穩定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿(mǎn)足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過(guò)度加杠桿，不能給投機性需求大開(kāi)方便之門(mén)。

　　近期，又有多地調整房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。4月11日從蘇州有關(guān)部門(mén)傳出消息，蘇州的“限售”和“限購”政策均有松動(dòng)：二手房限售年限從5年縮短至3年；非蘇州戶(hù)口購房社保要求由3年內連續滿(mǎn)24個(gè)月改為累計24個(gè)月；非戶(hù)籍居民賣(mài)房后兩年內無(wú)需社保或繳稅證明可直接購房。蘇州政策的調整有助于進(jìn)一步釋放合理改善性需求，對于“賣(mài)一買(mǎi)一”的購房者是利好消息。一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)調控政策初露松綁跡象的城市包括鄭州、哈爾濱、福州等省會(huì )城市，也包括衢州、綿陽(yáng)等三四線(xiàn)城市。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直備受關(guān)注，此番新政出臺，被認為是一個(gè)信號，即調控松綁的城市范圍已進(jìn)一步擴大至熱點(diǎn)城市。

　　從中央到地方，房地產(chǎn)相關(guān)政策都在積極促市場(chǎng)穩定。3月中旬，金融委會(huì )議以及央行等有關(guān)部門(mén)均表態(tài)將防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。綜合近期各地新調控政策，包括放松限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售或縮短限售年限等。與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也頻繁出臺，如放松落戶(hù)限制、支持人才購房等，在客觀(guān)上有利于市場(chǎng)恢復。

　　應該明確，房地產(chǎn)政策的調整是各地落實(shí)房地產(chǎn)調控主體責任，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的體現。房地產(chǎn)調控政策既要防市場(chǎng)大起，也要防大落。當市場(chǎng)形勢出現變化，調控政策隨之調整是有必要的。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位沒(méi)有變，其帶動(dòng)作用強，對于穩定經(jīng)濟發(fā)展和防范風(fēng)險都有至關(guān)重要的作用，通過(guò)調整政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康有利于地方經(jīng)濟發(fā)展，有利于穩定宏觀(guān)經(jīng)濟基本盤(pán)。

　　政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)反響幾何？不同城市間有所分化。北京3月份二手房網(wǎng)簽數量1.5萬(wàn)套，盡管與去年同期2.2萬(wàn)套相比仍有一定差距，也已經(jīng)高于今年1月份、2月份的1.1萬(wàn)套和0.8萬(wàn)套不少；鄭州調控措施出臺后，市場(chǎng)成交明顯回升，3月份鄭州二手房成交量超過(guò)2月份兩倍。但還有一些城市，特別是一些三四線(xiàn)城市，市場(chǎng)依舊較為冷淡，房?jì)r(jià)仍未走出下跌區間。

　　過(guò)去房地產(chǎn)調控一旦釋放積極信號，市場(chǎng)就會(huì )有較為敏銳的反應，而本輪市場(chǎng)恢復顯然不及預期。主要原因在于受到疫情影響，以及去年至今一些房企面臨債務(wù)違約風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場(chǎng)預期轉弱，房企開(kāi)發(fā)投資信心不足，購房者購買(mǎi)新建住宅擔心難交房，二手房市場(chǎng)低迷的情況下則擔心現在入手“高位站崗”，從而延緩入市，住房成交量減少。

　　對于未來(lái)，應堅定信心。房地產(chǎn)業(yè)回歸民生屬性和租購并舉后依然大有可為。業(yè)內人士對房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去“黃金時(shí)代”“白銀時(shí)代”逐步進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”的判斷贏(yíng)得不少關(guān)注。我國仍處于城鎮化持續發(fā)展階段。2021年末我國城鎮常住人口比2020年末增加1205萬(wàn)人，流動(dòng)人口3.8億人，增加了885萬(wàn)人，人口流動(dòng)帶來(lái)新增住房需求。隨著(zhù)新型城鎮化的推進(jìn)，居民住房消費愿望轉化為現實(shí)，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續釋放。

　　眼下，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展，政策仍須進(jìn)一步發(fā)力。應該進(jìn)一步落實(shí)金融支持政策，特別是差別化信貸政策，更好滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求。各地可進(jìn)一步因城施策，出臺有助于激活市場(chǎng)需求、降低購房成本的政策。各地在過(guò)去房?jì)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)采取的限購、限貸、限售等臨時(shí)性措施，如果阻礙剛需和改善性需求釋放，應該及時(shí)調整。還要積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，解決企業(yè)債務(wù)違約問(wèn)題，讓購房者建立“保交樓”預期，有助于其安心購房。

　　穩定住房消費與“房住不炒”并不矛盾，滿(mǎn)足購房者購置首套房和改善需求的前提是不能過(guò)度加杠桿，不能給投機性需求大開(kāi)方便之門(mén)。同時(shí)，保障性租賃住房、長(cháng)租房市場(chǎng)、城市更新、老舊小區改造等可以有效拉動(dòng)投資，提升新型城鎮化質(zhì)量，這些方向都得到政策大力支持，且具有光明前景。應該獲得地方政府的大力支持，房企也可以積極嘗試。