭州市重要新興商圈——大城西板塊的黃金地段，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務(wù)配套設施。自2013年開(kāi)業(yè)運營(yíng)以來(lái)，伴隨著(zhù)杭州市消費市場(chǎng)的發(fā)展，不斷服務(wù)于杭州市和余杭區居民消費，輻射人口達百萬(wàn)人，是杭州市具有重要影響力和區域代表性的標桿商業(yè)物業(yè)。

　　作為中金印力消費REIT的發(fā)起人，印力集團是國內領(lǐng)先的消費基礎設施投資與運營(yíng)管理企業(yè)，目前已在國內53個(gè)城市布局164個(gè)項目。印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎設施的投資，擬投向5個(gè)改擴建或新建購物中心項目。

　　此外，華夏華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，是華潤置地體系內的標桿項目；嘉實(shí)物美消費REIT的底層資產(chǎn)是物美商業(yè)位于北京市中心城區的4個(gè)消費基礎設施資產(chǎn)，是典型的保障首都基本民生的社區商業(yè)項目；華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)是長(cháng)沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個(gè)覽秀城產(chǎn)品，也是產(chǎn)品線(xiàn)中的旗艦產(chǎn)品。可以看到，4個(gè)項目的底層資產(chǎn)在當地均具有較強市場(chǎng)競爭力，因此市場(chǎng)也普遍看好產(chǎn)品的未來(lái)投資回報。

　　值得一提的是，首批消費基礎設施公募REITs堅決落實(shí)“房住不炒”要求，部分項目構建了有效隔離機制，在機構、人員、財務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)等方面均獨立于住宅開(kāi)發(fā)主體，實(shí)現回收資金封閉管理，能夠確保消費基礎設施公募REITs行穩致遠，防范資金變相流入商品住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，為消費基礎設施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

　　市場(chǎng)規模有望擴容

　　從2021年6月首批9只公募REITs在滬深交易所正式上市以來(lái)，公募REITs不斷上新，持續擴容。目前，我國公募REITs已發(fā)行29只產(chǎn)品，資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋生態(tài)環(huán)保、能源基礎設施、交通基礎設施、保障性租賃住房、園區基礎設施、倉儲物流等多種類(lèi)型。此次首批消費基礎設施REITs的受理，預示著(zhù)我國公募REITs底層資產(chǎn)將進(jìn)一步擴容。

　　“首批消費類(lèi)REITs項目獲正式受理，顯示出我國公募REITs已初步具備在保質(zhì)提效基礎上實(shí)現常態(tài)化發(fā)行的趨勢。”王藝軍說(shuō)，目前我國公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅動(dòng)的發(fā)展格局成型，將有效推進(jìn)REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

　　莫一帆認為，消費基礎設施與人民群眾生活息息相關(guān)，公眾對消費基礎設施的認知更親切，投資人的認可度更高，消費基礎設施項目對管理人的主動(dòng)管理能力也要求更高，資產(chǎn)想象空間和增長(cháng)潛力一般也會(huì )更大。在當前公募REITs持續擴容的背景下，發(fā)行消費基礎設施公募REITs有望充分激發(fā)公募REITs市場(chǎng)的活力。

　　同時(shí)，發(fā)行消費基礎設施公募REITs，可與資本市場(chǎng)共享消費基礎設施投資價(jià)值，通過(guò)管理人對消費基礎設施持續、靈活和高效的主動(dòng)運營(yíng)管理，為公募REITs市場(chǎng)提供具有韌性的產(chǎn)品，鞏固公募REITs市場(chǎng)繁榮，推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展。

　　“公募REITs政策支持力度持續提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項目加速落地，隨著(zhù)公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍擴展至保障性租賃住房、新能源、消費基礎設施等領(lǐng)域，預計未來(lái)公募REITs市場(chǎng)規模將持續擴容。”中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng )新投資部負責人李耀光表示，產(chǎn)品規模和種類(lèi)的豐富，有利于吸引資金參與公募REITs投資，投資策略更加多元化，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷提升，REITs產(chǎn)品的長(cháng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值將進(jìn)一步得到廣大投資者的認可。

　　隨著(zhù)我國公募REITs的加速發(fā)展、資產(chǎn)類(lèi)型的持續擴容，也給基金管理人的管理能力提出了更高的要求。李耀光表示，REITs市場(chǎng)多元化水平不斷提升，扎實(shí)做好運營(yíng)管理的各項工作實(shí)為重中之重。展望未來(lái)，一方面將與外部管理機構在運營(yíng)層面上緊密協(xié)作、各展所長(cháng)、互相學(xué)習、共同進(jìn)步，努力實(shí)現資產(chǎn)持續穩健運營(yíng)，力爭使REITs產(chǎn)品的分紅能力達到預期；另一方面將繼續積極參與行業(yè)創(chuàng )新發(fā)展，探索不同基礎設施資產(chǎn)類(lèi)型，優(yōu)化底層資產(chǎn)運營(yíng)管理，力求切實(shí)有效地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　莫一帆表示，將持續通過(guò)豐富的公募REITs管理經(jīng)驗和成熟的基礎設施項目運營(yíng)經(jīng)驗，最大化發(fā)揮基金管理人的運管能力，穩定釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值，助力公募REITs市場(chǎng)健康發(fā)展。（記者馬春陽(yáng)）