11月14日，地產(chǎn)股依然維持上周五的態(tài)勢強勢上漲，截至14日收盤(pán)，房地產(chǎn)指數漲2.08%，多只地產(chǎn)股大漲，金地集團、新城控股、三湘印象等多只個(gè)股漲停。

　　港股方面，德信中國領(lǐng)漲，漲幅一度達110.91%，碧桂園、雅居樂(lè )集團、富力地產(chǎn)等個(gè)股漲幅均在30%以上。

　　地產(chǎn)股飄紅源于近期樓市源源不斷的利好政策，特別是在金融、債券等方面的支持，緩解了房企現金流壓力，大大提振了房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

　　保函可置換預售監管資金 助力優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力

　　11月14日，銀保監會(huì )、住建部、央行三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，指導商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。

　　《通知》指出，監管賬戶(hù)內資金達到住房和城鄉建設部門(mén)規定的監管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

　　官方表示，《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，上述政策再次傳遞出加大對房地產(chǎn)金融支持力度，也是對做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的進(jìn)一步補充。本次政策的主要亮點(diǎn)在于賦予了商業(yè)銀行一定的自主決策權，有利于提高其對預售資金的監管效率，同時(shí)也將有效幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，并通過(guò)發(fā)揮優(yōu)質(zhì)房企的帶頭作用，提升行業(yè)信心，加速市場(chǎng)修復。

　　金融“16條”發(fā)布 有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復信心

　　此前11月11日，央行和銀保監會(huì )還聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：金融16條)，重申“堅持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。

　　金融16條包括六大方面總計16條措施，具體來(lái)看，六大方面包括：保持房地產(chǎn)融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策以及加大住房租賃金融支持力度等。

　　銀河證券研報觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，金融16條明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)和方向，供需兩側雙管齊下，為本輪下行周期以來(lái)最強有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。

　　諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙則表示，這一政策內容涉及房產(chǎn)面較廣，政策支持力度空前，在今年一系列“松綁”政策效應不明顯的情況，出臺金融16條措施尤為重要，對接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)非常重要的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和金融息息相關(guān)，短期看金融，而當前市場(chǎng)恢復緩慢的根本原因在于市場(chǎng)信心不足，本次的金融支持政策將直接有利于房地產(chǎn)行業(yè)恢復信心，加速市場(chǎng)修復步伐。

　　“第二支箭”落地 支持房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資

　　更早前的11月8日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )表示，為落實(shí)穩經(jīng)濟一攬子政策措施，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協(xié)會(huì )繼續推進(jìn)并擴大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

　　據悉，“第二支箭”由中國央行再貸款提供資金支持，委托專(zhuān)業(yè)機構按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)擔保增信、創(chuàng )設信用風(fēng)險緩釋?xiě){證、直接購買(mǎi)債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元人民幣的民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續可視情況進(jìn)一步擴容。

　　隨后的11月10日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

　　11月12日，保利發(fā)展公告稱(chēng)，收到中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )出具的4份《接受注冊通知書(shū)》，同意接受該公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書(shū)》落款之日起2年內有效。

　　信達證券研報觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，今年5月份證監會(huì )宣布在交易所債券市場(chǎng)推出民營(yíng)企業(yè)債券融資專(zhuān)項支持計劃，8月份交易商協(xié)會(huì )召開(kāi)民營(yíng)房企座談會(huì )并討論通過(guò)中債增擔保的方式助力民營(yíng)房企發(fā)行債券，11月8日央行“第二支箭”延期擴容政策發(fā)布，民企再獲融資支持，一系列助力融資政策的出臺，旨在推動(dòng)民營(yíng)房企的信用恢復，防范恐慌和悲觀(guān)情緒的進(jìn)一步傳導，后續更多支持民營(yíng)房企解決資金壓力的政策工具或將繼續推進(jìn)。

　　因城施策 北京、杭州等熱點(diǎn)城市新政落地

　　房住不炒、因城施策仍是我國當前樓市調控的主基調。近期，北京、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市也落地房地產(chǎn)新政，也被市場(chǎng)視為利好之舉。

　　北京方面，11月8日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布通知稱(chēng)，經(jīng)市政府批準，自通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區(約78平方公里)的商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執行北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區商品住房政策有關(guān)規定。這意味著(zhù)，臺湖、馬駒橋地區將不再執行通州的“雙限購”政策，而是按照經(jīng)開(kāi)區的住房限購政策，即與北京其他區的限購政策一致。

　　11月11日，杭州市傳出開(kāi)始執行貸款新政的消息，新政內容包括“認房不認貸”、首套房首付款三成、二套首付款比例降至四成等，據悉，這是杭州自2017年3月起宣布執行“認房又認貸”政策后的首次松綁。

　　信達證券研報觀(guān)點(diǎn)認為，一線(xiàn)城市放松釋放強信號，松綁政策有望繼續跟進(jìn)。今年以來(lái)，地方政府因城施策政策頻發(fā)，調整動(dòng)作由三四線(xiàn)城市逐步向核心城市傳導蔓延，相較于成交表現相對較差的低能級城市，一線(xiàn)城市的放松動(dòng)作和力度相對有限。10月上海率先放松臨港購房準入條件，特定非戶(hù)籍人士社保一年可購房，11月北京繼續跟進(jìn)，取消通州兩地雙限購限制，我們認為兩座核心一線(xiàn)城市的放松政策有顯著(zhù)的信號意義，標志著(zhù)政策松綁或將進(jìn)一步延續和深入，后續政策或將密集推出，從首付比例認定、限購范圍調整等多個(gè)維度繼續發(fā)力。

　　今年以來(lái)，受新冠肺炎疫情、經(jīng)濟增速放緩等影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現不佳。國家統計局數據顯示，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降5.3%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.5%。業(yè)內專(zhuān)家認為，一系列利好政策組合拳將持續為房地產(chǎn)行業(yè)注入信心，推動(dòng)樓市進(jìn)一步向好。