公共管線(xiàn)設施設備老化引發(fā)各種糾紛群眾煩透了

　　老舊小區公共設施壞了誰(shuí)來(lái)修

　　編者按

　　悠悠萬(wàn)事，民生為大。公開(kāi)數據顯示，截至2019年5月底，我國有樓齡20年以上的老舊小區17萬(wàn)個(gè)，建筑面積40億平方米，涉及居民上億人。街老、院老、房老、設施老、生活環(huán)境差是許多老舊小區居民共同的煩心事，也是城市治理的老大難。近年來(lái)，各地各部門(mén)深入推進(jìn)老舊小區改造工作，取得了積極成效。

　　老舊小區改造不是“一錘子買(mǎi)賣(mài)”，而是一項復雜、系統化的工程，需要完善長(cháng)效治理機制。近日，《法治日報》記者聚焦人們關(guān)注的公共設施維修養護、停車(chē)難、加裝電梯、物業(yè)以及治安等方面的問(wèn)題，對多個(gè)老舊小區進(jìn)行實(shí)地采訪(fǎng)調查，從1月17日起在法治經(jīng)緯版推出系列報道，敬請關(guān)注。

　　● 老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全，特別是維護不善。時(shí)至今日，老舊小區普遍超過(guò)了建筑單位的保修期限，小區內的公共管道、設施設備經(jīng)過(guò)長(cháng)期使用趨于老化，進(jìn)而出現維護維修糾紛

　　● 老舊小區因產(chǎn)權關(guān)系不清晰、業(yè)主權利主體缺位、物業(yè)管理專(zhuān)有與共有部分關(guān)系界定不明、物業(yè)管理與市政專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位權屬不清，導致小區管理維護方面的責、權、利關(guān)系不清，相關(guān)各方不知道、不明確或者不情愿為小區的設施維護承擔責任

　　● 從目前來(lái)看，根據相關(guān)法律法規，老舊小區的公共管線(xiàn)等設施的維修管理責任已經(jīng)有了初步劃分，當前需要做的是明確權屬問(wèn)題，要在小區內區分業(yè)主在專(zhuān)有、共有部分之間的責任，還要區分小區物業(yè)管理服務(wù)與市政專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)部分的責任，再根據相關(guān)法律法規劃分各自的維護維修責任

　　□ 法治日報全媒體記者 陳磊

　　一走進(jìn)房間，就像踩進(jìn)了水池子，積水深度大概有10公分，還滲到樓下鄰居家。這是家住北京市北苑一小區居民宋珺（化名）最近遇到的煩心事。

　　更讓她煩心的是，漏水的是家中自來(lái)水管水表前的閥門(mén)，因設備老化“關(guān)不緊”。但該閥門(mén)由誰(shuí)負責維修更換、誰(shuí)承擔費用卻是個(gè)問(wèn)題——自來(lái)水公司稱(chēng)應由物業(yè)公司負責，而物業(yè)公司稱(chēng)應由自來(lái)水公司負責。

　　《法治日報》記者近日采訪(fǎng)發(fā)現，這種現象比較普遍。近年來(lái)，隨著(zhù)大批居民小區，包括商業(yè)住宅小區使用年限超過(guò)建設單位保修期，小區內的公共管線(xiàn)、設施設備經(jīng)過(guò)長(cháng)期使用已經(jīng)趨于老化，但這些公共管線(xiàn)、設施設備的權屬與管理主體責任關(guān)系不清，導致業(yè)主、物業(yè)公司、水電氣暖專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位各方對維護維修責任認識不一。

　　多位接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家建議，只有明確公共管線(xiàn)、設施設備的權屬與服務(wù)性質(zhì)的基礎，才能確定維護責任與費用責任，要在小區內區分業(yè)主在專(zhuān)有、共有部分之間的責任，還要區分小區物業(yè)管理服務(wù)與市政專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)部分的責任，再根據相關(guān)法律法規劃分各自的維護維修責任，解決老舊小區居民的煩心事。

　　公共設施趨向老化

　　維修責任主體存疑

　　2021年12月27日，宋珺正在上班時(shí)接到小區物業(yè)電話(huà)，對方稱(chēng)：“你家漏水了，水漏得特別嚴重，你快過(guò)來(lái)吧。”

　　等她趕回去后發(fā)現，雖然物業(yè)已經(jīng)排水多時(shí)，但家里仍是滿(mǎn)地積水，而且已經(jīng)滲到樓下鄰居家里了。

　　宋珺和物業(yè)人員一起排查，終于發(fā)現了漏水原因：自來(lái)水管入戶(hù)的水表前有一個(gè)閥門(mén)一直在漏水，該閥門(mén)已經(jīng)使用近20年，嚴重老化，關(guān)不嚴。

　　找到原因并不意味著(zhù)問(wèn)題解決了，誰(shuí)負責閥門(mén)的維修、更換以及所需費用呢？物業(yè)人員稱(chēng)，這屬于自來(lái)水公司的責任，物業(yè)公司只依據物業(yè)服務(wù)合同負責小區公共區域相關(guān)設施的維修責任。

　　宋珺當著(zhù)物業(yè)人員的面給自來(lái)水公司打電話(huà)。接線(xiàn)人員稱(chēng)，自來(lái)水管入戶(hù)之后，自來(lái)水公司只負責水表的維修和更換，水表前的水管及附屬設施歸物業(yè)公司管。

　　宋珺很納悶：自己住進(jìn)房子的時(shí)候，房間里的供水、供暖、排污、供電等管線(xiàn)都已經(jīng)預先鋪設好，閥門(mén)既不是自己安裝的，又不能單獨處置維修，即使自己需要維修，也需要物業(yè)企業(yè)配合把整棟樓的主閥門(mén)關(guān)掉。

　　這個(gè)閥門(mén)到底該歸誰(shuí)維修？沒(méi)有人回答她。

　　隨后的兩個(gè)星期，宋珺和物業(yè)公司就表前閥門(mén)漏水造成的財物損失討論多次，但一直沒(méi)有達成一致意見(jiàn)，因為確定不了閥門(mén)的維護和更換責任，就無(wú)法判斷過(guò)失責任。

　　由于家與單位距離太遠，宋珺平時(shí)在北京市西三環(huán)團校家屬院租房子住。據她觀(guān)察，這個(gè)小區公共管線(xiàn)老化情況更為嚴重，但與她家所在小區不同的是，這個(gè)小區已經(jīng)被列入北京市老舊小區綜合整治項目。

　　宋珺看到，在貼出的改造項目簡(jiǎn)介中，廚房上下水改造從外面水管一直到水表，包括入戶(hù)水管閥門(mén)。有小區居民在相關(guān)微信群咨詢(xún)家里墻壁內走的電路管線(xiàn)是否屬于改造內容時(shí)，得到的回復是“不屬于”。

　　中國人民大學(xué)公共政策研究院副教授陳幽泓認為，居民家里墻壁內走的電路管線(xiàn)屬于建筑物專(zhuān)有部分，是業(yè)主所有，不屬于公共管線(xiàn)。

　　而北京市朝陽(yáng)區花家地北里小區居民李女士苦惱于電路管線(xiàn)的老化，她買(mǎi)的微波爐、烤箱因此無(wú)法使用。

　　李女士所在的小區開(kāi)發(fā)于20世紀90年代末。前不久，李女士為了食品加熱方便，買(mǎi)了微波爐、烤箱等大功率電器。然而，只要啟動(dòng)微波爐，不一會(huì )兒家里就會(huì )斷電，用鑰匙打開(kāi)電表箱，發(fā)現開(kāi)關(guān)跳閘了。

　　她打電話(huà)問(wèn)物業(yè)，物業(yè)人員說(shuō)可能是開(kāi)關(guān)容量太小或家里電線(xiàn)過(guò)載了，導致無(wú)法承載電器的用電量。物業(yè)人員還告訴她，室內的電線(xiàn)需要業(yè)主自己負責。但樓里的電線(xiàn)同樣老化，難以進(jìn)行電力增容。如果要改造，也不是物業(yè)能決定的事情，需要小區業(yè)主共同同意。

　　無(wú)奈之下，李女士只好將微波爐、烤箱束之高閣。

　　設施設備權屬不明

　　維修付費糾紛頻現

　　還有不少小區業(yè)主因公共管線(xiàn)惹上了官司。

　　張芳是北京市通州區某小區的業(yè)主。她回憶說(shuō)，多年前，其房屋東南側臥室墻壁夾角發(fā)生漏水現象，導致該室內地板、墻面遭水浸泡。物業(yè)公司經(jīng)檢查，系該樓自來(lái)水地埋主管線(xiàn)嚴重漏水所致。

　　后張芳對物業(yè)公司提起訴訟。法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司在處理漏水事故中存在遲延，造成業(yè)主的損失進(jìn)一步擴大，故應承擔部分賠償責任。

　　專(zhuān)注于老舊小區改造的和家生活科技集團經(jīng)理李廣友解釋說(shuō)：根據《物業(yè)管理條例》的規定，自來(lái)水地埋主管線(xiàn)應該由市政專(zhuān)營(yíng)公司承擔維護責任。公用事業(yè)的設施產(chǎn)權涉及專(zhuān)營(yíng)公用事業(yè)單位和業(yè)主兩部分，一般以計量表為界做區分，表以及遠端屬于公用事業(yè)單位、表后及近端屬于業(yè)主。

　　2011年5月，法院在向北京市住建委發(fā)出的司法建議書(shū)中稱(chēng)：“完善法律規定，設定物業(yè)管理單位的最基本義務(wù)，明確其對公共設施應盡的維護責任，建立相應的定期維修檢查機制。對于地埋水管等隱蔽工程，考慮是否進(jìn)行特別規定，主管線(xiàn)是否要求到期強制更換。”

　　北京市住建委答復說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)。針對地埋管線(xiàn)維修問(wèn)題，因其屬于隱蔽工程，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期開(kāi)挖檢查和維護不太現實(shí)。對于此類(lèi)問(wèn)題，是否承擔責任要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到報修后，是否按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)到達現場(chǎng)進(jìn)行有效處理。

　　在陳幽泓看來(lái)，在一個(gè)小區建筑區劃中，既有業(yè)主專(zhuān)有設施，又有業(yè)主共有設施，還有專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有的設施和市政公共設施，根據所屬關(guān)系的不同，相應的維護責任和維護費用也不相同，的確迫切需要完善相應的專(zhuān)門(mén)法律規定。

　　例如，根據《物業(yè)管理條例》，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

　　陳幽泓說(shuō)，但從全國層面來(lái)看，住宅區建設年代、權屬性質(zhì)、建筑技術(shù)不同，相關(guān)水電氣暖的法律規定與《物業(yè)管理條例》規定不同，在區分業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和市政專(zhuān)營(yíng)單位之間責任關(guān)系時(shí)，涉及的情況也比較復雜。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，近年來(lái)，因為小區的公共管線(xiàn)、設施設備沒(méi)有及時(shí)得到維護維修引發(fā)的糾紛并不少見(jiàn)。例如，在北京市西城區一個(gè)1995年建成的老舊小區，上下水經(jīng)常堵塞、用電線(xiàn)路嚴重老化、污水經(jīng)常反溢等，引發(fā)居民反復投訴。

　　“老舊小區”一般是指老舊住宅區建筑物及附屬設施，主要包括享受?chē)曳扛膬?yōu)惠政策的售后公有住房和未售公有住房，但一些早期的商業(yè)小區因維護不善，也淪入“老舊小區”之列。

　　在陳幽泓看來(lái)，老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全，特別是維護不善。時(shí)至今日，老舊小區普遍超過(guò)了建筑單位的保修期限，小區內的公共管道、設施設備經(jīng)過(guò)長(cháng)期使用趨于老化，進(jìn)而出現維護維修糾紛。

　　“從表面上看，這是由于小區沒(méi)有實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式導致的；但從深層次看，則是這些住宅區因產(chǎn)權關(guān)系不清晰、業(yè)主權利主體缺位、物業(yè)管理專(zhuān)有與共有部分關(guān)系界定不明、物業(yè)管理與市政專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位權屬不清，導致小區管理維護方面的責、權、利關(guān)系不清，相關(guān)各方不知道、不明確或者不情愿為小區的設施維護承擔責任。”陳幽泓解釋道。

　　產(chǎn)權歸屬亟須明確

　　資金制度有待完善

　　老舊小區公共設施維修責任產(chǎn)生爭議的背后，是我國房屋維修、管理服務(wù)體制改革走向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化方向的艱難歷程。

　　1994年7月，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》公布，提出要把單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì )化、專(zhuān)業(yè)化運行的體制。據此，在社會(huì )化的房屋維修、管理市場(chǎng)中，職工購買(mǎi)的住房，室內各項維修開(kāi)支由購房人負擔。樓房出售后應建立維護共用部位、共用設施的維修基金。

　　1998年7月，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》印發(fā)，要求在加快改革住房維修、管理體制的基礎上，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專(zhuān)項維修資金，并健全業(yè)主對專(zhuān)項維修資金管理和使用的監督制度。

　　2007年12月，原建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法規定》，住宅專(zhuān)項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。

　　但陳幽泓曾經(jīng)在北京調研時(shí)發(fā)現，從實(shí)際情況來(lái)看，這些政策落地實(shí)施中的現狀是，公房售后大多長(cháng)期沿用福利制的行政管理模式，由房管單位或房屋原產(chǎn)權單位承擔房屋、設備管理維修責任。由于北京市老舊小區大部分未推行實(shí)質(zhì)意義上的物業(yè)管理，維修養護資金投入不足，專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的管理難以推行，導致公共設施維護和維修資源匱乏、責任不明的重重難題。

　　2014年11月，國家機關(guān)事務(wù)管理局等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在京中央和國家機關(guān)職工住宅區物業(yè)管理和供熱采暖改革的意見(jiàn)》，要求明確住宅區資產(chǎn)維修管理責任：住宅自用部位和自用設施設備，由業(yè)主承擔；住宅共用部位和共用設施設備（含共用設施設備使用的房屋），由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共同承擔。

　　陳幽泓說(shuō)，該文件的實(shí)施，是為使中央國家機關(guān)原職工住宅區物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中的單位管理維護責任，改變?yōu)椤罢l(shuí)住房、誰(shuí)交費機制”的業(yè)主個(gè)人責任，實(shí)現住房權屬、消費、責任的“權責利”一致，實(shí)現住宅區管理維護的社會(huì )化、市場(chǎng)化原則。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )法律政策工作委員會(huì )委員王兵介紹說(shuō)，從目前來(lái)看，根據相關(guān)法律法規，老舊小區的公共管線(xiàn)等設施的維修管理責任已經(jīng)有了初步劃分，但當前需要做的是明確權屬問(wèn)題。

　　“屬于業(yè)主專(zhuān)有部分的，如室內裝修時(shí)安裝的隱蔽管線(xiàn)等，維護維修責任屬于業(yè)主，業(yè)主與物業(yè)公司有明確約定的除外。如果屬于公共管線(xiàn)，其維護維修責任按照規定由相關(guān)運營(yíng)單位承擔。《物業(yè)管理條例》規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。”王兵說(shuō)。

　　同時(shí)，《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支。

　　王兵提醒說(shuō)，對于公共管線(xiàn)維修導致裝飾裝修損壞的問(wèn)題，目前沒(méi)有明確的法律規定，需要根據實(shí)際情況處理，如根據過(guò)錯責任承擔等，或者雙方協(xié)商解決。

　　據北京天岳恒物業(yè)公司工程師馬云鵬介紹，目前北京水電氣暖專(zhuān)營(yíng)單位執行比較規范，會(huì )主動(dòng)對住宅小區內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備進(jìn)行巡檢和大中維修，特別是氣暖單位，因設施的壓力和溫度性質(zhì)，若發(fā)生事故具有較大危險性。但涉及具體情況，爭議還是會(huì )發(fā)生，責任各方也可能會(huì )“踢皮球”，業(yè)主、物業(yè)公司、市政專(zhuān)營(yíng)單位之間處于博弈下的僵持狀態(tài)，最終由政府出面協(xié)調解決。

　　陳幽泓認為，依據從社會(huì )整體角度考慮成本和責任的原則，解決老舊小區公共設施設備維修養護責任爭議問(wèn)題，可以從兩個(gè)層面入手：

　　區分小區公共設施的權屬，屬于市政公共產(chǎn)品與服務(wù)的，比如供水排水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等相關(guān)管線(xiàn)和設施設備交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當在建設完成后，或者根據國家政策要求階段，按期接收，并承擔住宅區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備的維修、養護責任；

　　其他屬于小區業(yè)主共同共有的，由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共同承擔，由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主依據相應程序決定是否啟動(dòng)申請專(zhuān)項公共維修資金，同時(shí)區分維修和維護的關(guān)系，日常維護由物業(yè)企業(yè)依據合同承擔，大中維修由專(zhuān)項維修資金承擔。

　　“目前的問(wèn)題是，專(zhuān)項維修資金是在住房制度改革的初期創(chuàng )設的，運行十幾年來(lái)顯現出諸多不足，比如維修資金基本上未能實(shí)現由業(yè)主大會(huì )自我管理，專(zhuān)項維修資金使用的制度成本太高，對所有權人公開(kāi)透明度不夠，缺乏可操作性的資金續籌制度等諸多問(wèn)題。在業(yè)主大面積缺位和行政主管部門(mén)劃轉滯后的情況下，除了上海等少數城市，其他地方總體上難以使用專(zhuān)項維修資金實(shí)現大中維修的預期目標。”陳幽泓說(shuō)。

　　陳幽泓建議，盡快將專(zhuān)項維修資金從“政事”轉為“民事”的制度途徑和機制，建立并加快完善老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金制度的實(shí)操機制，助力全體業(yè)主依據相應程序實(shí)行自管，暢通專(zhuān)項公共維修資金的使用渠道。