中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在新舊發(fā)展模式轉換時(shí)期，過(guò)去那種“依賴(lài)土地財政、房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化、房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿高周轉”的發(fā)展模式已經(jīng)對宏觀(guān)經(jīng)濟穩定構成潛在威脅。目前亟須加快推進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，探索新的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，從而實(shí)現房地產(chǎn)與土地財政脫鉤、房地產(chǎn)去金融化，最終實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，全體居民住有所居、住有宜居。

　　為了實(shí)現以上目標，住建部、自然資源部、央行等多部門(mén)出臺了組合拳。其中，自然資源部開(kāi)展集中供地試點(diǎn)，規定單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，嚴控城市樓面地價(jià)新高，探索新的土地拍賣(mài)模式，研究阻斷土地財政依賴(lài)可能帶來(lái)的后果和應對處理方案。

　　央行對房企融資提出“三線(xiàn)四檔”考核標準，即根據“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍”三個(gè)負債率指標劃分紅、橙、黃、綠四檔，對有息債務(wù)增速進(jìn)行不同程度的限制。這一規則的落地，使得房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)規模擴張維持毛利的增長(cháng)模式無(wú)法繼續，一批觸及紅線(xiàn)的企業(yè)面臨著(zhù)降杠桿難題。

　　住建部研究建立房地產(chǎn)統計和市場(chǎng)監測預警指標體系，構建以新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格、住宅用地價(jià)格、住宅租賃價(jià)格為核心指標，綜合土地、信貸、財稅、住房供應銷(xiāo)售、住房保障等指標作為參考的一套完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)統計和監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評價(jià)考核。今年上半年一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一、二線(xiàn)城市，被住建部約談問(wèn)責，出臺了更加嚴格的限購限貸限售政策，抑制了房?jì)r(jià)的不合理上漲。

　　在多方面政策的共同作用下，土地供給、房企和個(gè)人貸款融資、住房供給和住房需求均受到了嚴格調控。今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯降了下來(lái)，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格延續去年四季度以來(lái)的下降態(tài)勢，房?jì)r(jià)控制在合理運行區間。

　　新的變化是，今年1月下旬，發(fā)改委、住建部、銀保監會(huì )、央行等多部門(mén)出臺政策促進(jìn)住房消費健康發(fā)展。發(fā)改委《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費工作的通知》，提出堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，擴大保障性租賃住房供給。支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求。住建部明確提出2022年要“充分釋放居民住房需求”。央行下調與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR，降至4.6%。銀保監會(huì )要求堅持不懈防范化解金融風(fēng)險，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，持續完善“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”房地產(chǎn)長(cháng)效機制。

　　這些政策的出臺，并不代表中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)要回到舊的發(fā)展模式，而是在繼續構建和完善新的住房發(fā)展模式。

　　長(cháng)租房市場(chǎng)和保障性租賃住房，是從供給側進(jìn)行結構優(yōu)化，緩解新市民、青年人住房困難，保障性租賃住房通過(guò)適當的租金減免，減輕新市民、青年人的住房負擔，讓新市民可以在城市扎下腳跟，讓青年人能夠投入到熱愛(ài)的事業(yè)當中而不必過(guò)早的承擔與收入不相匹配的房貸重擔。此外，對于中等偏下收入住房困難群體，“十四五”期間，中國繼續推進(jìn)公租房建設。到2025年，城鎮戶(hù)籍低保、低收入家庭申請公租房的保障率要應保盡保。

　　房貸利率下調5個(gè)基點(diǎn)，是從需求側減輕購房成本，降低居民房貸壓力。今年以來(lái)，中國宏觀(guān)經(jīng)濟雖持續復蘇，但受疫情反復影響，宏觀(guān)經(jīng)濟表現出“前高后低”“結構分化”“壓力加劇”的運行特征。從核心宏觀(guān)經(jīng)濟指標兩年平均增速對比來(lái)看，消費和投資持續低迷，居民收入和消費信心不足，內需存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險。此時(shí)降低利率有助于穩住信貸增速，激發(fā)住房貸款需求。

　　堅持不懈防范化解金融風(fēng)險，說(shuō)明“三線(xiàn)四檔”對房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿帶來(lái)了較大影響。這一方面是因為個(gè)別房企風(fēng)險暴露后，金融機構對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現一致性的收縮行為，抑制了合理的住房需求。另一方面也說(shuō)明一批過(guò)度擴張的房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿過(guò)程中存在著(zhù)較大風(fēng)險。面對房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿可能引起的風(fēng)險，金融機構需要持續關(guān)注、審慎管理，及時(shí)出臺政策化解去杠桿過(guò)程中可能帶來(lái)的系統性風(fēng)險。同時(shí)，應做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，對于合理的首套房和改善性住房貸款需求，要按時(shí)發(fā)放貸款，并加大保障性租賃住房支持力度，從而滿(mǎn)足居民合理的住房需求。

　　綜上，中國應繼續堅持房住不炒的定位，持續完善“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的房地產(chǎn)長(cháng)效機制，探索構建房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式，努力實(shí)現房地產(chǎn)與土地財政脫鉤、房地產(chǎn)去金融化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。通過(guò)加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)、保障性租賃住房市場(chǎng)，進(jìn)一步完善中國住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，滿(mǎn)足不同群體不同階段合理的住房需求，最終實(shí)現全體居民住有所居。（傅佳莎 中國人民大學(xué)長(cháng)江經(jīng)濟帶研究院研究員、西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟與管理研究院副教授）