1月1日，大部分居民存量房貸利率將重新定價(jià)。

　　據新京報貝殼財經(jīng)記者了解到，當前居民房貸重新定價(jià)日多為每年1月1日，要依據上年12月的5年期以上貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)，確定當年全年的存量房貸利率水平。

　　根據全國銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR報價(jià)數據顯示，今年5年期以上LPR利率一共下降了3次。今年12月份5年期以上品種LPR利率為4.30%，相較于去年12月份的4.65%下降了35個(gè)基點(diǎn)。

　　行至年末，市場(chǎng)針對存量房貸利率是否進(jìn)一步下調的討論越來(lái)越多。有人認為，部分存量房貸利率與當前新辦理的房貸利率之間利差加大，有必要適度調降存量房貸利率。但也有人指出，普降難度較大，應尊重市場(chǎng)規律和契約精神。

　　對于明年金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端復蘇，市場(chǎng)保持相對一致的預判。多位受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的金融政策效果已經(jīng)開(kāi)始顯現，當務(wù)之急是加碼需求端政策進(jìn)一步促進(jìn)樓市復蘇。

　　新老利差超過(guò)2% 房貸早償率有所上升

　　“我今年10月份提前償還了部分銀行房貸。”購房者吳玥(化名)說(shuō)，雖然其當地的房貸利率在去年LPR下降之后達到了4.3%并不算高，但現在房貸利率都在下降，且理財收益已經(jīng)出現虧損，“我手里還有足夠的現金流，權衡之下選擇了提前還房貸。”

　　不過(guò)，吳玥完成提前還款并不容易。她多次致電銀行客戶(hù)經(jīng)理，在說(shuō)明想要提前還款之后，便被經(jīng)理直接掛斷電話(huà)。經(jīng)過(guò)多次交涉后銀行告訴她，提前全部還完必須本人持房本去銀行辦理，否則只能提前還完一定比例。但由于吳玥因工作原因無(wú)法回到當地銀行辦理，所以選擇了后者。

　　今年提前還款的購房者不在少數。“銀行明顯感覺(jué)到房貸早償率的上升。”一位銀行人士直言，今年前來(lái)咨詢(xún)和完成提前還款的客戶(hù)較往年明顯增多。

　　中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，按揭貸款早償的現象在今年比較突出，據估算今年按揭貸款的提前償還規模每個(gè)月比正常年份多1000億元左右。

　　貝殼財經(jīng)記者查詢(xún)央行發(fā)布的數據發(fā)現，11月份住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款增加2103億元。

　　民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，考慮到當前新發(fā)放的按揭貸款利率已經(jīng)較低，多地首套房貸利率降至4%以下，進(jìn)入“3時(shí)代”，部分地區房貸利率已處于歷史性低點(diǎn)。今年居民按揭貸款持續疲弱的重要原因之一，是存量房貸與新增房貸之間利差不斷擴大，有客戶(hù)利差已高達2.27%，這造成按揭早償率大幅提升。

　　有研究機構數據顯示，第三方最新統計數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環(huán)比繼續下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng )歷史新低。其中，19城首套房貸主流利率降至4%以下。

　　是否調降存量房貸利率惹爭議

　　銀行房貸早償率上升引起了業(yè)界的重視。作為應對，多家銀行今年已悄然提高了房貸早償門(mén)檻，有銀行曾發(fā)布公告調整房貸早償的賠償金率。而多位購房者亦表示，遇到了早償受阻的情況。

　　“如果房貸早償率過(guò)高，可能會(huì )造成銀行資產(chǎn)的萎縮。”一位股份制銀行人士告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，房貸業(yè)務(wù)可以為銀行提供穩定的現金流收入，是銀行體系中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果早償金額過(guò)高，不僅意味著(zhù)銀行將失去穩定的現金流收入，還需要將這部分回籠的資金重新貸出去。但在當前，像按揭房貸這樣優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)十分難得。

　　明明認為，按揭貸款早償最核心的原因是存量貸款利率的調整明顯滯后。未來(lái)各地監管部門(mén)有必要根據當地的情況，對存量貸款利率進(jìn)行相應調整，以此緩解銀行資產(chǎn)端的壓力。

　　溫彬亦認為，在調降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過(guò)下調存量房貸利率進(jìn)一步降低住房消費者的負擔，以穩定居民資產(chǎn)負債表，促進(jìn)消費復蘇。

　　不過(guò)，光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華直言，進(jìn)一步降低存量按揭房貸利率將釋放一定的居民消費潛力，但預計作用相對有限，對刺激新增購房上升亦相對有限。而從目前銀行資產(chǎn)負債表來(lái)看，房貸早償問(wèn)題的風(fēng)險仍然處于可控范圍內。

　　“普遍下調存量房貸利率，可操作性并不高。”周茂華還表示，房貸利率隨著(zhù)經(jīng)濟環(huán)境變化而每年不盡相同，因此建議尊重市場(chǎng)規律以及契約精神，在“因城施策”的原則下，盡量通過(guò)市場(chǎng)化的途徑解決。如針對部分客戶(hù)，通過(guò)協(xié)商等方式對存量利率進(jìn)行調整。與此同時(shí)，隨著(zhù)LPR利率的下降，存量的房貸利率亦將隨之下行。

　　房地產(chǎn)需求側刺激政策或將加碼

　　今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融支持政策持續發(fā)力。光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步“穩預期”主要對應穩定市場(chǎng)銷(xiāo)售，目前購房者有效需求相對不足、觀(guān)望情緒較濃，市場(chǎng)因擔心房屋交付而拖累銷(xiāo)售，居民正常住房消費被阻滯。

　　“在新增貸款的政策方面，全國平均的新增按揭貸款利率已經(jīng)是歷史最低了，明年或還將繼續壓降。”明明預計，一方面依靠LPR下調，另一方面各地還有因城施策下調按揭貸款利率的空間。同時(shí)，一線(xiàn)城市的限購限貸有必要進(jìn)一步放開(kāi)，發(fā)揮全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標作用。

　　值得注意的是，央行在9月底公布的階段性下調部分城市首套房貸利率下限的相關(guān)政策即將在12月底到期。對于該政策是否延期，有分析人士認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正處于筑底企穩階段，不排除該階段性政策延期的可能，這有利于部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖。

　　對于LPR利率下調方面，東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，2023年1月1日房貸重定價(jià)日過(guò)后，5年期以上LPR報價(jià)有可能下調0.15個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，在限購政策方面，王一峰認為，在“房住不炒”的總原則下，因城施策框架體系內，恢復房企經(jīng)營(yíng)性現金流方是治本之策，預估需求側刺激性舉措具有確定性、持續性和漸進(jìn)性，在房貸利率、首付比例和二套房認定等方面均可能進(jìn)一步施策。

　　新京報貝殼財經(jīng)記者 姜樊