原標題：創(chuàng )新融資模式 探索住有所居——深圳推動(dòng)保障性租賃住房基礎設施REITs試點(diǎn)調查

　　紅土創(chuàng )新深圳安居REIT去年上市，成為深交所首單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。這也是國內最早一只審核通過(guò)并成功上市的保障性租賃住房基礎設施REITs試點(diǎn)項目。如今半年多時(shí)間過(guò)去了，項目試點(diǎn)效果如何？從試點(diǎn)項目的探索推廣中，又能看到國內保租房REITs這一創(chuàng )新路徑的哪些“更多可能”？

　　不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)是由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，既可以封閉運行，也可以上市交易流通。

　　目前，我國正在探索走出一條既遵循成熟市場(chǎng)規律、又適應中國國情的REITs發(fā)展之路。基礎設施REITs持續發(fā)展壯大，也得到了資本市場(chǎng)的充分認可。

　　紅土深圳安居REIT作為首批保障性租賃住房基礎設施REITs(以下簡(jiǎn)稱(chēng)保租房REITs)，進(jìn)一步豐富了基礎設施REITs的產(chǎn)品類(lèi)型。深圳經(jīng)過(guò)近5年的實(shí)踐探索，在政策支持、模式創(chuàng )新、架構搭建等方面率先推出創(chuàng )新舉措，在全國保租房REITs發(fā)展方面先行一步。

　　試點(diǎn)項目平穩運行

　　走進(jìn)位于深圳中心城區福田區的安居百泉閣，只見(jiàn)小區路面干凈整潔，兩側綠植蔥翠、鮮花盛放，戶(hù)外活動(dòng)區設有運動(dòng)健身區和兒童游樂(lè )區，運營(yíng)服務(wù)中心配置有閱覽室、文化活動(dòng)展示角，生活及公共配套設施完善。

　　安居百泉閣保租房項目是紅土創(chuàng )新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)之一。安居百泉閣項目運營(yíng)方、深圳市房屋租賃運營(yíng)管理有限公司項目經(jīng)理李新防介紹，安居百泉閣共有594套保租房，月平均租金單價(jià)為59.7元/平方米；另有9間合計414平方米的配套商鋪，主要是熟食鋪、面包店、便利店等，方便小區居民日常生活采購。

　　2022年8月31日，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT上市，發(fā)行規模12.42億元，上市首日上漲29.99%，機構投資者網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數133倍，公眾認購倍數254倍，發(fā)行定價(jià)現金分派率3.95%，均刷新發(fā)行時(shí)點(diǎn)全國紀錄。

　　“紅土創(chuàng )新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個(gè)優(yōu)質(zhì)保租房項目，均位于深圳核心區域或地段，共涉及保障性租賃住房1830套13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。”深創(chuàng )投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司總經(jīng)理何琨說(shuō)，安居百泉閣和安居錦園項目為深圳人才安居集團自建項目，保利香檳苑和鳳凰公館項目為配建移交項目，項目產(chǎn)權清晰。4個(gè)項目均交通便利、生活配套設施完善，配租對象主要為用人單位和個(gè)人兩種類(lèi)型，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強，具有持續穩定的現金流，滿(mǎn)足發(fā)行REITs的收益率要求。

　　截至目前，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT已上市近8個(gè)月，運行是否順利？

　　目前，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT運行整體保持穩定，4月6日股價(jià)為2.755元每股，與發(fā)行價(jià)相比上漲11%，整體市值達到13.78億元。截至2022年12月31日，項目包含的4個(gè)底層資產(chǎn)項目整體出租率約為99%，個(gè)人租戶(hù)合計占比約為42.92%，用人單位合計占比約為57.08%，租戶(hù)結構穩定。

　　保租房在發(fā)行REITs時(shí)的估值定價(jià)問(wèn)題是試點(diǎn)推行中的一大核心關(guān)注點(diǎn)。如何確定折現率？如何預測未來(lái)租金的增長(cháng)水平？不同區域的資產(chǎn)在定價(jià)上呈現什么關(guān)系？資本市場(chǎng)對保租房REITs的風(fēng)險收益偏好如何？這些關(guān)鍵環(huán)節在紅土深圳安居REIT試點(diǎn)項目推進(jìn)過(guò)程中逐步明晰，并在發(fā)揮資本市場(chǎng)定價(jià)功能、初步構建保租房估值體系等方面形成了初步成果，對市場(chǎng)具有參考借鑒意義。

　　“從試點(diǎn)運行來(lái)看，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT的發(fā)行，為搭建保障性租賃住房資產(chǎn)上市平臺作出了有益嘗試，探尋發(fā)揮政府及國有企業(yè)資金的杠桿作用，助力擴大保租房供給，也為社會(huì )資本提供了更多投資機會(huì )和收益來(lái)源，共享穩定的租金收入和增值機會(huì )。”深圳市人才安居集團有限公司黨委委員、副總經(jīng)理朱大華說(shuō)，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT首次發(fā)行規模12.42億元，實(shí)現對外募集資金6.09億元，募集資金將進(jìn)一步用于深圳市保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套，助力完善住房保障體系。

　　更為重要的是，REITs項目的經(jīng)營(yíng)成果和財務(wù)數據定期公開(kāi)披露，接受資本市場(chǎng)的監督，倒逼項目管理企業(yè)提高出租率和運營(yíng)能力，提升規模化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的資產(chǎn)管理和運營(yíng)水平，推動(dòng)保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展。

　　2023年1月，國家發(fā)展改革委公布8大類(lèi)、24個(gè)盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項目入選并作為廣東省3個(gè)項目之一獲得在全國推廣。

　　破解保租房建設難點(diǎn)

　　深圳為何要推動(dòng)發(fā)展保租房REITs試點(diǎn)？是基于怎樣的現實(shí)環(huán)境開(kāi)展試點(diǎn)的？

　　朱大華深度參與了首單保租房REIT試點(diǎn)。他表示，人才是實(shí)現城市高質(zhì)量發(fā)展、贏(yíng)得競爭主動(dòng)權的戰略資源，推動(dòng)保租房REITs試點(diǎn)，通過(guò)金融創(chuàng )新引入資本力量助力保租房建設，解決人才后顧之憂(yōu)，具有重要的現實(shí)意義。

　　早在國內正式出臺推動(dòng)試點(diǎn)政策之前，深圳就開(kāi)始初步探索REITs在促進(jìn)保租房可持續發(fā)展中的可能性。

　　2016年，深圳人才安居集團開(kāi)始探尋通過(guò)REITs構建保租房可持續發(fā)展的模式，并于2018年發(fā)行全國首單人才租賃住房類(lèi)REITs。該單類(lèi)REITs首期發(fā)行規模31億元，儲架發(fā)行總額度200億元，優(yōu)先級發(fā)行利率為4.38%/年，綜合融資成本創(chuàng )當年市場(chǎng)最低水平。底層資產(chǎn)為深圳人才安居集團所持有并管理的人才公寓共681套，標的配租對象涵蓋杰出人才、新引進(jìn)人才、中初級人才等各層次人才。

　　2018年起，深圳人才安居集團聯(lián)手深創(chuàng )投集團，開(kāi)始推動(dòng)將保障性住房納入REITs試點(diǎn)范圍，推進(jìn)監管溝通、市場(chǎng)調研和項目準備工作。2021年8月，深圳安居保障性租賃住房REITs項目正式啟動(dòng)，前期解決REITs申報階段的重要事項，包括保障性租賃住房認定、試點(diǎn)資產(chǎn)新房認定和項目配租，以及資產(chǎn)重組和項目過(guò)戶(hù)手續等事項。2022年7月29日，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT正式獲得證監會(huì )準予注冊的批復，8月完成詢(xún)價(jià)發(fā)行，基金份額最終定價(jià)為2.484元/份，8月31日在深交所上市。

　　朱大華表示，深圳計劃在“十四五”期間，建設籌集74萬(wàn)套保障性住房，預計資金需求超過(guò)2000億元，資金來(lái)源成為保障性住房建設和發(fā)展的重要制約因素。以深圳市保障性住房專(zhuān)營(yíng)機構深圳市人才安居集團為例，“十四五”期間將承擔深圳市三分之一以上的保障性住房建設籌集任務(wù)，自籌資金建設面臨很大困難。

　　“建設保租房主要面臨兩方面痛點(diǎn)和難點(diǎn)，一個(gè)是資金，一個(gè)是土地。在土地緊缺的現實(shí)情況下，建設具有重資產(chǎn)投資特點(diǎn)的保租房，如何解決資金來(lái)源并探索可持續融資模式是較大的考驗。”朱大華表示，保租房具有顯著(zhù)的民生保障屬性，其租金定價(jià)約為市場(chǎng)租金的六折，但建造成本與市場(chǎng)化出租、出售的商品房沒(méi)有顯著(zhù)差異，這就導致保租房投資回收周期較長(cháng)、資金占用過(guò)多。

　　“當前，保租房的融資模式以傳統債務(wù)融資為主，大量資本沉淀。但過(guò)于依賴(lài)債務(wù)融資將增加企業(yè)資產(chǎn)負債率，不利于項目拓展和風(fēng)險控制，難以擴大保障性住房供給規模。”深圳市人才安居集團有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)趙宏偉說(shuō)，REITs的核心在于為投資主體提供資產(chǎn)盤(pán)活渠道，降低資產(chǎn)負債，快速回籠資金，形成“投資建設住房—REITs盤(pán)活資產(chǎn)—回收資金再投資”的良性發(fā)展格局。

　　“解決一時(shí)的資金需求只是解決了保租房建設的一個(gè)難題，行業(yè)可持續發(fā)展還需要靠科學(xué)發(fā)展機制和可持續模式。”朱大華說(shuō)，可持續發(fā)展需要重點(diǎn)考慮現金流和收益率。保租房每年折舊會(huì )占資產(chǎn)價(jià)值的2%，如果按照最寬年限50年租期來(lái)算，折舊也是一大筆成本。再加上長(cháng)期維持成本，從財務(wù)角度來(lái)算是負收益，企業(yè)難以維持發(fā)展。而REITs考慮的是凈現金流，收來(lái)的租金減掉必要支出，租金收益率基本維持在3%至4%之間。

　　提質(zhì)增量探索更多可能

　　保租房REITs在我國發(fā)展時(shí)間短，缺乏市場(chǎng)交易經(jīng)驗，調整機制等均處于摸索階段。

　　在短短幾個(gè)月內推動(dòng)保租房REITs試點(diǎn)落地，深圳通過(guò)全市一盤(pán)棋合力攻關(guān)。借助深圳市綜合改革試點(diǎn)授權清單的契機，深圳持續溝通推動(dòng)保障性租賃住房納入REITs范圍，并在國家發(fā)展改革委指導下堅持上下聯(lián)動(dòng)，多方合力，部門(mén)協(xié)同，特事特辦，從而加快試點(diǎn)工作推進(jìn)進(jìn)程。

　　“上下聯(lián)動(dòng)、部門(mén)聯(lián)手在項目推進(jìn)中發(fā)揮了重要作用。”朱大華說(shuō)，保租房REITs試點(diǎn)是一項復雜的系統工程，底層資產(chǎn)的合規性、經(jīng)濟性論證十分嚴格，在申報、審批、發(fā)行等環(huán)節均面臨大量溝通協(xié)調工作。國家發(fā)改委、證監會(huì )、深交所等部門(mén)均提前介入項目預審，指導完善方案設計等相關(guān)內容。

　　深交所相關(guān)負責人表示，在培育端深耕市場(chǎng)服務(wù)上，深交所第一時(shí)間對接支持保障性租賃住房企業(yè)，摸排了解REITs發(fā)行需求和痛點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。在政策端優(yōu)化機制設計，對上市審核和持續監管事項進(jìn)行細化安排；針對行業(yè)有關(guān)問(wèn)題，與政府部門(mén)、企業(yè)、市場(chǎng)機構等共同研究論證，推動(dòng)形成解決方案。在審核端著(zhù)力提升準入質(zhì)量，推動(dòng)租金收入穩定、運營(yíng)水平較高、社會(huì )效益良好的項目參與試點(diǎn)。

　　保租房REITs作為事關(guān)服務(wù)保障的金融產(chǎn)品，在保障可持續收益的同時(shí)更需要嚴格的風(fēng)險管控。“紅土創(chuàng )新深圳安居REIT試點(diǎn)運行的架構設計中，特別實(shí)行多維度風(fēng)險管控，基金管理人、計劃管理人、基金托管人、外部管理機構等參與主體各司其職，對產(chǎn)品實(shí)行嚴格的規范化管理，防范潛在風(fēng)險。”朱大華說(shuō)，具體而言，在建立風(fēng)控機制防范履約風(fēng)險的同時(shí)，還有基礎設施項目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、關(guān)聯(lián)交易及利益沖突風(fēng)險、利益輸送和內部人控制風(fēng)險等基礎設施項目運營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險。嚴格監督基金資金賬戶(hù)、運營(yíng)收支賬戶(hù)等重要資金賬戶(hù)及資金流向，確保符合法律法規規定和基金合同約定；還為項目購買(mǎi)財產(chǎn)保險和公眾責任保險。

　　深交所相關(guān)負責人表示，深交所將持續推動(dòng)完善審核流程、項目材料申報、信息披露等配套規則文件，優(yōu)化發(fā)行詢(xún)價(jià)機制；不斷夯實(shí)REITs業(yè)務(wù)法律法規基礎，加強REITs法律基礎框架研究。加強基礎設施REITs信息披露日常監管，細化擴募新購入項目的操作流程和要求，支持基礎設施REITs規范做優(yōu)、持續做強。加大培育服務(wù)力度，持續加強對接服務(wù)，有針對性開(kāi)展基礎設施REITs交流培訓活動(dòng)，拓展優(yōu)質(zhì)項目?jì)洹?/p>

　　“有了REITs的資本市場(chǎng)平臺，可以進(jìn)一步通過(guò)Pre-REITs基金吸引權益資金，打造REITs+產(chǎn)業(yè)鏈運作平臺。”深圳市人才安居集團有限公司黨委副書(shū)記、總經(jīng)理唐紹杰說(shuō)，建設期通過(guò)銀行中長(cháng)期貸款形成固定資產(chǎn)，運營(yíng)初期通過(guò)Pre-REITs和類(lèi)REITs對不成熟的資產(chǎn)進(jìn)行項目孵化和培育，項目成熟后通過(guò)REITs實(shí)現退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項目，將實(shí)現保障性租賃住房“投融建管退”全生命周期循環(huán)。

　　目前，深圳人才安居集團正探索設立租賃住房引導基金，與大型險資、銀行成立Pre-REITs基金，對租賃住房項目進(jìn)行孵化和培育，成熟后裝入安居公募REITs。通過(guò)Pre-REITs、公募REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步探尋破解保障性租賃住房建設的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　深圳也正在積極打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，做強做大做優(yōu)資產(chǎn)管理規模，為深圳乃至全國的保租房項目提供“投融建管退”的可持續發(fā)展通道，形成“謀劃一批、儲備一批、發(fā)行一批”的滾動(dòng)實(shí)施機制，通過(guò)盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，為新市民、青年人提供更大規模“高品質(zhì)、可支付、有溫度”的保租房。

　　“深圳高度重視基礎設施REITs相關(guān)工作，目前深圳上報的鹽田港倉儲物流、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園和協(xié)助上報的首創(chuàng )水務(wù)3個(gè)項目已順利發(fā)行上市，深圳能源東部電廠(chǎng)項目也已獲得證監會(huì )、深交所受理。”深圳市發(fā)展改革委黨組書(shū)記、主任郭子平表示，未來(lái)，深圳市發(fā)展改革委將堅持“小步快走”，全力推動(dòng)人才安居集團保障性租賃住房等基礎設施REITs項目，進(jìn)一步研究在“雙碳”、文旅、新基建等領(lǐng)域推出新項目，不斷擴大項目發(fā)行范圍。(經(jīng)濟日報記者 楊陽(yáng)騰）